Un effort collectif de CBRE mène à la location complète du parc industriel de Bayers Lake, à Halifax

Gary MacKenzie et ses collègues de CBRE partout au Canada ont uni leurs forces pour aider la FPI Skyline Industrial à louer entièrement le Bayers Lake Industrial Centre (« BLIC »), son parc industriel carboneutre de 400 000 pi² situé à Halifax.

Cet ensemble immobilier, l’un des plus vastes complexes industriels du Canada atlantique, comprend deux bâtiments situés aux 125 et 265, boulevard Julius. Sa location complète a notamment donné lieu au plus important bail jamais conclu à Halifax dans un immeuble industriel construit sans locataire établi et représente la majeure partie des superficies industrielles louées cette année dans la région.

« Lorsqu’on annonce la réussite d’un projet immobilier d’envergure dans une grande ville, on peut facilement perdre de vue le travail acharné, la stratégie et la persévérance qui ont permis d’y parvenir, souligne Gary MacKenzie. C’est une histoire qui mérite d’être racontée. »

Une réussite à célébrer

Bayers Lake se trouve à quelques minutes des grandes autoroutes, des voies ferrées et de deux importants terminaux portuaires du Canada atlantique : PSA Fairview Cove et PSA Atlantic Hub.

Le BLIC a été réalisé par Skyline Industrial, dont le siège social se trouve à Guelph, en Ontario, en collaboration avec Lindsay Construction et Secure Capital. Skyline Industrial détient une participation majoritaire dans le projet dans le cadre d’une coentreprise formée avec ces deux partenaires.

Mike Bonneveld, président de Skyline Industrial, affirme que la location du complexe de Bayers Lake « témoigne de la solidité de la stratégie d’aménagement de Skyline et de la capacité de notre équipe à livrer des installations industrielles de catégorie A dans des emplacements stratégiques ».

Les deux bâtiments du BLIC sont désormais occupés par trois locataires distincts.

Le bâtiment A, d’une superficie de 230 235 pi², est entièrement loué à ID Logistics, un fournisseur mondial de services logistiques pour compte d’autrui qui poursuit son expansion au Canada. Les deux tiers du bâtiment B, d’une superficie de 113 547 pi², sont loués à un groupe canadien spécialisé dans l’entreposage, la distribution et la logistique. Les 57 345 pi² restants sont occupés par F3 Group Inc., une entreprise locale de construction et de promotion immobilière bien établie dans l’Est du Canada.

« Après une année 2025 plutôt calme, la demande industrielle connaît un regain à Halifax, explique Mike Bonneveld. En aménageant le Bayers Lake Industrial Centre au cœur de ce qu’on appelle l’Ultra Atlantic Gateway, nous avons été en mesure de tirer parti de cette remontée. »

Peu d’ensembles industriels multilocataires ont été construits à Halifax au cours des trois à cinq dernières années. Après la forte activité enregistrée au second semestre de 2025, l’offre limitée contribue maintenant au resserrement du marché. Selon les données de CBRE pour le deuxième trimestre, seuls 16 000 pi² de bâtiments industriels supplémentaires sont actuellement en chantier.

L’aboutissement de plusieurs années de travail

Gary MacKenzie explique que la location complète du Bayers Lake Industrial Centre couronne une démarche amorcée quatre ans plus tôt, lorsque CBRE avait entrepris de trouver des locataires dès la conception de cet ensemble industriel construit sans engagements de location préalables.

Une entente portant sur le plus grand des deux bâtiments a notamment échoué, relate Gary MacKenzie. Puis, la montée des tensions et de l’incertitude au Moyen-Orient a pratiquement paralysé le marché industriel d’Halifax.

« Les perturbations dans le canal de Suez ont commencé à ralentir le trafic maritime au port d’Halifax, qui était jusque-là en progression, se souvient Gary MacKenzie. Pour le secteur industriel, les obstacles semblaient se succéder sans relâche. »

Gary MacKenzie et son équipe ont finalement jugé qu’il fallait revoir entièrement la stratégie de commercialisation du projet de Bayers Lake.

