Impressions et réalité : les espaces de bureaux au Canada

Le marché des bureaux est en proie à beaucoup de morosité.

C’est pourquoi le nouveau président du conseil d’administration de CBRE, Paul Morassutti, a lancé la discussion en panel qu’il présidait lors du Toronto Real Estate Forum en demandant à un groupe de propriétaires commerciaux et de stratèges des milieux de travail d’aborder ce qu’il a appelé l’éléphant dans la pièce.

« Que constatez-vous réellement dans votre portefeuille? Que constatez-vous chez vos locataires? » Voici six faits saillants de la conversation qui a suivi.

1. On continue de conclure des transactions

Tom Burns, de la FPI Allied Properties, a déclaré que son groupe avait conclu 384 contrats de location de bureaux depuis janvier 2022, et que 100 autres devaient être conclus d’ici la fin de l’année. Environ 60 % de ces transactions sont des renouvellements. « L’activité est bonne », a-t-il poursuivi, mentionnant que les locataires recherchent surtout des espaces aménagés. « Ils veulent dépenser notre capital, pas le leur. »

Selon Jonathan Pierce, d’Ivanhoé Cambridge, la situation varie en fonction du secteur d’activité du locataire. Tandis que certains profitent du renouvellement de leur contrat pour augmenter ou réduire leur espace, d’autres ajustent les modalités de location fixes et concluent des arrangements flexibles pour une partie de leur espace. « C’est un marché tout en nuances, a-t-il déclaré. Rien n’est complètement noir ou blanc. »

« Le milieu de travail continue de soulever beaucoup d’interrogations, a ajouté M. Pierce. Il incombe donc aux propriétaires de créer des environnements axés sur l’expérience, où les employés auront vraiment envie de venir travailler. »

2. L’immobilier est un actif stratégique

C’est ce qu’a affirmé Veni Iozzo du groupe de transformation de l’immobilier d’entreprise et du milieu de travail de la CIBC. « Ce n’est plus uniquement une question de coût. L’immobilier est utilisé pour favoriser les objectifs et la culture de l’entreprise. Ce n’est pas qu’un simple espace pour regrouper des gens. »

Le nouveau siège social de son entreprise à Toronto, CIBC Square, est un bon exemple d’un bureau du futur. L’édifice intègre un pôle de transports en commun et il permet de connecter les gens dans un environnement de haute technologie, tout en offrant des espaces ouverts et flexibles qui favorisent la collaboration et l’activité.

La conception inclusive est une priorité absolue au CIBC Square. On peut notamment remarquer des couloirs plus larges pour faciliter l’accès aux fauteuils roulants et des pièces réservées pour l’allaitement. « Il s’agissait de transformer le milieu de travail pour qu’il reflète comment les gens travaillent aujourd’hui. »

3. Il faut changer, pas revenir en arrière

Selon Mallory O'Connor de Habanero Consulting, les employeurs doivent écouter leurs employés pour savoir ce qu’ils veulent et ce dont ils ont besoin. Ils doivent aussi comprendre que la flexibilité a toujours sa place « et ne pas essayer de recommencer à faire les choses comme dans le passé. Il faut explorer de nouvelles avenues et adopter une nouvelle façon de penser. On doit accepter que plus d’instabilité, de changements et d'agilité seront nécessaires. »

Les bailleurs qui tentent de concevoir de meilleurs édifices sans tenir compte de cette nouvelle réalité « courent le risque de ne plus jamais pouvoir augmenter leur loyer », a ajouté M. Morassutti.

« Pour permettre à une organisation de faire bonne figure, il faut profiter de l’expérience des employés, a déclaré Mme O'Connor. On doit écouter et adopter une approche ascendante afin de comprendre ce que les employés pensent de leur environnement de travail. »

« Tirer profit de ces commentaires en les intégrant à la conception des édifices aidera les bailleurs à se démarquer dans un marché saturé. »

4. Point d’inflexion pour les immeubles de catégorie B et C

Alors que les locataires privilégient des tours plus récentes et plus prestigieuses, que doivent faire les bailleurs avec les immeubles de catégorie B et C qui sont délaissés?  

« On doit modérer les attentes en matière de rendement et de valeur », a suggéré Gordon Wadley, chef de l’exploitation de la FPI Dream Office. « Lorsqu’on regarde le parc d’immeubles de catégorie B et C, pas seulement à Toronto, mais dans tous les marchés canadiens, on constate qu’il est fonctionnellement obsolète. »  

Le coût du capital pour financer les améliorations est de plus en plus élevé, tout comme le taux d’inoccupation, et les locataires ne veulent pas payer des loyers élevés pour ces immeubles.

« Au cours des 24 prochains mois, on atteindra un point d’inflexion pour ces immeubles de catégorie B et C en ce qui concerne l'occupation et la valeur. »

5. Les facteurs ESG avant tout

Bien que les facteurs ESG (environnement, social et gouvernance) soient devenus une priorité pour de nombreuses entreprises, notamment pour Allied Properties, M. Burns a souligné que la plupart des locataires qui visitent les bâtiments de son entreprise « ne s’y intéressent guère. Ils sont plus intéressés par les commodités et l’expérience offertes à leurs employés. »

M. Pierce a indiqué que les facteurs ESG sont devenus un élément central des opérations d’Ivanhoé Cambridge. « Vous n’êtes pas dans le jeu si vous ne disposez pas d’une politique et d’un engagement forts en matière de facteurs ESG. Vous ne pourriez même pas participer aux appels d’offres. »

M. Wadley a cité en exemple le projet Zibi, la plus grande communauté carboneutre du Canada, que Dream Office construit à Ottawa en partenariat avec le gouvernement fédéral. « Notre offre était supérieure à celle du plus proche soumissionnaire par 14 dollars nets; mais nous avons remporté le mandat, car nous cochions toutes les cases en matière de facteurs ESG. »

« Nous avons anticipé l’évolution des choses. »

6. L’obligation de revenir au bureau ne fonctionnera pas

Selon les panélistes, les employeurs qui obligent leurs employés à revenir travailler au bureau, à l’instar de Jamie Dimon de JPMorgan Chase, sont voués à l'échec.

« Vous ne pouvez pas imposer un retour au bureau et espérer de bons résultats pour votre entreprise », a déclaré Mme O'Connor. « La haute direction doit clairement établir ce qu’elle essaie d’accomplir et de mettre en place en matière de flexibilité, et discuter avec les employés sur la façon d’y arriver. »

« Pour réussir le retour au bureau, on doit écouter, discuter et cocréer. On ne doit pas en faire une obligation. C’est une mauvaise idée. »

Il y a un avenir pour les espaces de bureaux et leurs locataires. Bien que la situation soit plus compliquée que par le passé, elle peut être plus valorisante pour toutes les parties concernées lorsqu’on s’y prend correctement.