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Que réserve 2026 à l’immobilier commercial de Winnipeg?
15 janvier 2026 4 Minute Read
Le marché des bureaux de Winnipeg a montré des signes de vie au second semestre de 2025, mais le taux d’inoccupation au centre-ville a poursuivi son ascension pour clôturer l’année à 18,6 %. La banlieue n’est pas en reste, elle aussi aux prises avec un taux d’inoccupation élevé dans les bureaux.
Quant au marché industriel de Winnipeg, malgré de solides assises, il fait face à des vents contraires et à une disponibilité accrue.
Que réserve 2026 à l’immobilier commercial de Winnipeg? Nous avons rencontré Paul Kornelsen, directeur général de CBRE Winnipeg, pour connaître les tendances qu’il surveillera au cours de l’année à venir.
L’industriel demeure stable
« Si je devais résumer 2026 en un mot, ce serait : stabilité, lance Paul Kornelsen. L’année 2025 a été solide pour le marché industriel, et on s’attend à la même chose cette année. Le marché se porte bien, avec un taux d’inoccupation autour de 3,5 %. Les coûts de construction élevés limitent l’arrivée de nouveaux stocks. Résultat : certains produits neufs restent vacants, tandis que les locaux fonctionnellement désuets peinent à trouver preneur. Tout ce qui se situe entre les deux est rare, et quand ça se libère, ça part en un clin d’œil. »
« La tendance veut donc que les produits industriels plus récents, qui appellent des loyers plus élevés, mettent plus de temps à se louer. Winnipeg a été sous-construit jusqu’en 2020, puis le rythme s’est accéléré avec des constructions spéculatives et les produits de nouvelle génération que le marché réclamait à grands cris. Depuis, l’aménagement a ralenti. Seuls quelques immeubles sont en chantier ou en préparation, mais c’est suffisant pour influer sur l’offre en 2026. Il n’y a tout simplement pas grand-chose de disponible sur le marché. »
Le commerce de détail performe bien
« Le commerce de détail ronronne, porté par des dépenses de consommation stables, explique Paul. Les coûts de construction freinent le développement. On ne voit pas de grands projets, seulement quelques terrains intercalaires avec des bâtiments de moins de 10 000 pi². Les nouveaux venus ont donc du mal à percer dans les principaux pôles commerciaux de Winnipeg. »
« Les suites de la fermeture de La Baie d’Hudson seront intéressantes à observer. Je crois que ça représentait 2 % de tout le parc commercial de Winnipeg. Mais on a déjà traversé ça avec Sears et Target. Et comme les emplacements de La Baie se trouvaient dans des centres commerciaux fermés, ces propriétaires savent comment repositionner de grandes superficies et leur trouver des vocations créatives. »
« L’autre grande nouvelle, c’est l’ouverture du Costco de Westport. On compte maintenant quatre emplacements, et on parle beaucoup d’un cinquième dans le nord. Ça en dit long sur la demande pour Costco à Winnipeg; on pourrait facilement en accueillir un ou deux de plus vu l’achalandage des autres. Celui de Westport va transformer cette municipalité et braquer les projecteurs sur ce secteur comme aucun autre détaillant ne peut le faire. »
L’incertitude plane sur les bureaux
« On sort d’une année intéressante : l’activité locative a repris pour la première fois en cinq ans, observe Paul. Pas de transactions spectaculaires, mais un vent d’optimisme soufflait. Quelques locataires ont migré vers des tours de catégorie A, et la quête de qualité se poursuit : les immeubles de catégorie A continuent d’attirer des locataires qui quittent les catégories B et C. »
« J’observe aussi ce que j’appelle une quête de connectivité. Les entreprises veulent être reliées au Skywalk parce que l’hiver winnipégois peut durer six mois. Les immeubles connectés continueront de bien tirer leur épingle du jeu. Les autres auront plus de mal. »
« Côté conversions de bureaux, c’est plutôt tranquille ici. Un immeuble sur Broadway doit être transformé en hôtel, mais ça s’arrête là », ajoute-t-il.
Le multirésidentiel reste vigoureux
« Le multirésidentiel repose sur de solides assises et la demande ne faiblit pas. Beaucoup de propriétés se vendent avant même d’arriver sur le marché, souligne Paul. L’aménagement se poursuit, surtout dans le sud, où se concentre l’essentiel de la construction résidentielle. Tous les nouveaux quartiers de Winnipeg comportent désormais une composante multirésidentielle, ce qui n’était pas le cas il y a 15 ou 20 ans. »
« Et puis il y a le réaménagement de Portage Place. Les boules de démolition ont fait leur entrée. Je vais surveiller ce projet de près cette année », conclut-il.
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