Que réserve 2026 à l’immobilier commercial de Vancouver?

L’activité locative dans les bureaux gagnait du terrain à Vancouver à la fin de 2025, mais le taux d’inoccupation demeure élevé au centre-ville comme en banlieue.

Le marché industriel du Grand Vancouver digère un surplus de nouvelle offre. La demande de grands formats a repris au second semestre de 2025 après les chocs douaniers du début d’année. L’année à venir s’annonce sous le signe d’une résurgence de l’absorption industrielle.

Nous avons rencontré Jason Kiselbach, directeur général de CBRE Vancouver, pour connaître les tendances qu’il surveillera en 2026.

Le marché des bureaux s’est recalibré

« L’activité locative dans les bureaux a nettement repris : la location brute a doublé en 2025 par rapport à 2024, lance Jason Kiselbach. Cela dit, le taux d’inoccupation reste élevé et semble tenace. Trois facteurs expliquent cette situation. D’abord, pour chaque grande superficie louée, des entreprises ont remis des locaux sur le marché. La disponibilité des blocs de 30 000 pi² et plus a ainsi augmenté de 20 % par rapport à 2024. Aucune tendance sectorielle ne se dégage, c’est tous azimuts. On voit de grands blocs en sous-location et même un immeuble entier rénové qui revient sur le marché. »

« Deuxièmement, les locaux courants prennent plus de temps à se louer. Les bureaux de catégorie B et C de moins de 5 000 pi² peinent à trouver preneur. Troisièmement, la sous-location a changé de visage. Pendant la pandémie, elle représentait 40 % de notre inoccupation et offrait beaucoup d’options clés en main. Aujourd’hui, seulement 18 % des locaux disponibles sont en sous-location. »

« La sous-location n’est donc plus le filon qu’elle était, même si le volume demeure bien supérieur à l’avant-pandémie, où il était de 5 %. La proportion est passée de 40 % en 2021 à 18 % aujourd’hui, mais ça représente encore une part considérable. »

« Tout ça nous amène où nous sommes : on sort de la première année d’absorption négative de bureaux à Vancouver depuis 2020, explique Jason. Le taux d’inoccupation tourne autour de 12,5 %, en hausse par rapport à 2024, on pensait qu’il allait baisser. Mais aucune nouvelle offre n’arrive et tous les projets prévus sont en pause. On s’attend donc à ce que l’inoccupation diminue en 2026 à mesure que la demande reprend du tonus. »

La demande industrielle recule

« Entre 2016 et 2021, impossible de sursaturer le marché industriel de Vancouver, observe Jason. On avait un excédent de demande de 6 millions pi² par rapport à l’offre livrée. À partir de 2022, tous les promoteurs ont mis les bouchées doubles. »

« Depuis, on a vu un excédent d’offre de 10 millions pi² par rapport à la demande — le repli du PIB y est pour quelque chose. La demande de produits locatifs et en copropriété a aussi reculé. Mais le cycle d’offre tire à sa fin, la demande revient et on a enregistré une forte absorption positive à la fin de 2025. »

« Le marché industriel est prêt à rebondir et les taux d’inoccupation vont s’inverser. Le rayon de soleil, c’est la location de grands formats de plus de 100 000 pi². Ce segment voyait sa disponibilité augmenter de 2023 à 2025. Mais à la fin de 2025, certains de ces grands locaux ont trouvé preneur, et on sait que 12 locaux de plus de 100 000 pi² font l’objet d’offres ou sont sous contrat. »

« On pense donc que l’offre disponible de grands formats sera réduite de moitié d’ici le T2 2026. C’est un facteur déterminant, beaucoup de superficies vont sortir du marché. »

« L’activité de vente dans le marché industriel tire de l’arrière par rapport à la location, et le volume total est sous la moyenne quinquennale, ajoute Jason. Il n’y a pas beaucoup de produits industriels en copropriété qui changent de mains. Et les ventes de terrains industriels accusent un retard encore plus marqué. »

« Historiquement, on négociait de 80 à 100 terrains zonés industriels dans la région; en 2025, seulement 17. À mesure que le marché des grands formats continue de s’accélérer, on s’attend à un effet d’entraînement sur les petites locations, les ventes et le marché foncier. »

Les consommateurs portent le commerce de détail

« Le consommateur britanno-colombien s’est montré plus coriace qu’on ne le pensait, souligne Jason. Dans toutes les grandes catégories de dépenses, la Colombie-Britannique dépense plus que les autres provinces par habitant. Résultat : de la stabilité dans le secteur. Le taux d’inoccupation reste dans une fourchette serrée, sauf pour les centres commerciaux régionaux où on a vu un bond avec le retour des locaux de La Baie d’Hudson sur le marché. On va surveiller ce qui se passe avec ces locaux en 2026. Toutes les autres catégories affichent un faible taux d’inoccupation, entre 2 % et 4 %. »

« Au cours des dix dernières années, on a construit très peu de nouveaux commerces de détail, mais 2026 et 2027 seront des années charnières côté nouvelle offre avec la livraison d’Oakridge Park (650 000 pi²), du Richmond Centre (60 000 pi²) et de City Centre 4 (40 000 pi²) à Surrey. On va surveiller de près la prélocation, le cocktail de locataires et l’évolution des loyers. »

Le marché multirésidentiel absorbe la nouvelle offre

« On traverse un cycle d’offre important dans le multirésidentiel, explique Jason. Les années record ont été 2024 et 2025, mais il y aura moins de nouveaux projets en 2026. L’offre d’immeubles locatifs construits à cette fin a bondi de 63 % par rapport aux cinq années précédentes, selon les mises en chantier. Des promoteurs ont converti des sites de condos en immeubles locatifs, d’autres ont opté d’emblée pour le locatif. »

« Les projets prennent du temps à arriver sur le marché. On est probablement à 12 mois de voir le taux d’inoccupation se stabiliser et revenir aux moyennes historiques. À mesure que les nouvelles constructions seront livrées et absorbées au cours des prochaines années, on retrouvera les normes à long terme. »

L’élan d’investissement se renforce

« L’an dernier a été la deuxième année consécutive de croissance du volume total de transactions immobilières en Colombie-Britannique; on a bouclé environ 8 milliards de dollars en 2025, conclut Jason. Les bureaux ont connu un net regain d’intérêt des investisseurs. Le commerce de détail demeure en forte demande, mais la disponibilité de produits est limitée. »

« Le multirésidentiel est sous la moyenne quinquennale côté transactions, mais des signes laissent croire que le sentiment pourrait s’améliorer. L’industriel ne se négocie pas beaucoup parce qu’il n’y a pas grand-chose de disponible à grande échelle : les propriétaires préfèrent garder leurs actifs plutôt que de les brader. »

« Dans l’ensemble, Vancouver continue d’afficher des paramètres d’investissement stables pour les actifs générateurs de revenus. Quelques ventes d’envergure au T4 montrent que les acheteurs sortent de leur torpeur. On est emballés par les perspectives de l’immobilier commercial dans la région. Même là où il y a des défis, les occasions sont nombreuses, tant pour les investisseurs que pour les entreprises. »