Perspectives sur l’immobilier commercial en 2024 – Ottawa

Les bonnes nouvelles se sont succédé à Ottawa à la fin de l’année 2023, le taux d’inoccupation des bureaux ayant chuté à 13,3 % au quatrième trimestre, soit la première baisse observée dans la ville depuis le T1 2022.

L’année dernière, le marché industriel de la région de la capitale nationale a accueilli 646 845 pi² de nouveaux locaux, dont 260 073 pi² au cours du seul dernier trimestre. De plus, 733 984 pi² d’espace industriel sont en chantier.

Nous avons rencontré Louis Karam, directeur général de CBRE Ottawa, pour connaître ses observations sur le marché de l’immobilier commercial cette année.

Bureaux

En 2023, le taux d’inoccupation des bureaux a légèrement diminué. Cette variation s’explique par la conversion de certains bâtiments en immeubles résidentiels, qui ont été retirés du marché. Cependant, il semble que nous ayons atteint un seuil en ce qui concerne l’inoccupation des bureaux. Bien que l’optimisme soit de mise, nous devons rester prudents.

Le travail hybride reste d’actualité, bien que sa prédominance ait diminué. La question continue de se poser dans de nombreuses entreprises, qui adoptent désormais un modèle en présentiel de deux ou trois jours par semaine. Dans notre sous-marché de Kanata, qui met l’accent sur la technologie, nous avons observé un ralentissement. Cela s’explique à la fois par le travail à distance et par la contraction du secteur technologique, avec une correction de la croissance antérieure, des licenciements et une augmentation des locaux disponibles en sous-location. En conséquence, les propriétaires ont ressenti les effets de cette conjoncture.

L’année dernière, les autorités fédérales et le secteur technologique ont joué un rôle important dans la stimulation de l’économie d’Ottawa et de l’immobilier commercial. Cependant, ces deux secteurs ont connu une décélération. Il est peu probable que cette tendance change sensiblement en 2024. Les locataires comprennent également davantage leurs besoins sur ce segment. Je m’attends donc à ce qu’ils s’engagent à louer des bureaux en 2024, même s’ils optent pour des surfaces plus petites.

L’exode vers la qualité sera encore plus marqué en 2024. Les immeubles qui bénéficient d’aménagements de haute qualité et dans lesquels les propriétaires investissent attireront davantage l’attention. Un exemple parfait de cette tendance est le centre de congrès Constitution Square, où nous prévoyons une activité croissante et soutenue en 2024.

Ottawa se positionne également à l’avant-garde de la conversion de bureaux en logements multirésidentiels. Les promoteurs immobiliers acquièrent ce type de bâtiment dans le but de les convertir en logements. Le dernier exemple en date est le 110 O’Connor, qui est actuellement en cours de démolition pour faire place à du multirésidentiel qui sera construit sur le site*.

Ces conversions présentent deux avantages immédiats : elles entraînent le retrait d’anciens bureaux de notre stock (réduisant ainsi notre taux d’inoccupation) et elles favorisent la création de logements dont notre ville a grandement besoin, attirant ainsi plus de résidents vers le centre-ville. En redynamisant ce secteur, les conversions jouent un rôle déterminant dans la redéfinition de notre ville.

Notre équipe de recherche a publié un livre blanc en anglais sur ce sujet. L’Institut Urbain du Canada a mené une étude qui a permis d’identifier les vieux bâtiments à travers le pays qui étaient prêts à être transformés. Cette étude a révélé qu’Ottawa offrait un potentiel important pour ce type de transformation. Est-ce que la conversion peut résoudre le problème de l’inoccupation? En partie, mais pas complètement.

Industriel

À Ottawa, le repli de l’activité industrielle a été légèrement plus tardif que dans d’autres grands marchés en 2023. La demande et l’activité ont été soutenues pendant les trois premiers trimestres, ce qui a entraîné une baisse du taux de disponibilité. Cependant, avec l’arrivée de nouvelles livraisons au T4 2023, le taux a de nouveau crû. Je prévois que cette tendance se poursuivra en 2024.

Durant la pandémie, l’essor rapide du commerce électronique et les perturbations de la chaîne d’approvisionnement mondiale ont engendré une augmentation de la demande pour les bâtiments d’entreposage. Cette demande commence à se stabiliser actuellement, et l’arrivée de nouveaux immeubles sur le marché compense cette montée de la demande.

En 2023, nous avons vu l’arrivée de près de 650 000 pi² de nouveaux locaux sur le marché, le volume le plus élevé en une décennie. Plus de 700 000 pi² de bâtiments industriels sont actuellement en construction et devraient être disponibles en 2024. Je prévois qu’il faudra un certain temps pour absorber pleinement ce nouveau stock.

Pour les projets en cours de réalisation, nous observons une diminution des prélocations. Pour les promoteurs qui attendent un locataire avant de commencer leur construction, des retards pourraient survenir. Cependant, les indicateurs de base de notre marché industriel demeurent robustes et je reste optimiste quant aux perspectives pour ce secteur en 2024.

Commerce de détail

On s’attend à ce que la circulation piétonnière, le temps de séjour et les ventes continuent de croître dans les centres commerciaux fermés d’Ottawa tout au long de 2024. De plus, de nouvelles marques et concepts devraient dominer le marché de la location, principalement dans les secteurs de l’alimentation et du divertissement.

L’offre restera limitée et la demande continuera à se battre pour les bonnes occasions au fur et à mesure qu’elles se présenteront.