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Les entreprises sont à l’affût de baux abordables et souples pour leur retour au bureau

19 avril 2022 7 Minute Read

Companies Eye Flexible, Affordable Leases for Return to Office


Pour les locataires, les travailleurs et les observateurs du marché qui tâchent de décrypter l’avenir du bureau et le rôle qu’il jouera dans les entreprises et dans leur vie, ce que l’avenir leur réserve est de plus en plus clair.

La sous-location des locaux à usage de bureaux déjà aménagés pour un autre groupe s’est révélée une solution à court terme attrayante à l’heure où les entreprises regagnent prudemment leurs bureaux et dressent des plans pour demain. Les bailleurs en prennent note et commencent à réaménager leurs locaux inoccupés pour mieux les adapter aux besoins des locataires et aux entreprises qui redoutent beaucoup les risques.

On s’est rué sur les locaux en sous-location de qualité, surtout dans les immeubles qui offrent des baux à plus court terme, ce qui a porté les taux d’inoccupation à un sommet absolu et a aidé le premier marché de la location des bureaux au Canada à rebondir : Toronto affiche toujours le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville le moins élevé en Amérique du Nord — 9,6 % au troisième trimestre de 2021. En fait, 85,2 % des transactions de location des bureaux au troisième trimestre ont porté sur des locaux déjà aménagés.

« Aujourd’hui, les entreprises recherchent des baux plus souples et de plus courte durée, explique Shekhar Bhardwaj, directeur de la recherche de CBRE à Toronto-Centre. Si on signe un bail de trois ans, veut-on investir dans l’aménagement d’une superficie brute et engager d’emblée d’énormes dépenses en immobilisations? Non. On veut des locaux déjà aménagés et clés en main dans l’éventualité où l’on décidait de ne pas renouveler le bail dans trois ans. C’est le meilleur moyen d’avoir accès au marché des bureaux en prenant le moins de risque. C’est un moyen prudent de ramener les travailleurs dans les bureaux, mais aussi une approche opportuniste quand il s’agit de conclure une bonne transaction pour des locaux à usage de bureaux de qualité. »

Sublease space as a ration of overall vacancy 

Dans le cadre des transactions de sous-location majeures menées à Toronto ces derniers mois, Tokyo Smoke a loué auprès de Coinsquare une superficie aménagée de 17 768 pieds carrés, la Banque Scotia a repris 53 358 pieds carrés au 70, avenue University, et Wayfair a loué auprès de Cisco Systems 27 518 carrés au 88, Queens Quay Ouest. Certaines entreprises ont tâté le marché de la sous-location, pour finalement décider de garder leurs locaux. C’est exactement ce qu’a fait Wildbrain, au 25, rue York : l’entreprise a décidé de garder ses 18 263 pieds carrés; Intelex a fait de même, en conservant ses 20 445 pieds carrés au 70, avenue University.

« De nombreux occupants ont sondé le marché de la sous-location, en flirtant avec des modèles de travail en virtuel exclusivement. Ils ont pu calculer les loyers et les fonds qu’ils pourraient récupérer pour leurs locaux à usage de bureaux, déclare Shekhar Bhardwaj. Puis, l’optimisme a reconquis le marché dans la foulée de la vaccination, et le modèle hybride l’a emporté sur les solutions exclusivement virtuelles : de nombreux locataires de bureaux ont alors retiré leurs locaux du marché de la sous-location. »

Les suites meublées

Il est probablement trop tard pour ceux qui recherchaient des aubaines exceptionnelles.

Si les superficies à sous-louer sont sorties du marché ou sont relouées par des groupes opportunistes plus tôt dans la reprise des activités, une grande partie des vastes superficies de qualité de locaux en sous-location à Toronto n’est déjà plus sur le marché. C’est ce que permettent de constater les chiffres trimestriels les plus récents : le taux d’inoccupation des locaux sous-loués à Toronto a baissé pour passer de 3,3 % en décembre 2020 à 2,6 % en date du 10 janvier 2022 (contre 0,4 % en mars 2020).

Parce que l’offre de locaux aménagés à sous-louer dégringole, certains locateurs sondent différentes approches pour attirer les locataires.



Ready Set Go has allowed us to welcome tenants looking to minimize upfront investment and maximize lease flexibility - Jamie Petch, Kingsett Capital

C’est ce qu’a fait KingSett Capital dans le cadre de son programme Ready Set Go : l’entreprise a aménagé des suites témoins entièrement meublées dans ses immeubles de bureaux : les locaux sont équipés du Wi‑Fi, et les baux portent sur des durées souples, de un an à plus de cinq ans, ce qui est absolument essentiel aujourd’hui, puisque l’incertitude est vive dans le marché des locaux à usage de bureaux. Le marché a bien réagi, ce qui montre que KingSett répond à un besoin de plus en plus grand. Depuis février 2020, KingSett a loué 58 000 pieds carrés de superficie dans le cadre de son programme Ready Set Go, dont 14 000 pieds carrés à la Scotia Plaza, complexe dans lequel elle a lancé ce programme, en 2019.

L’objectif du programme est de maximiser la valeur des superficies inoccupées plus modestes dans le portefeuille de KingSett, puisque les petits utilisateurs ont jeté leur dévolu sur les espaces de travail collaboratifs. « Même si nous ne voulons pas répliquer l’aspect communautaire du travail collaboratif, Ready Set Go nous a permis d’accueillir des locataires qui souhaitaient minorer leur investissement initial et maximiser la souplesse de leur bail, ce qui est exactement ce que nous offrons dans nos locaux meublés », fait savoir Jamie Petch, vice-président principal, Immeubles de bureaux.

