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Les multiplex ont le vent en poupe à Vancouver. Le reste du Canada suivra-t-il?
24 février 2026 4 Minute Read
Selon Robert Veerman, de CBRE, les multiplex sont en train de bouleverser le marché locatif de Vancouver.
« C’est un produit qui bouscule tout sur son passage et qui pourrait changer la donne pour les locataires », affirme Robert Veerman, associé principal des ventes, qui a mené à terme la vente de sept projets de multiplex et en a deux autres sous promesse d’achat.
Les multiplex — des bâtiments résidentiels comptant jusqu’à six logements — séduisent autant les promoteurs, pour qui ils sont abordables à construire, que les locataires, qui y trouvent des loyers accessibles.
Depuis que la Colombie-Britannique a adopté, en 2023, une loi autorisant la densification douce dans des secteurs autrefois réservés aux maisons unifamiliales, les multiplex ne cessent de gagner du terrain. Treize projets ont trouvé preneur jusqu’ici, et en 2024, les multiplex comptaient pour 25 % de l’ensemble des ventes de terrains résidentiels à Vancouver.
« C’est exactement le type de logement dont les gens ont besoin et qu’ils recherchent en ce moment, souligne Robert Veerman. L’écart de prix entre bâtir un multiplex et une maison en rangée peut être considérable. »
Des logements livrés deux fois plus vite, à une fraction du coût
En règle générale, il faut de quatre à cinq ans pour qu’un terrain à aménager se transforme en habitations prêtes à accueillir des résidents. Dans le cas des multiplex, on parle plutôt de neuf à douze mois entre le dépôt de la demande et la première pelletée de terre.
« Obtenir un permis pour un multiplex, c’est simple, explique Robert Veerman, qui entrevoit des délais encore plus courts à l’avenir. C’est un mode de construction très efficace, qui permet d’ajouter rapidement de nouveaux logements dans une ville. Parmi toutes les formes de construction, c’est la moins chère et la plus rapide. »
Robert Veerman fait aussi remarquer que si l’on associe généralement le multiplex à un petit immeuble à logements classique, « j’ai vu des projets vraiment audacieux, six petits bâtiments distincts sur un grand terrain, chacun renfermant un seul logement, qui changent radicalement la perception de ce que peut être un multiplex ».
C’est le cas notamment d’un ensemble de cinq résidences haut de gamme situé au 950, rue W 57 th Avenue, dans le quartier cossu de South Cambie, à Vancouver. On y propose trois types d’habitations (suite-jardin, maison de ville superposée et maison de ville individuelle), toutes dotées d’une entrée privée, d’un stationnement souterrain, d’un local à vélos et d’un accès à des aménagements extérieurs. La livraison est prévue d’ici la fin de l’année.
Des municipalités qui résistent
Si 97 % des municipalités de la province se sont conformées à la loi de zonage de 2023, des enjeux d’infrastructures, de stationnement et d’opposition citoyenne ont semé des embûches un peu partout.
North Vancouver a adopté en juin dernier une modification à son règlement pour répondre aux exigences de la loi, mais à peine 35 terrains se sont avérés admissibles aux multiplex de petite taille.
De son côté, Burnaby a voté en octobre pour limiter le nombre d’étages autorisés dans les projets de multiplex, après que des résidents se sont élevés contre la hauteur et l’envergure des nouvelles constructions.
« Ce flou et ce manque d’uniformité rendent les choses très difficiles, déplore Robert Veerman. Des gens investissent des millions pour construire des logements pendant que certaines municipalités changent les règles du jeu en cours de partie. »
« Dans certains cas, la superficie habitable autorisée, notamment à North Vancouver, à Coquitlam et à Richmond, est si limitée qu’il vaut carrément mieux construire un duplex ou une maison unifamiliale », ajoute-t-il.
Un modèle exportable?
L’accession à la propriété restera un casse-tête pour les acheteurs partout au pays. C’est pourquoi Robert Veerman prévoit que les multiplex continueront de se multiplier à Vancouver, puis ailleurs au Canada.
Edmonton fait figure de pionnière en permettant la construction de bâtiments comptant jusqu’à huit logements et trois étages, sans que les promoteurs aient à solliciter une autorisation spéciale du conseil municipal.
À Toronto, le conseil a adopté l’été dernier des modifications au règlement de zonage touchant les pavillons de ruelle et les multiplex, ouvrant la porte aux projets de cinq et six logements dans certains quartiers.
« À mesure que les politiques évolueront, que les promoteurs accumuleront de l’expérience et que les préférences des locataires se raffineront, je suis convaincu que les multiplex vont prendre leur envol et que leur construction ne fera que gagner en efficacité », avance Robert Veerman.
« Dans le meilleur des mondes, un propriétaire pourrait tout simplement se présenter à l’hôtel de ville, déposer sa demande de permis et recevoir le feu vert en 30 jours. C’est ça qui ferait vraiment décoller les multiplex. »
« C’est une solution tout à fait réaliste à la crise du logement au Canada », conclut Robert Veerman.
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