Perspectives sur l’immobilier en 2023 : conjoncture difficile à court terme et favorable à long terme

Dans son discours lors du lancement du rapport Perspectives sur le marché de l’immobilier au Canada de CBRE, Paul Morassutti a affiché un optimisme prudent.

« Nous sommes foncièrement optimistes à l’égard de l’immobilier commercial canadien, mais il est également indéniable que la conjoncture à court terme sera très difficile » a déclaré le président du conseil d’administration de CBRE Canada aux milliers de personnes rassemblées au Metro Toronto Convention Centre dans le cadre du premier lancement en personne des Perspectives sur le marché depuis 2020.

« C’est le recoupement entre les changements à court terme et les indicateurs à plus long terme qui cause le plus d’incertitudes. »

M. Morassutti est cependant d’avis que grâce à une meilleure compréhension de l’évolution des taux d'intérêt, nous devrions assister à un réajustement des attentes en matière de prix et à l’accroissement du volume de transactions, ce qui devrait permettre à l’activité d’investissement d’être beaucoup plus robuste d’ici les troisième et quatrième trimestres.

M. Morassutti a ensuite examiné attentivement chaque type de propriété commerciale. Il a brossé un tableau complexe, mais encourageant de l’année à venir, en présentant des données et des informations détaillées sur chaque marché, en plus de dévoiler des tendances qui ne font pas les manchettes.

Le commerce de détail est toujours en vie

Le marché du commerce de détail se porte bien compte tenu des ravages causés par la COVID-19, a souligné M. Morassutti. « L'activité d’investissement a été plutôt solide. Les ventes au détail sont en hausse, tout comme les loyers. Les marques exclusivement numériques s’installent dans des magasins physiques et de nouveaux concepts de vente au détail voient le jour. »

De plus, la population garde majoritairement une opinion très positive à l’égard du commerce de détail. Selon un récent sondage de CBRE, sept acheteurs sur dix préfèrent l’expérience en magasin à l’expérience en ligne.

« Bien qu’on présume généralement que les jeunes consommateurs sont très friands de commerce électronique, l’étude de CBRE révèle que les membres de la génération Z sont moins susceptibles de faire des achats en ligne que les millénariaux, a déclaré M. Morassutti. Ainsi, même s’ils font partie de la génération numérique, les consommateurs les plus jeunes choisissent de faire leurs achats en magasin. »

« Voilà qui en dit long sur la mort annoncée du commerce de détail. »

L’évolution du secteur des bureaux

Il en va de même pour la mort du bureau. « Les entreprises réalisent que le travail en distanciel et le travail en présentiel ne sont pas des choix binaires, a déclaré M. Morassutti, mais qu’ils sont complémentaires. »

« Nos sondages internes indiquent que la flexibilité permet d’instaurer la confiance, qui est un élément clé de l’engagement des employés. Et comme c’était déjà le cas avant la pandémie, l’engagement des employés est crucial. »

On remarquera une distinction importante entre les immeubles de bureaux de haute qualité et bien aménagés, pour lesquels il y aura toujours une demande, et les édifices plus anciens et désuets. « Certains immeubles et certains propriétaires seront laissés pour compte », a déclaré M. Morassutti.

Certains immeubles de bureaux seront réaménagés en logements résidentiels, qui font cruellement défaut. Toutefois, M. Morassutti prévient qu’il ne s’agit pas d’une solution miracle. Les réaménagements sont difficiles pour de nombreuses raisons et, dans la plupart des marchés canadiens, des subventions gouvernementales sont nécessaires.