Avant mars 2020, KingSett a aménagé cinq suites à la Scotia Plaza, et toutes ont été louées dans un délai relativement court, pour des durées de cinq ans à des loyers avantageux. Puis, la COVID‑19 s’est abattue sur le marché de la location des bureaux, qui a été freiné brusquement. Or, quand les travailleurs ont commencé à regagner les bureaux à l’été 2020, l’équipe de KingSett a décidé d’étendre le programme Ready Set Go. « Nous nous sommes dit que ceux qui voulaient louer des bureaux seraient maintenant probablement inquiets de s’engager à long terme, mais qu’ils voudraient quand même louer des locaux. »

KingSett a donc aménagé, dans le cadre du programme, un inventaire de locaux dans tout son portefeuille de Toronto et a commencé à les louer. Or, certaines réalités avaient basculé. « Désormais, la durée des baux était inférieure à cinq ans, précise Jamie Petch. Il s’agissait de groupes moins nombreux, qui voulaient regagner les bureaux, sans toutefois être prêts à s’engager dans un scénario à long terme, puisque personne ne savait — et que de nombreuses entreprises ne savent toujours pas — de quoi sera faite leur stratégie à long terme. »

KingSett a constaté une augmentation de ses taux d’occupation et a commencé à dégager des liquidités pour ces petites suites, « ce qui nous a permis d’attirer des locataires qui n’auraient peut-être pas visité nos immeubles si les locaux n’avaient pas été aménagés », explique Jamie Petch. Si ce programme porte essentiellement sur les locaux moins vastes de KingSett, ce locateur a construit à l’Atrium une suite meublée de 12 000 pieds carrés dans le cadre d’un projet pilote dont l’objectif consistait à chiffrer la superficie idéale des suites du programme Ready Set Go.

Les suites meublées continueront de représenter pour KingSett un outil à long terme, et Jamie Petch affirme que l’entreprise a étendu ce programme à Vancouver. Et bien que cet outil ne soit pas adapté à tous les marchés ni à toutes les catégories d’immeubles, il constate que Ready Set Go s’inscrit dans le prolongement de la suite témoin. « Nous offrons une solution simple pour éviter d’investir dans les immobilisations et pour offrir des durées souples, en espérant que c’est ce qui ramènera les employés dans les bureaux et en sachant qu’il y a des solutions. »

Et d’ajouter Michael Spence, de CBRE, qui travaille avec KingSett à son programme Ready Set Go : « Le choix est tellement plus vaste sur le marché à l’heure actuelle, y compris pour les locaux à sous-louer, que les bailleurs doivent faire preuve d’une plus grande souplesse. Et ceux qui savent s’adapter sont ceux qui réussissent à conclure des transactions ».
Landlords look to implement flexible office leasing options in a bid to compete with co-working

Le travail collaboratif

À l’heure où les bailleurs souhaitent se prévaloir de la souplesse des options offertes dans la location des bureaux afin de concurrencer les entreprises qui proposent des locaux de cotravail, le cotravail même — qui a secoué le marché des bureaux avant la pandémie — réémerge pour combler le déficit et attirer les locataires qui ne savent pas trop quelle orientation adopter dans le télétravail. Les espaces de travail collaboratifs offrent aux entreprises une option viable alors qu’elles ne savent pas de quoi l’avenir sera fait. Ces locaux représentent des points de chute flexibles pour les travailleurs — généralement dans un établissement attrayant et central.

Un client de CBRE a conclu une transaction avec un fournisseur de locaux de cotravail pour 150 bureaux. Ce nombre pourrait même atteindre 350.

« Il s’agit essentiellement de sonder l’usage qu’en feront les employés; les baux portent sur six mois et sont assortis d’une option permettant de les reconduire pour six autres mois. Il s’agit vraiment de traverser la prochaine période d’incertitude et de mettre au point le scénario à adopter par la suite », confie Shekhar Bhardwaj.

Le cotravail offre aussi une option viable aux grandes entreprises américaines qui souhaitent s’installer au nord de la frontière, mais qui n’ont pas encore loué de locaux permanents : elles font appel aux établissements de cotravail pour assurer la transition avec l’acquisition des bureaux physiques adaptés à leurs besoins éventuellement.

« Elles font appel à ces locaux dans le cadre d’un projet pilote, pour sonder cette solution, explique Michael Spence. Elles ont besoin d’un lieu où accrocher leurs manteaux et tenir des entrevues et elles peuvent aménager leurs bureaux et étendre leurs activités au Canada à partir de ces bureaux. Le cotravail est donc une excellente option intermédiaire dans leur cas. »

Tous les investisseurs boursiers le savent : il est difficile de miser sur les hauts et les bas du marché. Pour les locataires des bureaux qui souhaitent regagner leurs locaux, la période creuse du marché est révolue. Mais pour les bailleurs qui tâchent d’aménager rapidement des locaux, de créer des suites témoins et d’offrir des options de cotravail, les options souples, moins risquées et moins chères sont nombreuses pour faciliter le retour dans les bureaux alors que la pandémie se calme et que l’économie reprend du mieux.

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