Ce que le Canada peut apprendre de Chicago en matière d’équipements de bureau

Brendan Sullivan, de CBRE, est récemment revenu d’une visite de découverte à Chicago, où un aspect des immeubles de bureaux de la ville l’a particulièrement frappé. Les bailleurs de la « Windy City » (surnom de Chicago signifiant la « Ville venteuse ») sont bien plus avancés dans la mise en œuvre de stratégies d’équipements attrayants et dans l’offre d’expériences de classe mondiale aux locataires.

« Chicago doit être le marché de bureaux le plus équipé d’Amérique du Nord », affirme Brendan Sullivan, premier vice-président chez CBRE, qui dirige l’activité de location aux investisseurs canadiens.

« Il ne s’agit pas seulement de nouvelles constructions, mais aussi de biens repositionnés. Les bailleurs de Chicago ont développé des offres d’équipements bien plus avancées que celles que nous observons généralement au Canada. »

Les bailleurs utilisent ces équipements pour inciter les employés à revenir au bureau, dans ce qu’on appelle désormais « la quête d’expérience », et Chicago montre clairement la voie en la matière.

Les immeubles de bureaux de Chicago offrent souvent une combinaison de différents équipements « qui se complètent au sein d’une même proposition de valeur », explique Brendan Sullivan. « Les installations d’entraînement physique, les clubs sociaux et les aménagements extérieurs s’harmonisent avec les commerces de détail. Il ne s’agit pas d’équipements isolés, mais d’un véritable écosystème synergique. »

« Et tout cela est conçu de manière très réfléchie, poursuit-il. Pour le personnel de l’immeuble, c’est comme vivre sur un campus. Vous profitez d’un véritable art de vivre et pouvez passer toute votre journée sur place à profiter de l’ensemble des commodités proposées. »

Un immeuble de Chicago a particulièrement retenu l’attention de Brendan Sullivan : le 110 North Wacker, également connu sous le nom de Bank of America Tower, un immeuble de bureaux de catégorie A de 55 étages totalisant 1,5 million de pi² et situé dans le sous-marché West Loop de la ville. La documentation marketing de CBRE pour le projet indique qu’il représente « l’évolution de l’expérience des locataires ».

L’immeuble, conçu par Goettsch Partners, a été élu « Construction de bureaux de l’année 2020 » par la NAIOP (National Association of Industrial and Office Properties). Il propose une gamme impressionnante d’équipements : trois étages dédiés à des bars, des options de restauration rapide et gastronomique — cette dernière étant dirigée par le chef étoilé au guide Michelin José Andrés —, un centre de remise en forme et de bien-être géré par des professionnels offrant des services de yoga, de chiropraxie, de massage et de spa, ainsi que le No 18, un espace de conférence et d’événementiel géré par un tiers au 18e étage.

Des bâtiments plus grands pour plus de rendement

Selon Brendan Sullivan, le fait que les bâtiments de Chicago aient tendance à être plus volumineux que les tours de Toronto, avec souvent plus d’un million de pieds carrés, constitue un avantage certain. « Ces bâtiments plus imposants se prêtent à des usages bien plus variés », précise-t-il.

Mais il estime également que les propriétaires immobiliers de Chicago et, plus généralement, des États-Unis, manifestent un plus grand appétit pour le risque associé à ce type de propositions de valeur.

« Dans les villes canadiennes comme Vancouver, Toronto et Montréal, nous constatons que les locataires recherchent des bureaux de qualité offrant les meilleures expériences, mais nos propriétaires ne sont pas tous prêts à s’adapter à cette évolution, dit-il. Les bailleurs américains, en revanche, ont une longueur d’avance en matière de rénovation, anticipant les besoins des occupants et attirant davantage de locataires grâce aux expériences qu’ils créent. »

Il cite en exemple les projets de Google pour son nouveau siège social dans le Thompson Center récemment rénové à Chicago.

L’atrium lumineux de 17 étages, emblématique du centre, sera préservé. La colonnade couverte à la base du bâtiment sera quant à elle repensée pour offrir une expérience améliorée au rez-de-chaussée, incluant de nouveaux commerces de détail axés sur l’alimentation et les boissons, ainsi que des animations saisonnières sur la place. Le projet prévoit également des terrasses couvertes sur trois niveaux du bâtiment, créant ainsi de nouveaux espaces verts.

« À Chicago, il est évident qu’ils ont identifié la quête d’expérience comme une priorité depuis longtemps et qu’ils s’y sont pleinement investis », souligne Brendan Sullivan.

Et ce ne sont pas uniquement les bâtiments les plus luxueux qui adhèrent à ce concept. Même les bailleurs exploitant des immeubles de catégorie B à Chicago se lancent dans cette quête d’expérience, fait remarquer Brendan Sullivan. « Cette approche s’applique à tous les bailleurs d’immeubles de bureaux à Chicago, y compris dans les marchés suburbains. Ce ne sont pas seulement les bâtiments au sommet de la hiérarchie du marché des bureaux qui sont ainsi entièrement aménagés. »

Les équipements, clé de l’avenir

Brendan Sullivan adresse un message clair aux bailleurs canadiens qui considèrent encore leur centre de conférence ou leur salon réservé aux locataires comme un élément différenciateur : « Leurs jours sont comptés », affirme-t-il. « Ce type d’équipement sera banalisé d’ici cinq ans. Je m’attends à ce que la plupart des immeubles disposent bientôt d’un salon dédié aux locataires. »

« Le véritable défi pour nos bailleurs consiste à créer un écosystème intégrant les multiples éléments recherchés par les locataires, tout en continuant à innover et à enrichir leur qualité de vie au quotidien. »

Les bailleurs de bureaux n’ont pas à relever ce défi seuls. Brendan Sullivan suggère de suivre l’exemple des bailleurs américains en faisant appel à des gestionnaires tiers professionnels pour les espaces de loisirs.

« Les bailleurs sont des professionnels occupés et hautement spécialisés — nous avons d’ailleurs certains des meilleurs au Canada — mais ils gagneraient à reconnaître les avantages de faire appel à un groupe externe spécialisé dans l’offre d’équipements de type hôtelier pour les immeubles de bureaux », explique-t-il.

« En entrant dans certains immeubles, j’avais réellement l’impression de pénétrer dans un Park Hyatt. Cette expérience, plutôt rare sur les principaux marchés canadiens, semble omniprésente à Chicago. »