Dans la région de Niagara, le marché de l’immobilier industriel reprend son souffle

Jadis florissant, le marché de l’immobilier industriel de la région de Niagara, qui avait profité de la présence de GM, a vu son étoile pâlir lorsque ce constructeur automobile a réduit la voilure de ses opérations dans la région dans les années 1990, en laissant derrière lui une économie déprimée.

Steven Davidson, de CBRE, a passé sa petite enfance dans la région. Il rappelle que le marché de l’immobilier industriel de la région de Niagara s’est alors dégradé et n’a pas su se moderniser pendant des dizaines d’années.

« Il y a ici d’innombrables immeubles qui n’ont même pas 16 pieds de hauteur libre — contre 40 pieds et plus dans la RGT —, qui ont peu ou pas de quais de chargement et dont la capacité d’alimentation électrique est minime, explique‑t‑il. Des entreprises qui occupent 100 000 pieds carrés tâchent d’entrer dans ce marché, et nous ne pouvons même pas répondre à leur demande. Il faut donc dire non à des emplois bien rémunérés. »

« Sous‑développé, le marché de l’immobilier industriel de Niagara est impatient de connaître des jours meilleurs. Or, nous sommes finalement en train de créer les conditions propices à l’aménagement d’infrastructures industrielles modernes.»
– Steven Davidson

Grand perdant

En raison de la rareté des infrastructures industrielles modernes, Niagara est privée de la clientèle que lui arrachent les villes rivales de la région, dont Hamilton. Ceux qui s’installent effectivement dans la région de Niagara doivent se contenter d’immeubles de moindre qualité.

Courtier dans la localité depuis longtemps, Steven Davidson et son père Jeff ont dû au fil des ans consacrer des efforts considérables à persuader les gouvernants régionaux de créer des conditions propices pour attirer les promoteurs et les investisseurs dans l’immobilier industriel en libérant plus de terrains pour réaliser des projets.

Les perspectives de la région de Niagara pour les investisseurs dans l’immobilier industriel sont certes attrayantes par rapport à d’autres régions du Golden Horseshoe. Pour les entreprises en démarrage, les coûts de l’immobilier foncier industriel dans Niagara représentent une fraction de ceux de Hamilton et sont certes inférieurs à ceux de la RGT. « Les terrains se vendent plus d’un million de dollars l’acre à Hamilton, nous apprend Steven Davidson. Ici même, on peut en trouver à des prix de 300 000 $ à 500 000 $ l’acre. »

Et malgré l’offre industrielle vieillotte dans la région de Niagara, en raison du manque de produits de qualité, les loyers de l’immobilier industriel pour les locaux de qualité réussissent à suivre le rythme des moyennes régionales. « Les loyers de base étaient de plus de 10 $ le pied carré avant la pandémie, et aujourd’hui, ils atteignent 15 $ le pied carré pour les produits les plus modernes, comme dans la plupart des secteurs de la RGT. »

Une situation parfaite

La région de Niagara est idéalement située, avec à sa porte trois postes frontaliers américains et avec Hamilton et la RGT « à deux pas » en empruntant l’autoroute Queen Elizabeth Way, selon les mots de Steven Davidson. « À l’heure actuelle, la demande est colossale pour l’immobilier foncier industriel dans la région élargie du Golden Horseshoe, et en s’aventurant un peu hors de la RGT, on remarque que c’est ici qu’il faut aller et il faut reconnaître que c’est vraiment une aubaine. »

Les efforts des Davidson pour relancer le marché de l’immobilier industriel dans la région de Niagara commencent à porter fruit. « De nouveaux projets d’aménagement industriels voient aujourd’hui le jour pour la première fois depuis des dizaines d’années, explique Steven. Nous reprenons lentement notre souffle. »

Et depuis que CBRE a recruté le duo pour diriger ses opérations dans la région de Niagara l’an dernier — en enrichissant la puissance de sa plateforme et de son image de marque mondiales —, la demande dans l’immobilier industriel ne cesse d’augmenter. « Ce marché est sous‑développé et rêve à des jours meilleurs, confie Steven. Or, nous sommes en train de créer les conditions propices à l’aménagement d’infrastructures industrielles modernes — pour enfin respecter la promesse que nous n’avons pas tenue pendant des dizaines d’années. Je n’en veux pas aux autres régions rivales; mais elles n’ont pas à réussir au détriment de la région de Niagara. »

Les nouveaux projets d’aménagement

De très nombreux projets d’aménagement industriels se déroulent dans la région de Niagara depuis les deux dernières années, et les Davidson ont aidé à guider une grande partie de ce développement.

