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Avant de louer : comment une stratégie de milieu de travail éclairée crée de la valeur
04 février 2026 5 Minute Read
Avec la multiplication des exigences de retour au bureau et la baisse progressive des taux d’inoccupation, les locataires évoluent dans un environnement entièrement renouvelé, riche en défis comme en perspectives.
« La prise de décision en immobilier d’entreprise n’a plus rien à voir avec ce qu’elle était, explique Brianna Van Der Mark-Roy, directrice de la Stratégie en milieu de travail à CBRE. Même si le retour au bureau fait beaucoup parler, notre objectif demeure constant : aider nos clients à prendre des décisions immobilières éclairées, fondées sur les besoins réels de leur organisation et de leurs employés, plutôt que sur les tendances médiatiques. »
Les baux commerciaux représentent aujourd’hui bien plus qu’une simple dépense. Ils constituent un choix stratégique qui influence directement l’attractivité des talents, la productivité et la performance d’ensemble, précise Brianna Van Der Mark-Roy. Pourtant, certaines entreprises continuent d’arrêter leurs décisions sur le seul critère du coût au pied carré.
« La dernière chose que nous souhaitons, c’est voir un client signer un bail sans certitude que l’environnement conviendra encore dans deux ou cinq ans, poursuit Brianna Van Der Mark-Roy. Notre rôle consiste à analyser en détail la réalité opérationnelle et humaine de chaque organisation afin que toute décision repose sur des données concrètes et offre la flexibilité nécessaire pour évoluer. »
Un secteur qui se transforme
Les immeubles à bureaux, en tant que catégorie d’actifs, ont connu un net regain en 2025. Les taux d’inoccupation au centre-ville ont reculé dans tous les segments au quatrième trimestre — seulement la deuxième fois depuis 2020 qu’une telle baisse est observée simultanément à l’échelle nationale, selon les Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T4 2025.
Portée par les politiques de retour au bureau, la demande continue de se raffermir en 2026. Et le milieu de travail évolue rapidement à mesure que cette dynamique se renforce, souligne Sarah Stanford, directrice de la Stratégie en milieu de travail à CBRE.
« Les entreprises qui réussiront le mieux leur transition vers un modèle en présentiel sont celles qui sauront concilier les besoins de leurs employés et ceux de leur organisation », estime Sarah Stanford.
L’incertitude liée aux modèles hybrides et aux exigences de présence, la volatilité des marchés, la hausse des coûts du capital et la concurrence sans précédent pour les talents rappellent à quel point il est crucial de fonder ses décisions immobilières sur l’analyse plutôt que sur l’intuition.
« Lorsqu’une entreprise réfléchit stratégiquement à la manière dont ses actifs immobiliers peuvent soutenir ses employés, le lieu de travail devient un véritable aimant, et la question du retour au bureau cesse d’être un débat, fait remarquer Sarah Stanford. Les contraintes disparaissent au profit d’un désir naturel de travailler dans un environnement stimulant, propice à la collaboration et à la performance. »
La valeur d’une stratégie d’aménagement intégrée
Lorsqu’une stratégie d’aménagement s’inscrit au cœur même de la réflexion immobilière, les bénéfices sont tangibles. Un milieu de travail fondé sur des données fiables se révèle mieux dimensionné, mieux situé et mieux adapté aux besoins de l’organisation. Les décisions se prennent plus rapidement, avec davantage d’assurance, et les courtiers disposent d’un levier accru en appuyant leur approche sur une compréhension fine des dynamiques humaines et organisationnelles.
Les retombées se font aussi sentir du côté du personnel. Lorsqu’un environnement reflète les réalités concrètes du travail, la fréquentation du bureau augmente de façon organique. La productivité s’en trouve renforcée, car l’aménagement est pensé pour soutenir les différentes tâches et façons de travailler.
« Le temps investi en amont avec nos clients est inestimable, affirme Sarah Stanford. Chaque organisation a ses propres priorités, et les comprendre nous permet d’intégrer la flexibilité nécessaire pour accompagner leur évolution, en concevant un milieu de travail fondé sur les comportements réels plutôt que sur des hypothèses. »
« Un bureau agréable à l’œil ne suffit plus à se démarquer. Ce qui compte aujourd’hui, c’est de traduire les objectifs d’affaires en décisions immobilières cohérentes et durables », conclut Brianna Van Der Mark-Roy.
Pour les entreprises en quête de clarté, de confiance et de valeur à long terme, la formule est simple : faire de la stratégie d’aménagement un volet de la réflexion immobilière, faire de l’immobilier une dimension de la stratégie du milieu de travail, et veiller à ce que les deux soutiennent la vision globale de l’organisation.
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