John Planeta dispose de 700 M$ d’installations de transport à vendre

John Planeta, de CBRE, a bâti sa réputation dans le domaine de l’immobilier industriel en orchestrant l’achat et la vente de centres de distribution et de bâtiments liés au transport. Il a conclu des transactions pour des géants du commerce de détail comme Loblaw, Gap et Target, ainsi que pour des acteurs majeurs de la logistique tierce partie tels que SCI Group, CEVA et DHL.

À la tête de la division canadienne du Groupe de pratique mondial en chaîne d'approvisionnement de CBRE, il a dirigé certaines des opérations les plus complexes et les plus stratégiques au pays dans le secteur de la chaîne d’approvisionnement. En plus de 30 ans dans le métier, il a réalisé plus de 2 000 mandats à travers le monde.

Il n’est donc pas étonnant que son équipe ait été sollicitée pour un mandat d’envergure : la liquidation, ordonnée par la cour, de 47 propriétés industrielles spécialisées dans le transport. Ce qui surprend davantage, c’est que ces installations, aujourd’hui sous séquestre, aient pu connaître un tel revers, alors même que la logistique a connu une forte croissance entre 2019 et 2023. Le portefeuille est estimé à environ 700 M$.

« Le marché est devenu beaucoup plus difficile pour le transport et la distribution, constate John Planeta, vice-président exécutif à CBRE à Toronto Ouest. La baisse du commerce électronique et les changements dans les échanges transfrontaliers ont eu un effet marqué. C’est probablement l’un des secteurs les plus touchés depuis deux ans. »

Selon lui, une partie du problème vient du fait que les entreprises de transport sont souvent de petite taille et ont grandi trop vite. « Il est assez courant de lancer une entreprise avec quelques camions, puis d’étendre ses opérations », raconte-t-il.

« Le piège, c’est qu’en période de croissance rapide, plusieurs entreprises ont trop investi en croyant que cette croissance serait soutenue. Puis il y a eu un coup de frein, et beaucoup se sont retrouvées avec des dettes qu’elles ne pouvaient plus gérer. »

Le contrôleur du dossier, EY-Parthenon, s’est tourné vers John Planeta, qui avait déjà fait ses preuves lors du retrait de Target du Canada, il y a une décennie, en participant à la vente de son parc immobilier national. C’est également lui qui avait appuyé Target dans l’implantation de ses trois centres de distribution lors de son arrivée au pays en 2011.

« Dans ce secteur, les relations comptent énormément, et la réputation est déterminante. Comme nous avons l’expérience de mandats semblables, le contrôleur nous a naturellement proposés de superviser la vente de ces installations », explique-t-il.

Un chantier colossal

John Planeta reconnaît que ce dossier s’est révélé exigeant, mais il croit être bien placé pour en assurer la réussite.

Les propriétés sont réparties sur tout le continent, de Bakersfield, en Californie, à Pompano, en Floride, et de Surrey, en Colombie-Britannique, à Laval, au Québec, chacune présentant ses propres défis. De plus, comme elles ont des prêteurs différents, elles ont dû être vendues individuellement plutôt qu’en portefeuille.

Au départ, John Planeta pensait que ses services ne seraient requis que quelques heures par semaine.

« Eh bien, pour l’instant, je passe probablement plus de 30 heures par semaine à rédiger des rapports, à discuter avec les prêteurs, le contrôleur et les différentes parties prenantes, explique-t-il. Je me construis également un excellent réseau et je renforce mes relations avec le milieu bancaire et d’autres acteurs spécialisés dans les faillites, les mises sous séquestre et les restructurations.

Cela a pris une ampleur considérable. »

« Le contrôleur avait besoin d’un conseiller de confiance pour superviser l’ensemble du continent, et j’ai su gagner cette confiance au fil du temps, ajoute-t-il, précisant qu’à un moment donné, il avait déconseillé une mesure que le contrôleur pensait nécessaire, et que sa décision s’était avérée la bonne. Cela a contribué à renforcer cette confiance. »

« Cela a été une aventure mouvementée, dit-il, estimant que son équipe a vendu plus de la moitié des 47 propriétés. Je pense qu’il en reste 20. Cela a été un travail considérable et très difficile. »

Une force collective

John Planeta peut s’appuyer sur un réseau d’alliés solides aux États-Unis, en plus de la présence bien ancrée de CBRE au pays. « Je collabore avec des courtiers différents à Dallas, à Montréal ou à Springfield, au Missouri, précise-t-il. Mon rôle est de piloter le mandat et de coordonner avec les agents locaux, en m’assurant de toujours faire appel aux meilleurs collègues disponibles dans chaque marché. »

Sur le terrain, les imprévus ne manquent pas. À Phoenix, des squatteurs avaient pris possession d’un entrepôt vide, au point qu’une intervention d’une escouade tactique a été nécessaire. « On a maintenant des gardes armés de fusils AR-15 qui font la ronde en camionnette. Ce n’est pas mon métier, je suis courtier, pas dans la sécurité, mais on fait ce qu’il faut. »

Autre cas de figure : une tempête au Texas a littéralement emporté le toit d’un des établissements.

« Notre objectif est de composer avec tous ces incidents en nous appuyant sur les ressources du réseau CBRE aux États-Unis, ajoute-t-il. Les équipes locales ont été remarquables. Elles inspectent les sites, évaluent les dommages, coordonnent les réparations. Cela témoigne de la qualité des courtiers avec qui nous avons le plaisir de travailler. »

Il souligne que ce projet n’aurait pas pu fonctionner sans l’engagement de ses collègues : Kalley Libera, Skylar Lam et son fils, Chris John Planeta. « Tout le monde s’est donné à fond, au-delà des attentes. Je suis fier de pouvoir compter sur des collaborateurs aussi dévoués. »

Le recul nécessaire

L’expérience de John Planeta apporte un éclairage précieux sur les tendances du marché, lui qui a traversé plusieurs cycles économiques et vu évoluer de près le secteur industriel canadien.

Pendant longtemps, les loyers industriels dans la région du Grand Toronto ont stagné, jusqu’à ce que la vague logistique née de la pandémie vienne redéfinir la demande. « J’ai connu des périodes de croissance spectaculaire, des creux importants et des phases beaucoup plus stables, résume-t-il. Rien n’est permanent. Le changement fait partie du quotidien. »

Pour lui, le secret de la réussite immobilière repose surtout sur la constance. « Ceux qui s’en sortent le mieux sont ceux qui misent sur une stratégie à long terme. C’est cet état d’esprit qui nous guide dans la vente de ces actifs sous séquestre : repérer les entreprises pour qui ces immeubles s’inscrivent dans leur vision, et formuler les recommandations les plus avisées au contrôleur. »

Et son conseil? « À mes yeux, chaque propriété doit être traitée comme si elle m’appartenait. Chaque recommandation doit être celle que je ferais si mon propre capital était engagé. Ce sont des bâtiments de qualité, qui ont un bel avenir devant eux pour l’acheteur qui saura bien les exploiter. »