Comment le financement de la construction modulaire pourrait atténuer la crise du logement au Canada

En août dernier, une grue déposait la dernière pièce d’un nouvel immeuble locatif abordable de six étages dans le centre-ville de Calgary, un projet s’inscrivant dans une initiative visant à atténuer la crise du logement au Canada.

Contrairement à la plupart des projets d’appartements canadiens, les unités du 1007, 6e, avenue S.-O., ont été préfabriquées en usine. Par la suite, 56 boîtes modulaires ont été assemblées comme un jeu de LEGO géant pour former cet immeuble de 84 appartements. Chaque boîte comprenait soit deux studios avec électroménagers, soit d’autres sections du bâtiment telles que les couloirs et les cages d’escaliers.

ATCO Structures, entreprise établie à Calgary, a fabriqué les unités en environ trois mois, puis les a installées sur le chantier en 10 jours. Ce projet est issu d’un partenariat entre ATCO Structures et Attainable Homes Calgary, filiale de la Ville de Calgary. Les premiers locataires pourront s’y installer en janvier 2026.

Ce financement souple n’aurait pas été possible sans l’intervention de Jessica Harland, de CBRE Calgary. Une forte mobilisation vise actuellement à résoudre la crise du logement au Canada, et les constructions modulaires figurent parmi les solutions envisagées, mais l’accès au financement de construction a toujours constitué un obstacle majeur pour ces solutions, jusqu’à présent.

Jessica Harland a travaillé avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans le cadre d’un programme pilote destiné à financer ce projet modulaire à Calgary. « Historiquement, les constructions modulaires ont souffert de préjugés, et les préoccupations sécuritaires des prêteurs ont sévèrement restreint les flux de capitaux, explique-t-elle. Mais le Canada a besoin d’un boom de construction résidentielle, et la pensée traditionnelle est remise en question. Le modulaire peut faire partie de la solution si nous réglons la question du financement, et en collaborant avec la SCHL, je crois que nous avons élaboré un modèle prometteur. »

« Jessica est une pionnière nationale dans la recherche de solutions novatrices pour obtenir un soutien financier à des projets cruciaux dans l’augmentation des capacités de logement abordable et la livraison d’un inventaire essentiel partout au Canada », souligne Jaydan Tait, président d’Attainable Homes Calgary.

Des pionniers du modulaire

Les appartements construits en usine peuvent sembler constituer une solution moderne, mais l’habitation modulaire existe depuis des décennies, et, comme pour les conversions de bureaux après la pandémie, Calgary a ouvert la voie.

ATCO a été fondée sous le nom d’Alberta Trailer Hire en 1947 pour fournir des logements aux travailleurs des champs pétrolifères. Dès 1959, la demande pour des habitations flexibles a mené au développement de la première installation de fabrication d’ATCO à Airdrie, en Alberta. Aujourd’hui, ATCO propose une gamme complète de structures modulaires, incluant bureaux, hôtels et établissements de soins de santé.

« ATCO possède des décennies d’expérience dans la fabrication de modules, précise Jessica Harland. C’était le partenaire idéal pour ce projet. »

Un financement inaccessible

Les approches conventionnelles ont longtemps entravé le financement de la construction modulaire. Cette catégorie d’actifs était perçue par les prêteurs comme trop risquée et nécessitait d’importants dépôts en fonds propres dès le départ. Voilà ce qui préoccupait Jessica Harland et sa clientèle du secteur modulaire. Le fardeau incombait aux emprunteurs de verser de gros acomptes pour obtenir du financement, exigence qui ne s’appliquait pas aux autres types d’habitations.

« Selon les prêteurs, toutes sortes d’incidents peuvent survenir aux unités modulaires tant qu’elles ne sont pas fixées de façon permanente aux fondations, fait remarquer Jessica Harland. Le financement était donc assorti initialement d’exigences importantes en fonds propres, ce qui le rendait inaccessible aux organismes caritatifs et aux groupes de logement abordable. »

Un modèle transposable

Le nouveau programme Construire plus de logements au Canada encourage les institutions, les promoteurs et les acheteurs de maisons à envisager différemment les choses. Ce regain d’intérêt pour les solutions modulaires a amené la SCHL à considérer les demandes dans le cadre d’un programme pilote novateur facilitant la construction. Ce programme collabore avec les prêteurs, les avocats, la couverture d’assurance des unités et les cautionnements d’exécution du fabricant. Ces éléments compensent les risques pour la SCHL, lui permettant de  débloquer des fonds hypothécaires au promoteur pendant que les modules sont en fabrication.

« Les cautions fonctionnent comme une garantie, indique Jessica Harland. Plus la couverture est étendue, plus la SCHL acceptera d’avancer des fonds. Cette approche facilite l’accès au financement modulaire en réduisant les capitaux propres exigés au démarrage. »

Ces avances permettent de couvrir les coûts exigés par les fournisseurs modulaires avant la livraison des unités.

Grâce à Jessica Harland, le 1007, 6e, avenue S.-O., est devenu le deuxième projet au Canada approuvé sous ce programme pilote de la SCHL.

La réduction des fonds propres fait une grande différence pour les organismes qui ne sont pas des promoteurs traditionnels ayant un accès plus facile au capital. Les organismes sans but lucratif et les organismes de bienfaisance peuvent considérer ce projet comme un plan directeur pour combler les lacunes de financement de construction des projets de logement locatif modulaire. « Nous avons maintenant un modèle transposable à d’autres marchés canadiens, affirme Jessica Harland. Il permet aux fournisseurs de logement abordable d’accéder à un financement flexible tout en atténuant les risques pour la SCHL. »

Le temps, c’est de l’argent

Bien que l’habitation modulaire ne soit pas toujours moins chère que la construction multifamiliale traditionnelle, elle est beaucoup plus rapide. Construire un projet de 84 unités prendrait normalement plus de 24 mois, mais confier la construction à un fournisseur d’habitation modulaire réduit ce délai à environ trois mois dans ce cas-ci.

« Souscrire un prêt sur trois mois plutôt que sur 24 mois permet de réaliser des économies importantes en matière de taux d’intérêt, explique Jessica Harland. Ces économies compensent largement le coût des cautions et assurances. »

Construire les unités en usine les protège également des intempéries, limite le gaspillage et rend la construction plus sécuritaire pour les travailleurs, qui n’ont pas à œuvrer à plusieurs étages du sol. Les unités peuvent facilement être personnalisées pour répondre aux normes de durabilité ou d’accessibilité.

Au-delà du multirésidentiel

La fabrication modulaire trouve des applications bien au-delà du résidentiel : centres commerciaux, bureaux et hôtels. On peut aussi intégrer des éléments modulaires plus petits dans des projets de construction classique. Ainsi, l’installation de modules sanitaires préfabriqués dans les hôtels traditionnels devient courante.

Les solutions modulaires devraient également favoriser l’essor des sixplex dans les centres urbains du pays. Les particuliers peuvent recourir au modulaire pour leurs condominiums, leurs maisons mitoyennes ou leurs pavillons-jardins. Jessica Harland envisage d’ailleurs cette technologie pour héberger ses parents vieillissants sur son terrain.

« Je ne me contente pas de promouvoir le modulaire, confie-t-elle. Je me vois très bien l’adopter moi-même. »

« Nous pourrions ériger une structure sur notre terrain en quinze jours, des délais impensables avec les méthodes traditionnelles. »

« Je suis convaincue que le modulaire représente l’avenir, maintenant que les solutions de financement existent. »