Les lits, les abris, les épiceries et les pharmacies sont en tête des prévisions immobilières du Canada atlantique

Malgré les défis économiques mondiaux croissants, les perspectives pour l’immobilier commercial du Canada atlantique sont « assez optimistes », a déclaré Andrew Bergen, directeur général de CBRE pour la région de l’Atlantique, à son auditoire des perspectives du marché à Halifax le 15 novembre.

« Toutefois, d’un point de vue macroéconomique », a déclaré Bergen, « le Canada atlantique est à un tournant. En tant que région, nous étions largement sous-préparés pour la croissance démographique que nous avons connue. »

« Et en raison de l’afflux important de nouveaux résidents, nos communautés subissent d’immenses pressions en matière d’infrastructure, de transport en commun, de résidences universitaires et de logements en général. »

Le contexte économique s’aggravera probablement avant de s’améliorer, a déclaré Bergen, mais « il y a des signes précurseurs sur le marché », et bon nombre d’entre eux apparaissent dans l’immobilier commercial.

Voici quelques-unes des tendances qui façonneront l’immobilier commercial de la région de l’Atlantique en 2024 selon les experts de CBRE en matière de perspectives de marché.

Investissement

• Après des volumes d’investissement records au cours des deux dernières années, le Canada atlantique terminera l’année en baisse de 20 % d’une année à l’autre par rapport aux 1,9 milliard de dollars d’immobilier commercial négociés en 2022.
• Les immeubles multifamiliaux continuent d’être l’actif le plus négocié, les nouvelles constructions et les bâtiments de catégorie C étant les plus vendus. La demande industrielle est forte, mais peu d’investisseurs sont prêts à vendre.
• Les refuges d’investissement des « lits, remises et produits d’épicerie et médicaments » seront les catégories d’actifs les plus demandés en 2024. Cependant, les anticonformistes émergeront pour investir dans le secteur des bureaux.

Bureaux

• Le marché des bureaux d’Halifax demeure résilient malgré les impacts du travail à domicile.
• Les locataires s’adaptent à une baisse du taux d’occupation. Cognizant a loué 25 000 pieds carrés dans le Bay West Centre, une empreinte plus petite qu’auparavant. IBM réduit à 30 000 pieds carrés au campus Westway.
• Le secteur de la technologie, le plus important moteur de croissance des bureaux, se concentre maintenant sur la rentabilité, ce qui permet de rajuster la taille de l’espace et de redonner de l’espace.
• En raison des craintes de récession et des coûts de construction gonflés, le taux d’inoccupation des espaces de sous-location est le plus élevé en cinq ans, passant de 1 % en 2019 à 9,2 %. Les secteurs où le taux d’inoccupation est plus élevé comprennent les centres d’appels, l’assurance et la technologie.
• Il y a eu une fuite vers la qualité, comme les locataires cherchent à attirer et à fidéliser les employés avec des bâtiments plus récents et de meilleurs services. La seule catégorie d’actifs ayant connu une absorption positive au centre-ville d’Halifax est le bureau de catégorie A.
• Les bureaux en banlieue surpassent ceux du centre-ville lorsqu’il s’agit d’attirer des locataires. Les banlieues ont constaté une absorption positive dans tous les types de bureaux en 2023, principalement en raison des déplacements plus courts et du stationnement gratuit.

Commerce de détail

• Les détaillants se bousculent pour profiter de la croissance économique et démographique du Canada atlantique.
• Les nouveaux participants commencent généralement à Halifax. Simons ouvre son premier magasin au centre commercial d’Halifax et LL Bean vient d’ouvrir ses portes au Dartmouth Crossing.
• Le taux d’inoccupation dans le secteur de la vente au détail a considérablement diminué dans les commerces d’alimentation en rangée traditionnels avec stationnement de surface. Cela crée un marché concurrentiel parmi les détaillants dans les marchés plus importants.
• Le manque d’espace disponible a amené les détaillants à rechercher des occasions dans les marchés secondaires et/ou tertiaires. Depuis la pandémie, les gens magasinent plus près de chez eux, et les centres dans les petites villes obtiennent de bons résultats.
• L’augmentation des coûts a une incidence sur les ententes de vente au détail, ce qui exerce une pression immense sur les loyers et rend difficile le développement de nouveaux petits sites pour locataires uniques.

Multifamilial

• La capacité des locataires à assumer le coût des loyers d’appartements spécialement construits est une préoccupation, en particulier les loyers élevés des nouveaux bâtiments.
• Les augmentations des coûts de construction et les retards d’approvisionnement ont amené les développeurs à réévaluer les projets futurs.
• Les fournisseurs veulent vendre des immeubles à logements avec une génération potentielle de revenus, mais les acheteurs et les prêteurs veulent payer en fonction de taux de location actuels. Leur argument est qu’avec la limite d’augmentation de loyer et l’absence de roulement, il faudra des années pour qu’ils atteignent les loyers du marché.

Industriel

• Après une croissance sans précédent des loyers en 2023, le marché industriel du Canada atlantique a ralenti.
• En l’absence d’options d’aménagement de terrain, les utilisateurs paient plus cher pour acquérir ou louer des espaces d’entrepôt.