La vente exceptionnelle du portefeuille d'hôtels de Morguard, la plus importante au Canada depuis quatre ans

Les investisseurs reconnaissent l’attractivité renouvelée et la solidité des fondamentaux du secteur hôtelier canadien.

En témoigne la récente vente d’un portefeuille de 14 propriétés hôtelières en Ontario et à Halifax par Morguard Corp. à InnVest Hotels et Manga Hotel Group pour un montant de 410 millions de dollars.

« Il s’agit de la plus importante vente de portefeuille hôtelier depuis la pandémie », note Mark Sparrow, de CBRE, qui a négocié la transaction avec son partenaire Luke Scheer. 

InnVest a acquis 10 de ces hôtels : le Marriott Toronto Airport, le Courtyard Toronto Airport, le Residence Inn Toronto Airport, l’Hotel Carlingview, le Courtyard Vaughan, le Courtyard Markham, le Residence Inn Markham, le Townplace Suites Sudbury, le Cambridge Suites Halifax et The Prince George Halifax.

« Cette acquisition témoigne de la confiance dans notre modèle d’organisation hôtelière intégré verticalement et dans le dynamisme du marché hôtelier canadien », a déclaré Lydia Chen, cheffe de la direction d’InnVest.

En réalisant sa plus importante acquisition depuis 2007, InnVest élargit son portefeuille d’hôtels dans la région du Grand Toronto et porte à 14 le nombre de ses établissements franchisés et gérés sous la marque Marriott. L’entreprise prévoit rénover plusieurs de ces hôtels afin « d’améliorer l’expérience client », comme indiqué dans son communiqué.

Avec 90 hôtels dans son portefeuille, InnVest est le plus grand propriétaire/exploitant d’hôtels au Canada.

Manga renforce sa présence en Ontario

Dans le cadre de la vente des actifs de Morguard, le groupe privé Manga Hotel Group a fait l’acquisition de quatre hôtels : le Hilton Garden Inn Toronto Airport West, le Courtyard by Marriott Mississauga, le Cambridge Suites Mississauga et le Holiday Inn Express Ottawa West.

« Cette décision stratégique représente une expansion prometteuse pour notre organisation, affirme Sukhdev Toor, chef de la direction de Manga. Elle nous permet de renforcer notre présence en Ontario, en desservant la région du Grand Toronto et en nous implantant à Ottawa, où nous avons acquis le Marriott d’Ottawa, un hôtel de 498 chambres à service complet, en juillet 2023. »

Avec cette acquisition, le portefeuille d’hôtels Hilton de Manga Hotels passe à 14 établissements, tandis que son portefeuille d’hôtels Marriott atteint 7 établissements.

Morguard se concentre sur ses objectifs

Dans un communiqué annonçant la vente des hôtels, Morguard a déclaré poursuivre l’optimisation de son portefeuille immobilier et se concentrer davantage sur ses investissements immobiliers clés.

« La conclusion fructueuse de cette transaction témoigne de l’attractivité de notre portefeuille d’hôtels et de la solidité de la gestion de Morguard au fil des ans, a précisé K. Rai Sahi, président et chef de la direction. Nous sommes heureux d’avoir tiré parti de la demande actuelle du marché pour des hôtels de haute qualité, ce qui nous positionne favorablement pour notre croissance future. »

Les liquidités générées par cette transaction permettront à Morguard de se concentrer sur son activité principale, à savoir la propriété et la gestion d’un portefeuille immobilier diversifié composé de bureaux, d’immeubles industriels, de commerces de détail et d’immeubles résidentiels à appartements multiples. Le portefeuille de Morguard, qu’elle détient et gère, est évalué à 18,3 milliards de dollars.

Un intérêt marqué des États-Unis

Mark Sparrow de CBRE déclare que le niveau d’intérêt pour le portefeuille d’hôtels de Morguard est « très révélateur, car il y a eu beaucoup d’offres. Nous avons reçu plus de propositions de la part des marchés américains et internationaux que nous n’en avions vu depuis des décennies. »

« Lors du premier tour, nous avons reçu une douzaine d’offres, à parts égales entre acheteurs américains et acheteurs canadiens. C’est un fait important, car la plupart des hôtels canadiens sont vendus à des groupes canadiens. »

Selon Mark Sparrow, l’intérêt accru des investisseurs américains est en grande partie lié aux fluctuations du coût d’emprunt.

« Le coût d’emprunt pour le même produit est d’environ 250 pb inférieurs au Canada par rapport aux États-Unis. Cela incite de nombreux investisseurs américains qui recherchent des actifs sur le marché américain à se tourner vers le Canada. Ces investisseurs recherchent des opportunités d’acquisition à effet de levier. »

Le marché hôtelier canadien présente actuellement des fondamentaux solides, grâce à un équilibre favorable entre l’offre et la demande.

Luke Scheer explique : « Aux États-Unis, la construction d’hôtels est relativement libre, tandis qu’au Canada, le processus est plus complexe. La flambée des coûts de construction a incité de nombreux groupes à privilégier l’acquisition d’hôtels existants plutôt que la construction de nouveaux établissements. »

« C’est l’une des principales raisons pour lesquelles ces deux groupes ont acquis ce portefeuille. En effet, même après l’acquisition, le capital nécessaire pour investir dans les propriétés reste inférieur au coût de construction de nouveaux hôtels. »

Les capitaux d’emprunt privilégient l’hôtellerie

Le marché de la dette hôtelière a toujours été plus petit que celui de l’immobilier commercial dans son ensemble, notamment parce que les fondamentaux de l’hôtellerie évoluent en dents de scie, note Joshua Sonshine, du groupe Financement, Marchés des capitaux de CBRE, qui a aidé les acheteurs à financer la transaction.

« Le marché de la dette hôtelière a toujours été plus restreint que celui de l’immobilier commercial en général, en partie en raison de la nature cyclique des fondamentaux de l’hôtellerie, explique Joshua Sonshine, du groupe Financement et Marchés des capitaux de CBRE, qui a contribué au financement de la transaction. Cependant, la solidité des fondamentaux du secteur immobilier attire les capitaux propres et la dette vers l’hôtellerie ».

Des groupes qui n’investissaient traditionnellement pas dans l’hôtellerie y consacrent désormais leurs capitaux.

« C’est une tendance que nous observons pour tous les actifs non traditionnels, explique Mark Sparrow. De nombreux investisseurs typiques en immobilier commercial s’orientent davantage vers des investissements non traditionnels : hôtels, résidences pour aînés, auto-entreposage et logements étudiants. Et les hôtels arrivent en tête de peloton, compte tenu de leurs solides résultats d’exploitation. »

Mark Sparrow s’attend à ce que l’activité d’investissement hôtelier se poursuive jusqu’à la fin de l’année 2024 : « Nous devrions doubler le volume des transactions par rapport à l’année dernière ».

Les investisseurs hôteliers feraient bien de saisir l’occasion qui s’offre à eux.