Au 6934, Kinsman Court, on vient de construire une installation industrielle qui lisère l’autoroute Queen Elizabeth Way. Dotée d’une hauteur libre de 24 à 29 pieds, elle est équipée de quais de chargement dont les portes sont situées au niveau du sol. L’immeuble est construit et prêt à louer : il s’étend sur une superficie de 31 798 pieds carrés.

6934 Kinsman Court

Un autre immeuble neuf, au 3430, Schmon Parkway, devrait être achevé en juin. Cet entrepôt de 33 089 pieds carrés à Thorold donne sur l’autoroute 406, ce qui est idéal pour les activités de distribution dans toute la région de Niagara et au‑delà. Le bâtiment est doté d’une hauteur libre de 24 pieds et de locaux à usage de bureaux optionnels pour enrichir l’ensemble des installations; on pourrait même les convertir pour aménager des locaux de production supplémentaires.

Enfin, le 7901, Blackburn Parkway sera achevé d’ici la fin de l’année, si les dieux de la chaîne logistique le veulent bien. Ce projet d’immeuble construit sur mesure, sur une superficie de 58 281 pieds carrés, sera doté d’une hauteur libre de 30 pieds et de quatre quais de chargement.

Pour ce qui est de l’immobilier foncier industriel non aménagé, les 180‑184, chemin Buchner offrent 28 acres de superficie brute aménageable, déjà zonés pour l’immobilier industriel léger. Ce site, situé non loin du projet d’aménagement d’INNIO, donne directement accès à l’autoroute 406, au canal Welland, aux trois postes frontaliers, aux réseaux ferroviaires et aux aéroports de part et d’autre de la frontière.

D’autres bâtiments industriels sont planifiés pour St. Catharines, Thorold, Welland, Port Colborne et Niagara Falls; pourtant, Davidson affirme qu’il se pourrait qu’on doive attendre au moins un an avant que ces chantiers voient le jour.

Tous ces nouveaux produits permettent d’attirer les mégalocataires de l’extérieur de la région de Niagara. Et les promoteurs institutionnels recherchent aussi les grands projets à financer dans la région. « Nous devons réunir les bons morceaux du casse‑tête pour mener à bien ces transactions, explique Steven Davidson. Et nous devons garder notre élan, faute de quoi nous risquons de prendre encore plus de retard. »

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Des perspectives exceptionnelles

Ces nouveaux projets permettent d’accomplir d’énormes progrès sur la bonne voie. Et Steven Davidson explique que la région de Niagara doit faire tout ce qu’elle peut pour en profiter et pour miser sur ce qu’il appelle la plus grande expansion industrielle depuis des dizaines d’années. « Les locataires ont besoin de locaux aujourd’hui, et non dans deux ans. La demande est exceptionnelle sur le marché et nous avons l’occasion d’y répondre. »

Niagara doit voir plus grand : qui dit économie moderne, dit aussi locaux modernes. Steven Davidson parle du récent communiqué annonçant que Stellantis prévoit de construire une installation de fabrication de batteries de véhicules électriques de 4,5 millions de pieds carrés sur un site de 220 acres non loin de Windsor, qu’il considère comme la ville‑sœur de la région de Niagara. « C’est une nouvelle inspirante. C’est ce que j’entrevois pour la région.

« Nous avons des bâtiments industriels d’hier pour les entreprises d’hier. Le moment est venu de construire des installations modernes pour l’économie d’aujourd’hui, lance‑t‑il. Nous avons l’occasion de revitaliser l’industrie pour relancer notre économie et faire renaître la région de Niagara. »