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Les coupes fédérales menacent-elles le marché immobilier d’Ottawa?
11 juillet 2025 4 Minute Read
Pour la première fois en dix ans, la fonction publique fédérale canadienne a réduit ses effectifs de près de 10 000 postes. Une nouvelle qui préoccupe dans la capitale, où le gouvernement contrôle plus de la moitié du marché des bureaux.
Pourtant, Dominic Dostie, vice-président principal à CBRE Ottawa et spécialiste de la location de bureaux, estime que ces coupes ne bouleverseront pas l’utilisation gouvernementale des espaces de bureau locaux.
« Plus de 150 000 personnes travaillent pour le gouvernement dans la région de la capitale nationale (RCN), rappelle-t-il. Dans ce contexte, perdre 10 000 emplois répartis dans différents ministères reste marginal. La situation n’a rien de dramatique pour la plupart des propriétaires immobiliers. »
D’ailleurs, selon Dominic, les effectifs de la fonction publique fédérale dépassent encore ceux de 2019. Et même si le gouvernement libéral cherchera probablement à gagner en efficacité pour stimuler la productivité, aucune réduction majeure n’est à prévoir dans la fonction publique.
En revanche, il s’attend à une refonte du portefeuille immobilier actuel. « Ces cinq dernières années, le gouvernement a recruté plus de 28 000 personnes dans la RCN tout en réduisant ses espaces de bureau de 3 millions pi², détaille Dominic. Résultat : la pression monte, car il manque d’espace pour tout le monde. »
Des locaux qui ne répondent plus aux normes
Partout dans la capitale, les locaux gouvernementaux prennent des allures de 24, promenade Sussex. Le Répertoire des biens immobiliers fédéraux dresse un portrait préoccupant : près de 9 millions pi² de bâtiments de la Couronne dans la RCN sont en mauvais état ou dans un état critique. Dans la prochaine décennie, plus de la moitié du patrimoine immobilier gouvernemental risque de basculer dans cette catégorie.
« Les employés travaillent dans des locaux vétustes qui nécessitent des investissements majeurs, souligne Dominic. Certains de ces bâtiments figurent d’ailleurs sur la liste des biens à céder. »
La plupart des biens actuels ne correspondent pas aux normes Milieu de travail GC du gouvernement : technologies adaptées au travail hybride, espaces collaboratifs étoffés, fin des places attribuées, le tout sans oublier la proximité des transports en commun (les nouveaux bureaux doivent se situer à moins de 600 mètres d’une station de métro léger ou d’un centre de transport).
« Le gouvernement n’a pas les ressources nécessaires pour mener à bien sa stratégie d’optimisation du portefeuille, qui vise essentiellement à moderniser ses locaux désuets, constate Dominic. Il doit miser sur des partenariats avec des groupes propriétaires bien capitalisés qui répondent à ses besoins. »
Des ambitions vertes face à la réalité
Autre défi de taille : les exigences environnementales. Dès 2030, 75 % des nouveaux baux et renouvellements gouvernementaux devront concerner des bâtiments carboneutres et résilients au changement climatique. L’objectif final? Atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, ce qui impose des normes BCZ (bâtiment à carbone zéroMC) pour tous les futurs contrats.
Mais le gouvernement peine à suivre le rythme. Entre les processus d’approbation à rallonge et les budgets serrés, aucune acquisition majeure de bureaux n’a vu le jour dans la RCN depuis 2019.
« Le gouvernement devra parier sur des baux à long terme dans des bâtiments existants de la RCN, affirme Dominic. Il devra s’allier à des groupes de propriétaires qui épousent sa stratégie verte pour commencer à réduire ses émissions de carbone. »
Actuellement, Dominic négocie le déménagement de certains ministères vers des bâtiments certifiés zéro carbone et LEED, comme Constitution Square et le 250, rue Albert. « Il faut changer la donne à Ottawa, conclut-il. Les coupes dans la fonction publique fédérale ne représentent pas la menace annoncée pour notre marché des bureaux. »
« Le retour au bureau s’impose désormais comme une réalité durable. Je table donc sur une reprise marquée de l’activité de location gouvernementale dans les années à venir. »
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