CBRE conclut des baux de bureaux d’une superficie de 1 million pi² pour Canadian Natural Resources à Calgary

D’un million, deux coups!

Bryan Walsh de CBRE a récemment finalisé deux transactions totalisant 1 million pi² de bureaux à Calgary pour Canadian Natural Resources Limited (CNRL), le plus grand producteur de pétrole et de gaz du Canada.

Étant donné le climat économique et l’état du marché des bureaux, une transaction de cette envergure ne passe pas inaperçue. « Cela a exigé beaucoup de créativité, de patience, de courage et de connaissances, explique Bryan Walsh. Mais cela a également nécessité une grande confiance. »

Il explique comment il a déjoué les prédictions pour conclure le plus important contrat de location de bureaux au Canada en 2023.

La persévérance porte ses fruits

Au fil des années, Bryan Walsh a accompagné CNRL en aidant l’entreprise à se débarrasser des bureaux excédentaires résultant de plusieurs acquisitions.

Un jour, un représentant de CNRL a abordé la question de l’expiration des baux de leurs bureaux prévue en 2026 et a demandé des conseils sur la marche à suivre.

Bryan Walsh a immédiatement eu des idées, mais il y avait un problème majeur.

« Ils n’avaient jamais fait appel à un courtier pour gérer la résiliation d’un bail, explique-t-il. Ils avaient toujours refusé de demander de l’aide lors des opérations précédentes, préférant se débrouiller seuls. »

Loin de se décourager, Bryan Walsh a exploré des solutions de rechange pour CNRL en plus de l’option de renouvellement. Grâce à son expérience précédente avec la société, il comprenait bien les valeurs et la culture de l’entreprise, ce qui lui a donné un avantage pour développer des solutions appropriées. « J’étais conscient du risque d’une augmentation de loyer si l’entreprise restait dans ses locaux actuels, raconte-t-il. J’ai donc proposé un plan B pour diminuer le coût de la prime de renouvellement tout en améliorant l’environnement de travail. »

Vendre sa vision

Walsh a suggéré de consolider les bureaux de CNRL, actuellement répartis dans trois bâtiments distincts, en deux immeubles de catégorie AA. Situés face à face et dotés d’espaces vastes, ils semblaient constituer une solution idéale et économique pour répondre aux besoins d’espace de CNRL.

Le premier immeuble, le 400 4 th Avenue SW de Cadillac Fairview, était « relativement simple » à obtenir, explique Walsh. « Le locataire principal, Shell Canada, était sur le point de déménager et laissait ainsi l’immeuble entièrement vacant. CNRL était l’une des deux seules entreprises sur le marché depuis quelques années qui avaient la capacité de répondre au problème d’inoccupation de Cadillac Fairview. »

La deuxième partie de l’équation était plus complexe. Walsh avait en point de mire la Devon Tower de Groupe Immobilier Oxford, située au 400 3 rd Avenue SW, qui disposait de 270 000 pi² d’espaces vacants.

« Le bailleur était activement à la recherche de locataires, explique-t-il. Je leur ai apporté une solution à leur problème de vacance, mais cela devait inclure 16 étages de locaux, y compris les 13 étages actuellement inoccupés. »

Oxford s’est d’abord montré sceptique, car ce projet les forçait à mettre en suspens tous les contrats de location pendant plusieurs mois. « J’ai dû leur présenter la vision et rassurer les bailleurs, déclare Walsh. Pour que l’accord fonctionne, ils devaient me faire confiance et avoir confiance entre eux. »

Bâtir un partenariat

Heureusement, Bryan Walsh connaissait bien les deux immeubles, ayant assuré l’inscription du 400 4 th Avenue SW en 1996 et loué les mêmes 13 étages du 400 3 rd Avenue SW en 2002. Il avait également maintenu de solides relations avec les deux propriétaires, puisqu’il avait même proposé un des projets de Cadillac Fairview dans les années précédentes.

« Cette expérience était cruciale. Sans cette connaissance préalable des bâtiments et la confiance des deux bailleurs, cette transaction n’aurait jamais eu lieu. Ils devaient se fier à mon expérience et comprendre ce qui était bénéfique pour CNRL. »

Bryan Walsh a facilité la communication entre les parties prenantes pour trouver une solution mutuellement bénéfique. L’équipe, en collaboration avec le groupe Solutions client de CBRE, a créé une brochure personnalisée pour présenter le potentiel nouvel emplacement de CNRL. La solution à deux bâtiments proposée a été nommée « 4002 ».

« La création d’un partenariat entre les deux bailleurs offrait un avantage significatif, mais n’était pas aussi simple qu’il y paraissait, explique Bryan Walsh. Il s’agissait de deux fonds de pension expérimentés qui étaient de féroces rivaux, mais qui devaient maintenant travailler ensemble pour s’assurer que les besoins des locataires soient satisfaits. »

« Cela a nécessité une communication constante, mais ils étaient tous deux déterminés à faire en sorte que l’affaire se concrétise. »

Sceller l’accord

Les bonnes choses prennent du temps, surtout lorsque de grands changements sont proposés. CNRL a visité les deux immeubles à plusieurs reprises et la vision a commencé à prendre forme. Finalement, CNRL a décidé que le déménagement au 400 4 th Avenue SW et au 400 3 rd Avenue SW était la meilleure solution pour eux. La nouvelle entente serait profitable en bout de compte, tout en améliorant à la fois leur lieu de travail et leur quartier.

Cadillac Fairview a été extrêmement satisfaite du résultat.

« Bryan a fait preuve de créativité et de vision en trouvant une solution à une vacance importante, déclare Lou Ficocelli, vice-président de CF chargé de la location. Sa concentration, sa détermination et sa grande expérience nous ont aidés à trouver une opportunité mutuellement bénéfique pour toutes les parties. »

Dave Routledge, vice-président d’Oxford chargé de la gestion de l’immobilier dans l’Ouest, s’est également exprimé avec satisfaction :

« Les défis les plus complexes dans le domaine de l’immobilier nécessitent un leadership fort et une vision claire. Bryan a su incarner cette vision chez Oxford en trouvant une solution pour combler la plus importante vacance dans notre portefeuille de bureaux à Calgary. Son professionnalisme, son expertise approfondie, sa connaissance de la concurrence et surtout sa capacité à établir une relation de confiance entre les trois parties prenantes ont joué un rôle essentiel dans la conclusion de cette transaction. »

Le déménagement sera réalisé en plusieurs étapes, avec la fin du bail de CNRL au Bankers Hall West en 2025, suivi de l’expiration des baux du Bankers Hall East et de la Home Oil Tower en 2026.

« Pour mener à bien cette opération, j’ai dû mettre en pratique tout ce que j’ai appris depuis mes débuts dans ce métier en 1984, déclare Bryan Walsh. Cela démontre que le travail acharné, l’expérience, la créativité et la persévérance finissent par porter leurs fruits. Ce qui est particulièrement significatif, c’est que j’ai pu utiliser ces qualités pour accompagner un client de longue date qui a placé sa confiance en mes idées et mes conseils. »

À Calgary, les occasions d’affaires demeurent toujours présentes et florissantes.