Les immeubles de bureaux devront offrir des aménagements physiques, mais aussi davantage de programmes, d’activités et, surtout, de services. « Il est facile de changer les ampoules et de percevoir les loyers, a déclaré M. Morassutti. Il est beaucoup plus difficile de proposer une offre qui se distingue et qui est  attrayante pour les locataires et les employés. »

« Dans les prochaines années, on construira moins d’immeubles de bureaux, ce qui est une bonne chose, a déclaré M. Morassutti, et les projets qui seront mis en chantier répondront à la demande et aux exigences modernes en matière de durabilité. »

« Le secteur des bureaux n’est pas en train de disparaître, il évolue. Il y aura moins de constructions et davantage de remises à neuf. N’oublions pas que les édifices les plus écologiques sont ceux qui sont déjà en place. » 

La confiance des investisseurs à l’égard des immeubles de bureaux est limitée et il est peu probable qu’elle se ranime en 2023. Mais, d’ici un an, les choses pourraient être très différentes d’un point de vue opérationnel, a déclaré M. Morassutti au public assistant au lancement du sondage.

Le secteur technologique sera en meilleure santé, les craintes de récession se seront apaisées et les taux d’intérêt seront sur le point d’amorcer leur baisse. L’augmentation de l’offre sera donc moins problématique.

« Il y aura encore des défis à relever, mais nous prévoyons une évolution du secteur plutôt qu’une révolution, comme le pensent certains, a déclaré M. Morassutti. L’incertitude est la kryptonite du secteur immobilier et, malheureusement, il existe encore beaucoup d’incertitude dans le secteur des bureaux. »

Loyers industriels : la fin des beaux jours

Après 11 années consécutives de croissance et une année 2022 exceptionnelle, M. Morassutti a déclaré que beaucoup d’intervenants se demandent si les beaux jours des loyers industriels ne sont pas derrière nous. Il a noté que le fléchissement des loyers a commencé dans cinq marchés canadiens et que, pour la première fois en huit ans, l’offre nouvelle dépasse l’absorption nette.

Les taux d’inoccupation devraient augmenter dans neuf marchés canadiens sur dix en raison des nouvelles mises en service et d’une croissance économique plus faible.

« Cependant, un ralentissement de la croissance des loyers ne signifie pas que les loyers baisseront, a déclaré M. Morassutti, et nous prévoyons une croissance bien supérieure à l’inflation en 2023. »

Le marché industriel reste fort, en particulier l’activité locative pour le secteur de la logistique de tierce partie, et il reste une marge pour la croissance des loyers, même si elle n’atteindra pas le rythme de l’année dernière. « Aucun record ne sera battu cette année, ce qui n’est pas une mauvaise chose. »

Dynamisme du secteur multirésidentiel

Après une interruption durant la pandémie, les locations dans le secteur multirésidentiel sont reparties en hausse en raison du retour massif des étudiants dans les villes, d’une reprise de l’immigration et d’un accès à la propriété de plus en plus difficile.

L’abordabilité a un effet à la fois positif et négatif sur le marché multirésidentiel, a déclaré M. Morassutti.

« Au Canada, il n’a jamais été aussi difficile d’accéder à la propriété et aucune région n’est épargnée. C’est à Toronto et à Vancouver que la situation est la pire. Malgré la baisse des prix des habitations, l’abordabilité ne s’est pas améliorée, car les taux d'intérêt pèsent désormais plus lourd dans les frais de financement mensuels. »

Même s’il est presque universellement reconnu que l’ajout d’offre nouvelle règlerait ce problème, M. Morassutti a indiqué que l’on ne doit pas attendre une solution miracle. « Il est encourageant de constater que presque tous les ordres de gouvernement réagissent enfin et que des initiatives sont en cours. Mais les chances d’atteindre l’objectif de 1,5 million de nouveaux logements en Ontario au cours de la prochaine décennie sont pratiquement nulles.

« Nous devons en faire davantage et il n’existe pas de solution facile. »

Ce déséquilibre fondamental entre l’offre et la demande est une préoccupation bien réelle pour les Canadiens moyens, a déclaré M. Morassutti. « Personne ne souhaite que ce qui s’est produit à San Francisco se répète à Vancouver ou à Toronto. »