Perspectives sur l’immobilier commercial en 2024 - Toronto

Bureaux

La plus grande ville du Canada a su rebondir après la pandémie, mais son marché des bureaux fait encore face à certains défis.

Malgré la rafale de transactions de location de bureaux conclues à Toronto, le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville continue d’augmenter, atteignant 17,4 % au dernier trimestre de 2023.

Il s’agit d’un nouveau record pour le marché des bureaux du centre-ville. (Le taux d’inoccupation a légèrement baissé en banlieue, à 20,3 %.)

Nous avons consulté Shekhar Bhardwaj, directeur de la recherche sur le centre-ville de Toronto chez CBRE, pour voir quelles tendances du marché des bureaux il suivra en 2024.

La chose la plus importante que je surveillerai est l’augmentation de l’inoccupation et le taux de cette augmentation. L’inoccupation atteint encore de nouveaux sommets.

Bien que les augmentations puissent culminer au deuxième trimestre et commencer à se redresser, alors que la Banque du Canada et la Réserve fédérale américaine (Fed) commencent à réduire les taux, on ne connaît pas l’impact qu’un ralentissement de l’économie pourrait avoir sur cette reprise. L’augmentation de la confiance et de l’emploi pourrait favoriser l’occupation des bureaux. Un ralentissement économique pourrait rendre l’emploi plus précaire et ramener les gens au bureau si les entreprises maintiennent leur présence physique.

Au-delà du court terme, il est clair que l’espace de bureau a un rôle important. Je suggère aux entreprises de garder un œil tourné vers l’avenir lorsqu’elles prennent des décisions et renouvellent ou conservent leur espace de bureau. Ce moment ne durera pas éternellement.

Cela dit, les entreprises ne loueront probablement pas plus d’espace qu’auparavant, car l’utilisation des bureaux a fondamentalement changé. La reprise ne sera pas incroyable, mais le ciel ne nous tombera pas sur la tête. Je prévois que la nouvelle normalité se placera à 10 % à 12 % de bureaux inoccupés au centre-ville, mais peut-être pas cette année.

En ce qui concerne l’approvisionnement, nous sommes à 399 483 mètres carrés (4,3 millions de pieds carrés) en construction. Je ne pense pas que de nouveaux projets seront initiés. Je m’attends à ce que les projets soient terminés tout en étant pour la plupart vacants, et non préloués. Les projets en 2017 ou 2018 ont généralement été entièrement préloués. Ce n’est plus le cas.

Nous ne nous attendons pas à voir beaucoup de bureaux convertis en immeubles résidentiels au centre-ville de Toronto. Cela n’est tout simplement pas possible. Dans de nombreux cas, il est moins cher d’entreprendre une nouvelle construction que de convertir un bâtiment qui n’est pas adapté à cette utilisation.

Les immeubles de catégorie C, le stock de bureaux le plus désuet, qui avait grimpé avec la marée élevée auparavant, représentent jusqu’à 929 030 mètres carrés (10 millions de pieds carrés) d’espace de bureaux au centre-ville de Toronto. Ces bâtiments sont sérieusement mis au défi en ce moment et continueront de l’être au moment d’attirer des locataires.

Industriel

Au cours d’une année qui a vu la livraison d’un énorme nouvel espace industriel de 1 570 061 mètres carrés (16,9 millions de pieds carrés) (un record), le taux de disponibilité a augmenté à 2,7 % au T4 2023. Le marché industriel de la région du Grand Toronto n’a pas atteint ce niveau depuis 2017.

Adrian Lee, directeur général de CBRE Toronto Ouest, fait part de ses réflexions sur les forces qui façonneront le marché cette année.

Nous avons constaté un véritable changement dans la dynamique du marché industriel en 2023. La croissance locative s’est stabilisée tandis que le resserrement du marché s’est atténué, car il n’y a jamais eu autant de livraisons de nouvelles constructions. Cependant, nous n’avons certainement pas encore atteint un point de surapprovisionnement.

Bien que les biens de nouvelle construction aient atteint un sommet en 2023, les développeurs restent motivés à construire. De nouveaux biens continueront donc d’arriver sur le marché à des niveaux plus élevés que les années précédant 2023. Cela donne aux locataires plus de choix et la possibilité d’occuper un espace d’entrepôt moderne de classe A.

Les taux de location industrielle resteront solides et ne devraient pas diminuer à un degré notable. Cela est principalement dû à de meilleurs biens disponibles sur le marché par rapport à ce que l’on a vu historiquement. De plus, les taux de renouvellement demeurent particulièrement élevés.

Malgré plus d’offres de grande baie, la vélocité de location des locataires de grande baie demeure proche de niveaux élevés historiques. Moins de nouvelles ententes nettes ont lieu, car de plus en plus de locataires choisissent de renouveler leur contrat. Nous constatons également une flexibilité de la part des développeurs, la plupart choisissant de subdiviser leur espace pour le louer plus rapidement.

2023 a été une année de découverte et je pense que 2024 sera une année de stabilité. Les taux d’intérêt se sont stabilisés et l’inflation est maîtrisée, tout cela aidera le marché industriel. Attendez-vous à une hausse des activités de vente pour les entrepôts et les terrains.

L’industrie automobile continuera d’être un moteur de croissance industrielle cette année. Certaines usines de véhicules électriques occupent jusqu’à 37 161 mètres carrés (400 000 pieds carrés). Un exemple est l’usine de batteries Volkswagen EV à St. Thomas, en Ontario. Cela entraînera des retombées et des investissements dans la chaîne d’approvisionnement dans le sud-ouest de l’Ontario et la région du Grand Toronto, ce qui ajoutera à la résurgence du secteur automobile.

La région du Grand Toronto est l’épicentre de l’activité immobilière industrielle, et maintenant que les choses atteignent un équilibre après une période folle de croissance induite par la pandémie, je ne prévois que de grandes choses à venir pour le marché cette année.