Les détaillants signent des baux dans l’éventualité d’une hausse de l’achalandage cet été

À Toronto, resté confiné presque tout l’hiver, Arlin Markowitz, courtier de CBRE dans la vente au détail, nous confie que les détaillants s’attendent à des jours meilleurs, ce qui pourrait se produire dès l’été : si tout se déroule comme prévu, le vaccin nous permettra de retrouver un semblant de normalité.

En attendant, les consommateurs font une grande partie de leurs emplettes en ligne. C’est tout un choc pour les détaillants, surtout les indépendants, qui sont privés de leur achalandage piétonnier essentiel.

Malgré les calamités actuelles, Arlin Markowitz affirme que dans la plupart des cas, les nouveaux baux dont il s’occupe sont conclus en pensant à l’été : « Louis Vuitton, Nike, Apple, Peloton… Avec eux, on ne discute pas d’une prise de possession en novembre lorsqu’on sait qu’ils prendront possession en décembre de toute façon, explique-t-il. Ils veulent leurs locaux pour mai ou juin.

« Ce qu’ils nous disent, c’est qu’ils ont hâte à des jours plus radieux cet été lorsque, si Dieu le veut, le vaccin sera distribué et que nous pourrons nous déconfiner, que les terrasses rouvriront et qu’il fera beau : ils seront alors heureux de prendre possession des locaux loués. »

Ce qui est intéressant, dans la plupart de ces nouveaux baux, signale Arlin Markowitz, c’est qu’ils ont évolué en fonction de l’incertitude de la pandémie. Les baux dont il s’occupe aujourd’hui reprennent souvent ce qu’il appelle le « libellé pandémique », qui tient compte des éventualités et des mesures à prendre en prévision d’un nouveau confinement. Par exemple, un de ses baux comprend une clause précisant que dans l’éventualité d’un confinement et que le gouvernement interdit d’occuper le magasin, le locataire n’aura pas de loyer à payer pendant tout ce temps. « Ce libellé donne aux détaillants la marge de manœuvre et la confiance qui leur permettent de signer leur bail. »

Pour les détaillants qui sont dans une situation enviable et qui recherchent de nouveaux locaux, les loyers ont baissé, grâce à la COVID, et il y a des aubaines, selon la localisation et le type de propriété. Ce « rabais COVID » pourrait représenter 25 % des loyers exigibles il y a un an, selon Arlin Markowitz. En prime, de nombreux locateurs offrent des loyers en pourcentage et de meilleures provisions pour les améliorations locatives, afin d’aider les détaillants à aménager leurs établissements. « La situation sera beaucoup moins risquée pour les locataires. »

Des prêteurs inquiets

Il va de soi que les détaillants n’ont pas tous connu le même sort pendant la pandémie, et le rapport le plus récent de CBRE sur les prêteurs de l’immobilier commercial au Canada témoigne des inquiétudes des établissements de crédit à propos de certains types de biens immobiliers dans le commerce de détail. C’est moins problématique pour les détaillants et plus préoccupant pour les acheteurs et les vendeurs dans l’immobilier de la vente au détail.

Sur les marchés secondaires, les centres commerciaux régionaux sont les établissements qui inspirent le moins confiance : 74 % des prêteurs sondés par CBRE se sont dits inquiets de ces propriétés. Presque autant, soit 69 %, s’inquiétaient des établissements de loisirs et de restauration.

À l’autre extrême, les centres commerciaux arrimés à des supermarchés sont ceux qui inspirent le plus confiance aux prêteurs : à peine 3 % d’entre eux se disent préoccupés, d’emblée, par les bâtiments industriels et les immeubles d’appartements locatifs, qui sont les types de propriétés les moins risqués du point de vue des prêteurs.

C’est ce que constate Arlin Markowitz. Les mégacentres commerciaux dotés de supermarchés, de pharmacies, de guichets bancaires automatiques et de restaurants rapides sont florissants, peut-être même encore plus qu’avant. « Le marché des grandes surfaces de banlieue n’a pas changé. »

Dans l’environnement des établissements de détail en zone urbaine, dans les pôles comme la rue Queen Ouest, l’avenue Yorkville, ainsi que la rue Yonge et l’avenue Eglinton, les locateurs se montrent très souples sur les loyers, surtout avec les détaillants de vêtements haut de gamme. Ce sont les types de locataires qui peuvent normalement s’installer dans les secteurs très prisés, et les locateurs veulent qu’ils survivent et connaissent à nouveau des jours meilleurs.

« Dans Queen Ouest et Yorkville, les loyers étaient beaucoup plus élevés que n’importe où ailleurs, et les locateurs avaient la marge de manœuvre qui leur permettait de se rajuster, explique-t-il. Or, dans les mégacentres et les centres commerciaux à ciel ouvert, comme dans les établissements de biens de consommation courante, les loyers n’étaient pas aussi élevés au départ, et les locateurs n’ont pas eu à baisser autant leurs loyers. »

La demande refoulée

Puisque la vaccination se généralise, l’optimisme règne à nouveau sur le marché, et Arlin Markowitz croit que la demande refoulée sera considérable lorsqu’elle se remettra à monter.

« On a surdramatisé la « crainte d’aller dans les magasins », explique-t-il. Les consommateurs se remettront à envahir les centres commerciaux, les travailleurs regagneront les bureaux et les voyages reprendront à vive allure. Je crois qu’il y aura une hausse massive des dépenses. Je m’attends à ce que les ventes pulvérisent des records dès la première année ou dans les deux prochaines années. »

À l’heure où les campagnes de vaccination se poursuivent, des détaillants se manifestent et le consultent à propos des locaux à louer. « Ils sont de retour. Ils veulent conclure des baux prévoyant des loyers en pourcentage et libellés pour la pandémie. C’est très bien d’entendre le téléphone sonner à nouveau : dans les cinq derniers mois, c’est moi qui devais appeler tout le monde. »

L’accélération des tendances

Les consommateurs reprendront leurs habitudes. Or, la pandémie a bouleversé le marché de la vente au détail. Dans la restauration, les cuisines fantômes sont probablement appelées à rester. Il s’agit des locaux que louent les locataires dans un établissement central, pour y aménager sept ou huit petites cuisines et pour ensuite les sous-louer à des restaurants, qui s’en servent comme plaques tournantes pour exécuter les commandes passées à Uber Eats et à DoorDash. « Nous avons loué une tonne de locaux récemment pour des cuisines fantômes », précise-t-il.

Il y a aussi le commerce de détail du cannabis, qui est pour ainsi dire « déchaîné ». « Les grandes marques louent de vastes superficies, et certains établissements ont vraiment l’air sympathiques. » Avant la COVID, les locateurs institutionnels pouvaient s’offrir le luxe de refuser de louer aux détaillants de cannabis, en raison des stigmates qu’ils portent, en préférant s’en tenir à des paris plus sûrs comme le vêtement. « Devinez quoi? Les locaux sont vides, et presque tous les locateurs seraient prêts à louer à un détaillant de cannabis, s’exclame-t-il. Si vous êtes un bon détaillant de cannabis, toutes les portes s’ouvrent à vous à cause de la COVID. »