CBRE a alors fait appel à son équipe nationale de marketing de projets, dirigée par Iris Munro, qui a supervisé le repositionnement de l’ensemble industriel et le déploiement d’une campagne dans les médias sociaux. Gary MacKenzie a également sollicité l’expertise de Jason Kiselbach, directeur général de CBRE Vancouver, et d’Adrian Lee, directeur général de CBRE Toronto Ouest. « Tout le monde s’est attelé à la tâche, raconte Gary MacKenzie. Chaque contribution nous a été extrêmement précieuse. »

La stratégie comprenait notamment l’installation de panneaux publicitaires dans le parc industriel concurrent de Burnside, à Dartmouth, de l’autre côté du port. « Les locataires ont toujours hésité à traverser le port, puisque leurs concurrents et leurs employés préfèrent généralement rester du côté de Dartmouth, explique Gary MacKenzie. Il nous fallait donc surmonter cet obstacle, et les panneaux nous y ont aidés. »

L’équipe de CBRE a mené une campagne d’appels ciblés auprès de 1 000 entreprises d’Halifax. Elle a également fait imprimer 5 000 cartes postales, puis les a distribuées en personne aux entreprises qui louaient des locaux industriels dans la région. Gary MacKenzie précise que Spencer Mussett, de CBRE Toronto Nord, a lui aussi contribué aux efforts en faisant connaître Bayers Lake à ses clients. « À la fin de ses appels, Spencer Musset leur demandait : “ Saviez-vous que nous avons aussi un projet à Halifax? ” »

L’équipe a également proposé des mesures incitatives. « Plus la superficie louée avant une date donnée était importante, plus l’avantage consenti au locataire était généreux, précise Gary MacKenzie. C’est probablement l’initiative qui a le plus fait réagir le marché et qui a véritablement éveillé l’intérêt. »

ID Logistics a finalement loué la totalité du bâtiment A dans le cadre d’une transaction menée par Fraser McKenna, de CBRE, qui représente l’entreprise. Le groupe d’entreposage et de logistique, dont le nom n’a pas été dévoilé, a pris possession des deux tiers du bâtiment B, tandis que F3 Group Inc. en a loué le reste. Après des années de travail, les 400 000 pi² d’installations industrielles de qualité supérieure du Bayers Lake Industrial Centre ont ainsi trouvé preneur en quelques mois.

« L’activité est soudainement passée de 0 à 100, et nous avons conclu les ententes en l’espace de quelques mois, raconte Gary MacKenzie. Les ensembles industriels construits sans locataire établi sont rares à Halifax, et nous venons de conclure le plus important bail du genre dans l’histoire de la ville. C’est une réalisation remarquable. »

La demande s’intensifie dans la foulée des dépenses du MDN

Gary MacKenzie indique que l’annonce, par le premier ministre Mark Carney, de dépenses de 15 milliards de dollars du ministère de la Défense nationale (MDN) à Halifax au cours de la prochaine décennie « a eu un retentissement considérable dans la région. Elle a stimulé l’intérêt pour toutes les catégories d’actifs immobiliers commerciaux, y compris les propriétés industrielles que nous cherchions à louer. »

Le Bayers Lake Industrial Centre étant maintenant entièrement loué, il sera difficile, dans l’immédiat, de répondre aux besoins découlant des dépenses du MDN pour des propriétés industrielles de plus de 100 000 pi². « Nous n’avons tout simplement aucun bâtiment qui réponde à ces besoins », constate Gary MacKenzie.

« La location du complexe a fait reculer de 300 points de base le taux de disponibilité des propriétés industrielles sur le marché d’Halifax. Nous n’avons désormais plus aucune marge de manœuvre. Pour répondre aux besoins futurs, il faudra convaincre de grands promoteurs et de nouveaux acteurs de construire sans avoir préalablement obtenu d’engagements de location. Or, de tels projets prendront du temps à se concrétiser. »

« Skyline a pris un risque audacieux en réalisant le Bayers Lake Industrial Centre, et sa décision a porté ses fruits, ajoute Gary MacKenzie. Nous espérons que cette réussite incitera d’autres promoteurs à lui emboîter le pas et à obtenir des résultats comparables. »

« Halifax a actuellement un besoin criant d’installations industrielles de qualité », conclut Gary MacKenzie