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L’évolution de la main-d’œuvre redessine la Ville reine.
26 novembre 2019
LES CHANGEMENTS ÉCONOMIQUES REDESSINENT LES VILLES CANADIENNES
Difficile de quantifier les changements dans la ville qui vous entoure. Mais si vous vivez à Toronto, soit la plus importante ville au pays, il est fort probable que vous soyez conscient des bouleversements en cours. Pensez à la dernière fois où vous êtes monté dans un wagon de métro bondé pour vous rendre au travail, fait la file pour avoir une table au nouveau restaurant de l’heure ou trouvé une foule de milléniaux flânant au parc du coin par un beau samedi ensoleillé. Oui, nous sommes bien plongés dans une ère de changement qui transforme les habitudes de vie et de travail des citadins de la Ville reine.
Au cours des dix dernières années, les villes canadiennes se sont transformées lentement mais sûrement. Si l’accessibilité du logement a suscité la plus grande attention, il n’en reste pas moins que les changements économiques issus de la rapide expansion du secteur des technologies et du bassin des employés de bureau transforment le paysage du centre-ville au fur et à mesure que de nouveaux bureaux sont aménagés pour accueillir l’économie nouvelle.
Au cœur de cette transition se trouve Toronto, le 3e marché technologique en importance en Amérique du Nord qui dispose du plus important bassin de main-d’œuvre au Canada. Depuis 2013, on y a créé 80 100 emplois dans le secteur des technologies; un rythme que seule la région de la baie de San Francisco a réussi à battre.
La croissance dans le secteur des technologies est à l’origine du déplacement des cols blancs au noyau central de la ville, où la demande de bureaux n’a jamais été aussi forte, et ce, malgré les 9,2 millions pi2 de bureaux en chantier en date du T2 2019, soit le plus grand boom dans l’histoire de la construction de bureaux.
Les employés de bureau représentent désormais 55 % des travailleurs, soit davantage que la moyenne nationale de 52,7 %. Ce qui nous porte à réfléchir sur les habitudes de vie et de travail de ces professionnels et leurs répercussions sur le secteur de l’immobilier commercial de la ville au cours des mois et des années à venir.
DE GRANDES RÉPERCUSSIONS POUR UN PETIT CHANGEMENT
Lorsqu’on ne considère que le taux de croissance des employés de bureau à Toronto, on réalise difficilement l’ampleur du changement, en particulier au noyau du centre-ville. Si l’emploi dans les bureaux n’a crû que de 2,5 % de 2008 à 2018, cela ne représente pas moins de 107 050 nouveaux postes, dont plusieurs sont basés en plein cœur du marché tendu des bureaux torontois.
Or, le marché de l’immobilier commercial ressent bien les effets de l’évolution des emplois et de la population. Les loyers augmentent en flèche en réponse à la demande. Dans ce marché à la faveur des propriétaires, les locataires et occupants de tout acabit doivent réfléchir à leurs besoins de façon stratégique afin de prendre des décisions éclairées en matière d’immobilier. Certains se tournent vers des exploitants de bureaux polyvalents pour accueillir une part de leurs effectifs; d’autres recherchent plusieurs emplacements au centre-ville plutôt qu’un seul grand milieu de travail.
Pendant ce temps, l’emploi des ouvriers fluctue au rythme des changements qui affectent le secteur industriel et l’économie. Aux premiers stades de la reprise économique, 7 600 postes ont été créés. Mais entre 2013 et 2018, 53 234 emplois ont été perdus alors que l’emploi dans les bureaux était en hausse.
La migration des emplois est aussi intéressante. Si de plus en plus de travailleurs de bureau décrochent un emploi au centre-ville, les cols bleus font de même aux confins de la ville, là où l’aménagement d’installations industrielles atteint de nouveaux sommets.
Mais là encore, l’offre peine à répondre à la demande, alors que plusieurs entreprises requièrent des centres de distribution près du noyau urbain. Les loyers sont en hausse et les promoteurs industriels recherchent des solutions novatrices pour soutenir l’essor du commerce électronique et livrer rapidement la marchandise aux consommateurs.
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TORONTO, UNE VILLE EN TRANSITION
| Au fur et à mesure que croît le nombre de postes dans les bureaux, ces travailleurs cherchent à se loger près du travail. Une carte permet de bien illustrer la tendance. Au cours de la dernière décennie, un « corridor de cols blancs » a vu le jour le long de la ligne de métro entre l’autoroute 401 et la gare Union; majoritairement des appartements en copropriété qui offrent un accès au logement plutôt abordable et un accès direct au centre-ville. Par ailleurs, des secteurs adjacents au noyau du centre-ville, comme le noyau sud et Liberty Village sont devenus des pôles d’attraction pour les jeunes employés de bureaux qui s’y trouvent comblés par de nombreuses commodités et un accès facile au tramway. À l’heure où un nombre croissant de travailleurs désirent habiter près de leur bureau, les secteurs est et ouest du noyau du centre-ville deviennent également des quartiers-dortoirs. |
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GROS CHANGEMENTS EN VUE AU-DELÀ DU NOYAU DU CENTRE-VILLE
Le centre-ville de Toronto est certes la cible de la plus forte croissance des employés de bureau, mais cela n’empêche pas l’expansion économique au Grand Toronto d’envoyer certains travailleurs dans des secteurs plus éloignés.
Le quartier Mimico arrive au troisième rang de la plus forte augmentation du nombre de cols blancs au cours des dix dernières années, ce qui témoigne de la pertinence continue des quartiers-dortoirs dans la région du Grand Toronto. Les gens en quête d’espace, d’un rythme de vie moins effréné et d’une meilleure accessibilité au logement continueront de peupler les quartiers et les villes qui alimentent les affaires à Toronto.
La banlieue est également la cible d’une forte hausse de l’emploi des cols bleus, et la construction record d’installations industrielles en témoigne. Le lien qui unit cols bleus et cols blancs demeure puisque ce sont les entreprises technologiques qui nourrissent le besoin de centres de distribution et de logistique. Les ouvriers verront donc leurs possibilités d’emploi croître dans les zones industrielles.
IL FAUT SAVOIR D’OÙ L’ON VIENT POUR SAVOIR OÙ L’ON VA
Peu de résidents de Toronto auraient pu anticiper les changements qui se sont déroulés de 1990 à 2019. L’économie, la technologie et les habitudes de vie penchent toutes en faveur des aménagements au centre-ville. On se demande bien à quoi ressemblera la ville dans 30 ans, alors que l’on construit déjà 9,2 millions pi2 de bureaux et plus de 71 000 appartements en copropriété.
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