CBRE vend à BGO le 95 Wellington St. W. à Toronto

L’Équipe nationale d’investissement de CBRE (ÉNI) a conclu la vente du 95 Wellington St. W., une tour de bureaux de catégorie A nichée au cœur du quartier financier de Toronto, à BGO.

Jaysen Smalley, qui a piloté la transaction pour l’ÉNI de CBRE, souligne que la cession de cet immeuble de 23 étages totalisant 333 000 pi², à quelques pas de la gare Union et branché sur le réseau PATH, témoigne du regain de confiance des investisseurs envers les tours de bureaux de grande qualité partout au Canada, et à Toronto en particulier.

« Les données exclusives de CBRE en matière d’investissement, de location et de financement par emprunt ont été déterminantes dans la décision de BGO d’acquérir le 95 Wellington. »

BGO, un gestionnaire mondial de placements immobiliers que CBRE avait accompagné dans la cession d’environ 700 millions de dollars d’actifs de bureaux au Canada, avant que les taux obligataires ne doublent au T2 2022, a indiqué dans un communiqué que l’acquisition du 95 Wellington s’inscrit dans sa stratégie d’investissement dans des actifs de grande qualité sur des marchés de premier plan, à des moment opportuns du cycle.

« L’emplacement incomparable de l’immeuble, son accès aux transports en commun et au réseau PATH, ainsi que les importants investissements récents en immobilisations renforcent son attrait comme placement susceptible de créer de la valeur à long terme », déclare Simon Holmes, chef des investissements pour le Canada à BGO.

Améliorations majeures

Achevé en 1988, le 95 Wellington a fait l’objet d’importantes améliorations au cours des dernières années, notamment la rénovation complète du hall d’entrée, la réfection intégrale de l’enveloppe extérieure, le remplacement du mur-rideau, la modernisation du système CVC et des mises à niveau technologiques. L’immeuble détient également les certifications WELL Core Platine et Norme du bâtiment à carbone zéro, qui témoignent d’une performance de premier plan en matière de durabilité.

Le 95 Wellington affichait un taux d’inoccupation de 43 % au moment de la vente. BGO indique que sa plateforme interne de gestion immobilière, d’exploitation et de location, BGO immobilier, « adoptera une approche de gestion intégrée visant à louer rapidement les superficies disponibles et à améliorer le rendement à long terme de l’actif ».

L’immeuble compte parmi ses locataires des entreprises des secteurs des services financiers, de l’assurance, de la gestion de placements et du conseil. Ses plateaux efficaces, d’environ 17 000 pi² en moyenne, conviennent particulièrement bien aux organisations spécialisées et de taille moyenne.

Le cœur financier de Toronto « demeure l’un des sous-marchés les plus serrés et les plus recherchés, ce qui fait des immeubles de catégorie A bien situés une option convaincante pour les locataires à la recherche de milieux de travail haut de gamme », affirme BGO dans son communiqué.

Selon Jaysen Smalley, l’achat du 95 Wellington par BGO, avec la conviction de pouvoir le louer entièrement, envoie un signal fort au marché. « Du point de vue du rapport risque-rendement, le fait que des capitaux institutionnels misent sur la demande locative à Toronto donne un élan important à l’ensemble du marché. »

L’activité dans le secteur des bureaux s’intensifie

La vente du 95 Wellington s’inscrit dans une série de transactions visant des bureaux réalisées par CBRE au cours de la dernière année.

C’est l’Équipe nationale d’investissement de CBRE qui a ouvert la voie au retour des ventes de bureaux haut de gamme prisés des investisseurs institutionnels au Canada, à compter de la mi-2025, avec l’acquisition retentissante par Groupe immobilier Oxford, pour 730 millions de dollars, de la participation de 50 % d’Investissements RPC dans un portefeuille codétenu, composé de sept tours de bureaux dans les centres-villes de Vancouver et de Calgary.

« Cette transaction a marqué un tournant clair dans l’intérêt des investisseurs institutionnels pour les immeubles de bureaux de grande qualité situés au centre-ville des grandes villes canadiennes », souligne Jaysen Smalley.

Il relève que l’acquisition d’Oxford a coïncidé avec l’annonce par RBC d’un retour au bureau de quatre à cinq jours par semaine, la banque invoquant une productivité nettement supérieure chez les employés en présentiel. « Ce fut un moment charnière », ajoute Jaysen Smalley. D’autres grandes banques canadiennes, institutions financières, entreprises technologiques et ministères ont ensuite emboîté le pas, ce qui a stimulé une demande locative sans précédent, particulièrement au centre-ville de Toronto.

Résultat : en 2025, Toronto a enregistré une activité locative record, avec une absorption nette de 2,6 millions pi², tandis que le volume global des locations a augmenté de plus de 75 % par rapport à l’année précédente.

Après l’acquisition d’Oxford, l’ÉNI de CBRE a enchaîné les transactions phares au Canada, notamment la vente du 70 York St., à Toronto, pour 134,5 millions de dollars; la vente de la Tour Deloitte/Gare Windsor, à Montréal, pour 340,5 millions de dollars; la vente du 150 rue Slater, à Ottawa, pour 150 millions de dollars; et la vente de The Post, à Vancouver, pour 1,30 milliard de dollars.

L’équipe a également codirigé récemment la mise en marché complète du 123 Front St. W., ou Citigroup Building, qui a suscité un vif intérêt de la part des investisseurs institutionnels.

L’équipe Financement, Marchés des capitaux de CBRE a joué un rôle très actif dans l’obtention de conditions de financement avantageuses pour les ventes récentes de l’ÉNI de CBRE, notamment celle du 70 York. « L’amélioration des conditions d’emprunt a favorisé des rendements à effet de levier plus élevés et une hausse des ratios prêt-valeur », indique Jaysen Smalley.

« Le financement des tours de bureaux de grande qualité attire désormais plusieurs offres de prêteurs, avec des écarts de crédit serrés de l’ordre de 130 à 150 points de base », précise-t-il.

Un marché à deux vitesses

Selon Jaysen Smalley, le marché des bureaux au Canada s’est « de plus en plus polarisé » depuis la pandémie et, plus récemment, avec l’essor de l’intelligence artificielle. « La demande se concentre dans les emplacements de grande qualité, bien desservis par les transports en commun, dotés d’une offre solide de services et d’équipements, et présentant de solides caractéristiques en matière de durabilité. »

Il rappelle que les centres-villes de Toronto et de Vancouver ont connu, de 2020 à 2025, une période record de construction de nouveaux bureaux, dont environ 12,0 millions pi² livrés au centre-ville de Toronto. Or, le bassin de projets s’est tari, et aucun chantier d’envergure ne se profile à l’horizon.

« La combinaison de la suspension des nouveaux projets, des changements d’usage structurels et de la reprise de la demande des locataires crée un contexte favorable pour les propriétaires d’immeubles de grande qualité », fait valoir Jaysen Smalley.

Et ce n’est pas fini

L’Équipe nationale d’investissement de CBRE continue de mettre en marché des immeubles de bureaux de premier ordre, notamment avec le lancement récent de la vente du siège social canadien de Google, situé au 65 King St. E., à Toronto.

« Tous les mandats que nous avons obtenus récemment confirment l’ampleur des capitaux qui ciblent aujourd’hui les tours de bureaux de grande qualité du centre-ville de Toronto, conclut Jaysen Smalley. Le marché des bureaux haut de gamme est de retour. »