Les magasins de Toronto prêts à rouvrir leurs portes à l’heure où la location au détail est en surchauffe

À Toronto, le marché du détail s’emballe : la demande postpandémique refoulée finit par se défouler, et l’équipe de l’Immobilier de détail urbain de CBRE est au cœur de l’action.

Il y a eu beaucoup plus de marchés conclus : le nombre de baux a augmenté de presque 60 % au deuxième trimestre par rapport au premier trimestre, selon CBRE Recherche. Et même si l’investissement dans l’immobilier des établissements de détail ayant pignon sur la rue a plongé à un creux au deuxième trimestre de 2020, pour perdre 35 % par rapport aux niveaux atteints en 2019, le premier trimestre de 2021 a été parmi les plus fébriles dans les annales, puisqu’il s’est échangé 181 millions de dollars de propriétés de détail.

Arlin Markowitz et "The Well"

Tout va bien

Tout se passe certainement bien dans le mégacomplexe polyvalent The Well, qui réunit les FPI RioCan et Allied Properties, au coin de la rue Front et de l’avenue Spadina.

Jusqu’à maintenant, RioCan a signé des baux pour 110 000 pi² de locaux à usage de restaurants, de boutiques et d’établissements expérientiels, dont 60 000 pi² pour une série de restaurants distincts et divers sous des bannières séparées, à aménager par une importante société hôtelière canadienne bien connue pour ses restaurants et ses établissements événementiels exceptionnels et innovants. En outre, on a aussi pris des engagements pour une cuisine éphémère de 6 500 pi² et pour 11 000 pi² d’espace de restauration au sommet de la tour de bureaux du complexe The Well.

En prime, on a loué dans ce complexe 24 000 pi² à Sweat and Tonic, carrefour de remise en forme et de bien-être, 16 000 pi² à Shoppers Drug Mart et 10 000 pi² à des locataires qui répondent aux besoins du quotidien, comme des banques et un café de style barista. On s’attend à ce que les premiers locataires prennent possession de leurs locaux en 2022.

Ces baux contribuent à l’expérience commerciale exceptionnelle offerte par The Well, qui mettra à l’honneur des marques prestigieuses et des concepts prodigieux à l’échelle locale et internationale. « Il n’y a jamais eu rien de tel au Canada, lance Alex Edmison, de CBRE. Il y aura sept tours de bureaux et de résidences, reliées au milieu par les établissements de détail, abrités par une spectaculaire marquise de verre, ce qui permettra de profiter des installations en été comme en hiver. »

Il y aura aussi, au niveau inférieur du complexe, le Wellington Market, sur 70 000 pi² : il s’agit de ce qu’il y a de plus récent et d’incontournable à Toronto pour les produits alimentaires frais et artisanaux et pour l’exploration culinaire. « Ce sera un nouveau centre de gravité dans ce secteur », explique Alex Edmison.

Plus loin sur l’avenue Ossington, Hullmark a restauré une enfilade de cinq boutiques d’inspiration européenne, chacune s’étendant sur moins de 1 500 pi². L’équipe de l’Immobilier de détail urbain de CBRE les a louées toutes les quatre, pendant la COVID-19.

La plupart des établissements proposent des marques canadiennes : Melanie Auld, bijouterie de Vancouver, Fig, société de soins de beauté pour la peau, elle aussi de Vancouver, et Mandy’s Salades Gourmandes, de Montréal. « Beaucoup de détaillants canadiens exceptionnels surgissent sur cette scène émergente à Toronto, confie Arlin Markowitz, de CBRE. C’est ce que veulent les consommateurs. Ils ne raffolent pas des grandes chaînes américaines. Les consommateurs veulent fréquenter des petites boutiques de quartier sans avoir à prendre la voiture. On voit donc ces boutiques essaimer dans des quartiers comme Leslieville, Ossington et Parkdale. »

Tous ces baux sont autant de bonnes nouvelles, selon Arlin Markowitz, dans le sillage de la COVID : les locataires sont désormais en mesure d’exercer leurs activités sur des superficies moindres grâce à de meilleures ventes en ligne et à de meilleurs circuits de distribution. « Les petites boutiques ne font pas nécessairement un moins bon chiffre d’affaires. Elles dégagent en fait les mêmes chiffres », précise-t-il.

Fini les rabais

Puisque la location au détail a pris du mieux dans les derniers mois, les détaillants qui recherchent des locaux et de bonnes aubaines se sont peut-être privés de bonnes occasions, affirme Arlin Markowitz. « Il y a six mois, les détaillants pouvaient se prévaloir de conditions qu’ils n’auraient jamais obtenues avant la COVID. »

Or, les bailleurs entrevoient désormais la fin de la COVID-19. « Et les locataires qui flairent les bonnes aubaines essuient le refus des bailleurs, d’après ce que je peux constater de plus en plus. »

Arlin Markowitz a été témoin de baux hybrides dans lesquels, dans la première année du bail, le locataire ne verse au bailleur qu’un pourcentage des ventes, pour tenir compte de l’incertitude à court terme de la conjoncture économique à l’heure où nous sortons de la crise sanitaire. « Les locataires adorent cette formule, puisque s’ils ne font pas de bonnes affaires, ils ne paient pas de loyer. S’ils réussissent, ils sont heureux de payer. Nous verrons si ce sera la norme dans deux ans. »

Les bailleurs sont aussi venus en aide aux locataires dans l’aménagement des concepts qu’ils souhaitaient dans leur établissement, en apportant une contribution énorme aux frais d’aménagement des magasins.

« Le restaurant sympa, la grande marque de mode ou l’établissement de remise en forme qui dit au bailleur qu’il devra engager 2 millions de dollars pour aménager son établissement lui demande s’il est prêt à financer la moitié de ses coûts pour qu’il puisse s’installer et lui payer de généreux loyers. Les bailleurs hésitent bien moins qu’avant la COVID, explique Arlin Markowitz. C’est bien d’entendre ce genre de dialogue et de constater que le marché revient à l’équilibre. »