La migration crée de nouvelles occasions d’affaires et des tensions pour les détaillants de l’Atlantique

La côte Est est en pleine effervescence. Des nouveaux arrivants affluent vers ses communautés, à la recherche d’emplois et d’un environnement dynamique, mais où il fait bon vivre.

L’augmentation du nombre de résidents entraîne une hausse de la demande pour les commerces et les services. Alors que les détaillants de la côte Est sont impatients de répondre aux besoins des nouveaux arrivants, les grandes villes comme Halifax connaissent une pénurie importante de locaux commerciaux. Cette situation, associée à des coûts de construction record, fait grimper les loyers et exerce une pression sur l’offre existante de locaux commerciaux.

« La population est en plein essor, ce qui donne à la côte Est un nouvel attrait et offre de nouvelles possibilités aux détaillants », a expliqué Rebecca Todd de CBRE, qui effectue des transactions commerciales partout au Canada atlantique. « Mais le manque de locaux commerciaux attrayants constitue un défi de taille pour les entrepreneurs. »

« Les détaillants avant-gardistes étendent donc leurs recherches au-delà des grandes villes et trouvent des occasions d’affaires rentables dans les marchés secondaires, voire tertiaires. »

L’exode vers l’Est

La côte Est a connu un nouvel afflux migratoire pendant la pandémie. Avec la possibilité de vivre et de travailler de n’importe où et face aux prix élevés des logements dans les grandes villes, de nombreux Canadiens ont choisi de s’installer dans les provinces maritimes.

« Les jeunes veulent s’établir de façon permanente, mais ils n’ont pas les moyens d’acheter une maison dans les grandes villes comme Toronto ou Vancouver, a expliqué Mme Todd. Ils viennent donc sur la côte Est, où les logements sont plus abordables, les possibilités d’emploi sont nombreuses et la qualité de vie est meilleure.

En juillet 2023, le prix moyen des maisons* au Canada atlantique s’élevait à un peu plus de 435 000 $, tandis qu’il dépassait 856 000 $ en Ontario et 968 000 $ en Colombie-Britannique.

Bien que l’indice des prix des logements ait augmenté de 17 % au Canada atlantique depuis 2019, les prix y demeurent bien en deçà de la moyenne des prix de vente au Canada, qui s’établissait à 669 000 $ en juillet 2023.

La côte Est a connu un afflux de migrants interprovinciaux, les nouveaux arrivants provenant principalement de l’Ontario. Entre 2020 et 2022, le nombre d’Ontariens s’établissant au Nouveau-Brunswick a augmenté de plus de 223 %.

La population d’Halifax a augmenté de 9,1 % entre 2016 et 2021, ce qui en fait l’une des villes à la croissance la plus rapide au pays. Sur les 9 200 nouveaux résidents qui se sont installés à Halifax en 2021, 60 % venaient d’autres provinces canadiennes et plus de 40 % étaient âgés de 20 à 34 ans.

Toutefois, il n’y a pas uniquement que des Canadiens qui vont s’installer sur la côte Est. Grâce au Programme pilote d’immigration au Canada atlantique, on a enregistré une hausse du taux de rétention des travailleurs étrangers qualifiés au Nouveau-Brunswick, en Nouvelle-Écosse, à l’Île-du-Prince-Édouard et à Terre-Neuve-et-Labrador.

Lancé en 2017, le programme pilote a mis en relation des diplômés internationaux et des travailleurs étrangers qualifiés avec des employeurs de la côte Est qui étaient incapables de pourvoir certains postes avec des travailleurs locaux; puis le programme a facilité le processus d’immigration.

Après le succès du pilote, le Programme d’immigration au Canada atlantique a été officiellement adopté en 2022.

Effet d’entraînement sur le commerce de détail

Une immigration accrue stimule la demande de biens et de services dans toute la région atlantique. Toutefois, l’offre de locaux commerciaux est limitée.

« À Halifax, les commerces de détail situés au rez-de-chaussée de tours d’habitation et de projets à usage mixte représentent un grand nombre de nouvelles transactions conclues, a expliqué Mme Todd. La majorité des centres commerciaux linéaires et des propriétés commerciales arrimées à une épicerie de la ville sont entièrement loués, ce qui est nouveau pour notre marché.

« Même des marchés comme Sydney, sur la côte Est de l'île du Cap-Breton, affichent de faibles taux d’inoccupation dans les zones commerciales. »

Quelques grands détaillants ont conclu des transactions dans les villes, y compris certains nouveaux venus dans le marché.

En 2021, le détaillant américain d’articles de plein air L.L. Bean a fait une incursion au Canada atlantique en ouvrant un premier magasin à Dartmouth, en Nouvelle-Écosse, suivi d’un second à Moncton, au Nouveau-Brunswick, en 2022. Plus récemment, le détaillant de mode québécois Simons a annoncé l’ouverture de son premier magasin au Canada atlantique*, en 2024, dans un ancien local de Sears au Halifax Shopping Centre.

Hausse des loyers

Mais les transactions dans les marchés primaires peuvent coûter cher. Selon la plus récente édition du Sondage sur les loyers des établissements de détail au Canada de CBRE, Halifax a enregistré des augmentations de loyer dans cinq de ses huit formats commerciaux au cours du premier semestre de l’année.

« Certains détaillants, qui espèrent un ralentissement de la hausse des loyers, attendent avant de signer des baux, a déclaré Mme Todd. Mais les entreprises dynamiques explorent de nouvelles occasions de croissance dans les banlieues et les zones rurales, où les loyers sont plus abordables et où il y a plus de locaux disponibles. »

« J’ai constaté que des entrepreneurs immigrants sont très actifs dans le secteur des franchises de restaurants, a ajouté Mme Todd. Ils sont très motivés et désireux de trouver de nouvelles occasions d’affaires sur la côte Est. »

Les franchises de chaînes canadiennes comme A&W, Mary Brown's, Pür&Simple et Mezza Lebanese Kitchen s’implantent sur la côte Est.

Les restaurateurs ne sont pas les seuls à s’intéresser aux marchés secondaires et tertiaires. Selon Mme Todd, les épiceries et les magasins à petite surface comme Dollarama, TJX Canada, Tigre géant, Pet Valu et Shoppers Drug Mart s’aventurent hors des grandes villes et cherchent des débouchés dans les marchés en croissance.

« Les petits marchés offrent aux détaillants une occasion unique de répondre aux besoins d’une population croissante sans avoir à faire face à une concurrence aussi forte que dans les grandes villes », a expliqué Mme Todd.

« Il existe une multitude de possibilités inexploitées à découvrir en sortant une peu des sentiers battus. Le chemin vers la côte Est est désormais bien tracé, mais nous commençons tout juste à tirer parti de ces nouvelles possibilités pour les détaillants. »

*En anglais seulement