Comment les professionnels de la dette de CBRE font évoluer le marché

Si vous êtes un investisseur actif dans l’immobilier commercial, les taux d’intérêt élevés et une surveillance accrue des prêteurs peuvent rendre le moment actuel difficile pour faire des affaires.

La pilule peut être difficile à avaler, mais c’est également un bon moment pour optimiser les portefeuilles et profiter d’occasions uniques qui ne se reproduiront pas dans le cycle d’affaires actuel.

« Il y a beaucoup d’investisseurs privés et d’entreprises qui aimeraient acheter des biens commerciaux en ce moment », déclare Joshua Sonshine, vice-président principal du groupe Dette et finances structurées de CBRE. « Cela peut être difficile dans une économie qui ralentit. »

« Il est essentiel d’avoir les relations et l’expérience nécessaires pour formuler correctement votre proposition aux prêteurs », ajoute-t-il. « C’est là que le groupe DSF de CBRE peut vous aider à rester dans le jeu. »

Il peut sembler contre-intuitif que les professionnels de la dette deviennent en fait plus occupés dans les marchés difficiles. Mais c’est le moment où le fait d’avoir un responsable qui fournit des conseils, une expérience et des relations solides devient encore plus critique.

Capital de la dette volatile

Le capital de la dette est extrêmement volatil de nos jours, souligne Christos Panagiotakos, vice-président de CBRE à Ottawa, avec DSF.

« Les conditions générales varient considérablement, les types d’actifs qui intéressent les prêteurs varient considérablement et les délais sont incohérents. »

L’augmentation rapide et importante du taux du financement à un jour clé et des rendements des obligations du gouvernement au cours des deux dernières années a été un facteur déterminant qui a façonné la position des prêteurs sur leur exposition continue dans l’immobilier, qu’elle soit assurée ou conventionnelle.

« Plus les taux d’intérêt sont élevés, moins ils peuvent couvrir en termes de service de la dette », déclare Panagiotakos. « Des taux plus élevés correspondent à des montants de prêt réduits, donc plus de capitaux propres sont nécessaires. En fin de compte, cela offre un rendement à effet de levier plus faible aux investisseurs.

« De nombreux projets ne partiront pas du sol, car ils ne seront pas en mesure de créer les retours nécessaires pour faire avancer un projet. Il en va de même pour les acquisitions : elles ne sont parfois tout simplement pas viables. »

M. Panagiotakos affirme que la récente décision du gouvernement fédéral de retirer la composante TPS de la construction de projets multifamiliaux a contribué à compenser à la fois l’intérêt supplémentaire et les coûts de développement plus élevés pour cette catégorie d’actifs.

Et si les provinces poursuivent, comme l’Ontario l’a dit, en éliminant sa partie de la taxe de vente harmonisée sur les logements locatifs spécialement construits, cela rendra les perspectives de construction multifamiliale encore plus brillantes.

Basel III Reforms frappe fort

« Malheureusement, il n’y a pas eu de résultats similaires pour les actifs de vente au détail, de bureaux et industriels », note Panagiotakos. « Ils ont été laissés à la merci de l’augmentation des rendements obligataires. »

Ces types de propriétés ont également été affectés négativement par la mise en œuvre par le Canada des réformes de Bâle III. Les réformes sont conçues pour atténuer les risques en obligeant les banques à maintenir certains ratios de levier et à garder certains niveaux de capital de réserve à portée de main.

« Le Canada s’est initialement arrêté, mais est à Bâle III pour cette année civile », dit Panagiotakos. « Donc, avec tout prêt conventionnel, les prêteurs bancaires de niveau 1 devront maintenant payer plus cher pour être en mesure de retirer de l’argent, car les nouvelles règles exigent que ces prêteurs conservent plus de liquidités. »

Si une banque doit retenir 1 million de dollars pour avoir un prêt sur son livre comme position de liquidité, elle devra maintenant conserver un pourcentage plus élevé d’argent dans ses livres qu’auparavant.

« C’est vraiment une mauvaise nouvelle pour les spéculateurs qui ont des dettes sur les projets potentiels, car ils verront une augmentation des écarts pour leurs exigences d’emprunt en plus de l’augmentation implicite qui s’est produite dans les obligations », explique Panagiotakos.

« Par conséquent, pour obtenir les mêmes retours, ils doivent facturer davantage. »

Modifier le calcul des investissements

Le calcul des investissements a été grandement modifié pour les investisseurs, les évaluateurs et les prêteurs.

Mais les professionnels de la dette comme Sonshine et Panagiotakos peuvent aider à comprendre l’évolution du marché. Ils peuvent trianguler les intérêts et offrir l’accès au capital avec les conditions les plus favorables.

Soudainement, les portes fermées et les occasions enviables deviennent des pivots et des changements de jeu cruciaux pour le prochain cycle d’affaires.

L’un des changements les plus importants dans les flux de capitaux a été le fait de sortir du secteur des bureaux et de se rendre dans les appartements et les immeubles résidentiels. Et c’est une situation bien différente du point de vue du prêteur.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) peut financer ces projets à certains des meilleurs tarifs et conditions possibles. Mais les bonnes choses arrivent rarement facilement.

« CBRE peut donner plus de contrôle à nos clients pour qu’ils prennent des décisions sur leur financement lorsqu’il s’agit de ces étapes importantes », déclare Panagiotakos.

« Nos professionnels ont une compréhension inégalée des programmes et des politiques spécifiques de la SCHL, et notre plateforme a été construite autour de ces professionnels et de leurs connaissances et de leur expérience.

« Nous pouvons donc offrir les meilleures exécutions de notre catégorie à nos clients. »

Un autre changement critique dans le flux de capitaux est dans la catégorie d’actifs industriels. Avec la hausse des taux de capitalisation, il est devenu nécessaire d’adopter une approche plus souple pour financer l’acquisition et le développement de ces actifs.

« Nos professionnels apportent une compréhension succincte de la souscription et de la navigation dans les produits industriels, ainsi que de la collaboration avec les prêteurs et les clients pour créer des rendements stables et sécurisés pour chaque partie », déclare Sonshine.

Une plaque tournante pour les clients

Après des années de dette bon marché et de baisse des taux d’intérêt, les acteurs du marché retournent à l’essentiel. Beaucoup cherchent également à s’associer d’une manière qu’ils n’ont pas eu à faire auparavant, et il n’y a pas de honte à ce sujet.

« Nous essayons d’être une plaque tournante pour les clients », dit Sonshine. « Ils peuvent se concentrer sur leur entreprise pendant que nous fournissons des conseils, des liens et des directives sur la façon de procéder avec les prêteurs.

« Transformons ce nouveau stress lié au financement en un résultat positif et un avantage concurrentiel pour votre entreprise. »

Votre capacité à tirer parti de ce point d’inflexion sur les marchés immobiliers dépend probablement de votre capacité à accéder ou non au capital.

« Si vous êtes un investisseur qui a entendu « Non » ou qui cherche à faire un achat stratégique ou un refinancement », déclare Sonshine, « l’équipe de la dette et des finances structurées de CBRE est là pour vous aider. »