Construisons, encore et encore : L’Alberta déjoue la tendance nationale du commerce de détail

Contrairement aux Américains, les Canadiens disposent de moins d’endroits où dépenser leur argent durement gagné. Les pratiques de construction prudentes ont freiné l’expansion du commerce de détail, du moins jusqu’à présent.

La forte demande de locaux commerciaux à travers le Canada a fait chuter les taux d’inoccupation à des niveaux historiquement bas et a propulsé les loyers des commerces à des sommets sans précédent au cours du second semestre de l’année dernière, selon le Sondage sur les loyers des établissements de détail au Canada S2 2024. Le manque de construction de commerces depuis 2021 laisse présager que cette pénurie de locaux pourrait continuer à toucher les marchés canadiens du commerce de détail dans un avenir prévisible.

Pendant ce temps, en Alberta, la tendance s’inverse. Après trois ans de croissance limitée de l’offre commerciale, les promoteurs immobiliers de la province du Rosier sauvage sont enfin prêts à reprendre les travaux.

« 2024 a été la pire année pour le secteur du commerce de détail depuis que nous avons commencé à suivre l’activité de construction, déclare Alistair Corbett de CBRE, qui loue des locaux commerciaux à Calgary et dans le sud de l’Alberta. Mais nous constatons enfin un regain d’intérêt de la part des promoteurs, ce qui est une bonne nouvelle pour les entreprises et les consommateurs. »

Calgary comptait 650 000 pi² de construction de commerces en cours au second semestre 2024, après avoir atteint un creux record au premier semestre de cette année. « Notre équipe retrouve son rythme de transactions, car d’importants projets commerciaux en sont actuellement au stade de l’obtention des permis, ajoute Alistair. Nous sommes sur le point de voir d’importants chantiers s’ajouter au carnet de commandes de construction en 2025. »

Des terrains en abondance

L’un des principaux obstacles à l’expansion commerciale est le coût du terrain. La rareté des terrains dans des villes comme Vancouver ou Toronto fait grimper les prix et oblige les promoteurs à construire en hauteur pour maximiser l’utilisation du sol. Mais ce n’est pas le cas en Alberta, où les terrains disponibles sont plus nombreux.

« L’Alberta n’est pas soumise à des contraintes foncières, ce qui rend nos prix plus compétitifs, explique Alistair. On observe une tendance à la densification près du centre-ville de Calgary, mais beaucoup moins en périphérie. »

Calgary se trouve dans une situation unique, car une poignée de promoteurs possèdent déjà une grande partie des terrains entourant la ville. Ces constructeurs ont souvent des divisions résidentielles et commerciales, ce qui leur permet de bâtir des communautés avec des équipements et des services soigneusement sélectionnés.

Alistair Corbett représente Brookfield Residential pour la location de la partie commerciale de son projet à usage mixte Market Street à Seton et s’est récemment vu confier la commercialisation de leur site de 110 000 pi² comportant une épicerie à Livingston. « Ces promoteurs ont une vision à long terme et passent des années à planifier minutieusement les communautés, dit-il. Nous les aidons à concrétiser les volets commerciaux. »

Les délais de réalisation des projets commerciaux peuvent être longs. Le West Springs Landing de Jomaa Ltd., un ensemble commercial de 92 000 pi² dans l’ouest de Calgary, en est un bon exemple. L’équipe d’Alistair a finalisé 23 transactions en décembre après avoir travaillé sur ce projet pendant dix ans.

Parmi les autres projets commerciaux notables en construction, citons le centre commercial Belmont Village de Luxuria Homes dans le sud-ouest de Calgary, le projet Munro de Royop Development Corp., un ensemble à usage mixte dans le quartier de Winston Heights et le projet Alpine Park de Dream dans le sud-ouest de la ville. Le constructeur local Truman Homes a aussi plusieurs projets commerciaux en cours dans toute la ville.

Le trio gagnant de l’Alberta

Le secteur du commerce de détail en Alberta a bénéficié d’une immigration et d’une migration interprovinciale record au cours des dernières années. La population de Calgary a augmenté de plus de 6,1 % entre 2023 et 2024, et de 17,5 % sur cinq ans. Le nombre d’habitants d’Edmonton a progressé de 5,7 % d’une année sur l’autre et de 15,4 % au cours des cinq dernières années.

Cette croissance a entraîné un nombre record de mises en chantier et une forte demande de magasins et de services dans les nouveaux quartiers et lotissements. Alors que les locaux à usage mixte ont traditionnellement été difficiles à vendre aux détaillants albertains, qui préféraient les emplacements conventionnels en banlieue, ils sont de plus en plus nombreux à s’installer dans ces zones habituellement moins prisées, car les options commerciales restent limitées.

Alistair affirme que, bien que les détaillants aient récemment dû revoir leurs attentes en matière d’espace et de prix, le marché albertain reste compétitif. Il s’attend à ce que la dynamique du commerce de détail dans la province se poursuive au cours des prochaines années.

« L’Alberta a tout ce qu’il faut pour soutenir la croissance du secteur du commerce de détail : de bons emplacements, de bons locataires et de bons tarifs, dit-il. Bientôt, nous aurons plus d’endroits où faire du magasinage, et comme il n’y a pas de taxe de vente provinciale, nous encourageons le reste du pays à venir en Alberta et à apporter leurs listes de magasinage. »