Perspectives de l’immobilier de Toronto en 2025

Cette année sera déterminante pour la capitale financière et technologique du pays. Nick Potkidis, vice-président de CBRE Toronto Centre et directeur des ventes, nous présente ses prévisions pour 2025.

Bien que personne ne puisse prédire l’avenir avec certitude, notre équipe s’accorde à dire que la disponibilité des bureaux atteindra bientôt son point culminant, ce qui représente une tendance positive pour le marché.

À la mi-janvier, notre taux d’inoccupation s’élevait à 18,3 %. Il est important de noter que ce taux serait considéré comme nettement supérieur à l’équilibre, particulièrement au regard des conditions historiquement tendues de ce marché. Malgré une augmentation de 2 % de la disponibilité à Toronto avant la pandémie, notre marché reste aligné avec les autres grands centres urbains. Ce changement, bien qu’important pour nous, place les bureaux de Toronto dans une position comparable à celle d’autres villes.

Du côté de l’offre, nos fondamentaux sont solides : seulement 1,9 million pi² de nouveaux locaux sont prévus, dont 49 % sont déjà préloués. Même dans le scénario où aucune nouvelle location n’aurait lieu d’ici fin 2025, l’impact sur la disponibilité globale ne serait que de 1,2 %. En d’autres termes, la disponibilité resterait sous la barre des 20 %, ce qui devrait rassurer les observateurs du marché.

L’espace en sous-location constitue un autre indicateur pertinent de la santé du marché. En décembre 2024, il représentait 20,7 % de la disponibilité globale, une nette amélioration par rapport au pic de 44 % atteint pendant la pandémie. La sous-location est particulièrement révélatrice de la demande à court terme. Une augmentation des sous-locations signale généralement un affaiblissement de la demande lorsque les entreprises se désintéressent des bureaux. Actuellement, le volume total de biens en sous-location diminue : il est passé de 3,7 millions pi² au T3 à environ 3,1 millions pi² fin décembre 2024, soit une absorption positive de 600 000 pi², ce qui représente un signal encourageant.

L’élan de la location se poursuit

La demande sur le marché des bureaux affiche des signes positifs. Depuis 2021, l’activité locative maintient une moyenne mensuelle d’environ 250 000 pi². Le dernier trimestre 2024 a été particulièrement dynamique avec des volumes de location atteignant 390 000 pi² en octobre, 295 000 pi² en novembre, et culminant à 476 000 pi² en décembre.

Concernant l’occupation des bureaux, les politiques de retour au travail se renforcent progressivement, avec une augmentation d’un à deux jours de présence. Nous observons une hausse constante du taux d’occupation des postes de travail tout au long de 2024, à l’exception d’une baisse saisonnière en août.

La qualité s’impose comme le critère déterminant dans les choix immobiliers des entreprises. Les chiffres le confirment : le taux de disponibilité des immeubles de catégorie AAA n’est que de 7,2 %, tandis que celui des immeubles de catégorie A s’établit à 15,6 %. Cette préférence marquée pour les immeubles AAA s’explique notamment par leur proximité avec la gare Union, principal carrefour du transport en commun. Cette localisation stratégique répond directement à l’enjeu majeur du retour au bureau en réduisant les temps de trajet des employés.

Les bailleurs modernisent leur patrimoine

Face à l’évolution du marché, les bailleurs adaptent leur stratégie. Au-delà des incitations financières plus attractives qu’avant la pandémie, ils investissent sensiblement dans la modernisation de leurs actifs pour répondre à la recherche croissante de qualité et à la quête d’expérience.

Cette stratégie porte ses fruits : certains immeubles de catégorie A et B, grâce à des rénovations pertinentes, maintiennent des taux d’occupation satisfaisants. Pour 2025, la tendance à l’investissement dans la modernisation des immeubles devrait se poursuivre, qu’il s’agisse de rénover les halls d’entrée ou de créer de nouveaux espaces communs comme des centres de conférence ou des espaces de convivialité. Ces aménagements sont désormais devenus des critères essentiels dans le processus de sélection des locataires.

Les perspectives industrielles de Toronto

Adrian Lee, directeur général de CBRE Toronto Ouest, analyse les tendances du marché industriel du Grand Toronto pour l’année à venir.

Le marché industriel a présenté un bilan contrasté en 2024. Si l’activité locative s’est intensifiée dans le segment des surfaces inférieures à 100 000 pi², porté par les petits utilisateurs industriels, les grands occupants ont adopté une approche plus prudente et réfléchie. Néanmoins, le T4 2024 a marqué une reprise générale de l’activité locative.

Les perspectives pour 2025 s’annoncent favorables, avec une anticipation de croissance de la demande locative, sous réserve de l’évolution des politiques tarifaires. Cette dynamique, conjuguée à un ralentissement de la construction de nouveaux bâtiments, devrait accentuer le déséquilibre actuel entre l’offre et la demande.

Le marché industriel torontois se caractérise par sa diversité, avec des disparités notables entre les bâtiments anciens et récents selon les sous-marchés. Les locataires profitent aujourd’hui d’un choix plus large qu’il y a deux ans. Le marché actuel, plus équilibré, offre de meilleures perspectives grâce à des incitations attractives telles que des périodes de gratuité locative et des contributions aux travaux d’aménagement. Cette situation permet aux locataires d’intégrer dans leur réflexion des critères essentiels comme l’accessibilité pour leurs employés et la disponibilité de la main-d’œuvre.

Le nombre de transactions industrielles augmente

Le marché connaît une évolution notable avec les groupes institutionnels qui réévaluent stratégiquement leurs portefeuilles industriels, laissant présager des cessions d’actifs non stratégiques.

L’activité de construction sur mesure s’intensifie, portée par les besoins de consolidation et d’optimisation des chaînes d’approvisionnement. Les renouvellements demeurent prédominants dans les transactions, conservant leur attrait économique. Pour 2025, une légère baisse des loyers est anticipée au premier semestre avant une stabilisation. Dans le Grand Toronto, les loyers ont déjà connu un rajustement, passant de 18,35 $ à 17,18 $ le pi². Cette phase de correction semble toucher à sa fin et, malgré certains défis à moyen terme, une stabilisation est attendue.

Les perspectives locatives suggèrent une possible diminution initiale suivie d’une reprise dans le courant de l’année prochaine, avec une tendance générale à la stabilité. La réduction des mises en chantier, combinée à une potentielle reprise de l’absorption, pourrait favoriser une hausse des loyers au second semestre 2025.

Après trois années de bouleversements majeurs, le marché retrouve progressivement un équilibre plus conventionnel. Ce retour à la normale représente un développement positif pour le secteur.