Perspectives sur l’immobilier commercial en 2023 – Toronto

Bureaux

À Toronto, le taux d’inoccupation des bureaux a augmenté à la fin de 2022, atteignant 13,6 %. Cette situation est en grande partie le résultat du déménagement de locataires majeurs vers de nouveaux immeubles, laissant derrière eux des locaux vétustes et généralement de moindre qualité.

Selon les rumeurs, de grandes banques et de nombreuses entreprises technologiques mettraient en sous-location des locaux au centre-ville au début de 2023.

Nous avons demandé à Michael Case, directeur général, Toronto Centre-ville, ce qu’il entrevoit pour le marché des bureaux.

Nous gardons un œil attentif au taux d’occupation et à l’incidence qu’il aura sur la demande locative. Notre taux d’occupation reste l’un des plus bas en Amérique du Nord. Je pense que le ralentissement économique entraînera des pertes d’emplois et une précarisation du travail, qui inciteront les employés à revenir au bureau, faisant ainsi augmenter les taux d’occupation et la demande locative. Les entreprises qui envisageaient de réduire leurs superficies ne le feront pas, car leurs employés seront de retour au bureau.

Toutefois, certaines personnes avancent qu’en raison de la récession, les entreprises devront réduire leurs coûts et qu’un bon moyen d’y arriver est de réduire l’empreinte immobilière. Les employeurs enverront-ils leurs employés travailler de la maison afin de réduire leurs coûts immobiliers? Durant la pandémie, les entreprises ont prouvé que leurs employés peuvent travailler efficacement depuis leur domicile. Qu’est-ce qui influera sur le taux d’occupation et sur la demande?

Une chose à surveiller en 2023 est le secteur technologique, Toronto étant devenue un pôle technologique. Ce secteur connaît des difficultés et des marchés comme Toronto et San Francisco en font les frais. Ainsi, une chose à surveiller en 2023 est de savoir si ce secteur rebondira.

Du côté de l’offre, tout au long de l’année 2022, des rumeurs ont circulé selon lesquelles les principaux exploitants, comme les grandes banques, mettraient d’importantes superficies en sous-location. Bien que ces rumeurs ne se soient pas encore matérialisées, cette situation pourrait se produire en 2023, ce qui aurait une énorme incidence sur le taux d’inoccupation global.

Enfin, nous suivons la tendance à l’exode vers la qualité. Nous construisons un certain nombre de nouvelles tours de bureaux : Portland Commons et T3 Bayside. La deuxième phase de CIBC Square est mise en service. La construction de The Well est presque terminée et l’immeuble est loué à 98 %. Toutefois, des locataires du secteur technologique ont mis leurs locaux en sous-location et nous devrons suivre l’évolution de ce projet novateur au fil du temps.

Donc, nous surveillerons si l’exode vers la qualité se poursuivra. C'est ce qui donne de la force au marché, même si elle est assombrie par la hausse du taux d’inoccupation global. Si cette tendance devait disparaître, la situation deviendrait certainement plus difficile. Ce sera une année fort intéressante.

Industriel

En 2022, les loyers industriels de Toronto ont augmenté de 39,6 % par rapport à 2021, pour atteindre 17,17 $ par pied carré, soit la plus importante croissance annuelle jamais enregistrée.

Dans la région du Grand Toronto, l’activité de prélocation est stimulée par la disponibilité limitée de locaux industriels. Malgré une offre record de 18,7 millions de pieds carrés de nouveaux locaux dont la mise en service est prévue en 2023, plus d'un tiers de ces locaux sont déjà loués.

Nous avons rencontré Greg Clark directeur général, pour connaître son avis sur la direction que prendra le marché industriel de la région du Grand Toronto en 2023.

Le marché industriel de la région du Grand Toronto devrait connaître une autre bonne année, malgré une dynamique de location légèrement plus faible qu’en 2022. Même si les propriétés continueront de susciter un vif intérêt, on devrait recevoir moins d’offres pour chaque propriété.

On s’attend à un affaissement de la croissance des loyers industriels cette année. Je ne crois pas que nous verrons une croissance de 40 % d’une année à l’autre comme en 2022, on prévoit une croissance plus modeste de 10 à 15 % en 2023. On s’attend à une compression des loyers des immeubles de catégorie B. En ce moment, les immeubles des catégories A et B – des immeubles plus récents et plus anciens – sont offerts au même prix. Toutefois, le prix des immeubles plus âgés devrait baisser, créant un écart plus logique entre les immeubles de nouvelle et d’ancienne génération.

Maintenant que les taux d’intérêt semblent s’être stabilisés, on peut s’attendre à ce que les transactions sur le marché des terrains et le marché des propriétaires-exploitants/ investisseurs s’effectuent plus librement au cours de l’année. Le prix des terrains pourrait aussi baisser de 10 à 20 %. Mais, ce n’est qu’une question de calculs : le coût du financement est en hausse, de sorte qu’on doit réduire les coûts associés à certains éléments des projets pour que le pro forma fonctionne. Les taux d’actualisation des produits d’investissement devraient se stabiliser maintenant que nous avons plus de clarté quant à l'évolution de la dette.

En ce qui concerne la nouvelle offre, le marché se comportera de manière conservatrice. Certains promoteurs pourraient mettre en veilleuse des projets spéculatifs. Dans l’ensemble, en ce qui concerne les prix et les nouveaux projets, je m’attends à ce que les bailleurs se concentrent davantage sur le taux d’occupation que sur la croissance des loyers. Ils seront plus enclins à remplir leurs immeubles qu’à s’assurer d’obtenir 25-50 cents supplémentaires du pied carré.

Je m’attends à un resserrement du marché des aménagements, car certains promoteurs choisiront de ne pas se lancer dans des projets spéculatifs qu’ils avaient prévu de réaliser. Je pense que la demande sera forte, mais inférieure à celle de l’année dernière. Et comme la chaîne d’approvisionnement s’est stabilisée et que les coûts connexes ont baissé, je pense que nous verrons la demande se dissiper à mesure qu’une offre surabondante envahira le marché.