Perspectives sur l’immobilier commercial en 2024 – Winnipeg

L’année dernière a été difficile pour le marché des bureaux du centre-ville de Winnipeg, qui a terminé 2023 avec un taux d’inoccupation de 18,3 %, un record pour la capitale du Manitoba. Le marché des bureaux en banlieue s’en est un peu mieux sorti, le taux d’inoccupation ayant chuté de plus de 100 points de base à 10,9 %.

Comme dans d’autres villes canadiennes, le taux de disponibilité industrielle de Winnipeg a augmenté en 2023 pour atteindre 2,5 % au quatrième trimestre. Cela s’est produit dans le cadre de la livraison de 568 188 pi2 de nouveaux espaces industriels, dont 297 198 pi2 sont actuellement en construction.

Que réserve l’année 2024 au secteur de l’immobilier de Winnipeg? Nous avons demandé à Paul Kornelsen, directeur général de CBRE Winnipeg, ce qu’il attend.

Bureaux

Bien que l’état du marché des bureaux ne soit pas excellent, il n’est pas désastreux non plus. Nous sommes dans un centre-ville qui connaît historiquement un taux d’inoccupation élevé, et cela ne comprend pas la nouvelle tour Wawanesa. Lorsque je regarde par la fenêtre de mon bureau, je vois qu’un panneau est déjà mis sur le bâtiment, et qu’il en sera bientôt pris possession. Cela aura une incidence sur notre marché, bien que nous anticipions son arrivée depuis quelques années.

L’un des bâtiments de Wawanesa, 200 Main, a été vendu à la Fédération Métisse du Manitoba. C’est une bonne nouvelle que de savoir que nous ne mettions pas trois bâtiments vides sur le marché. L’un ou les deux autres bâtiments de Wawanesa, à savoir le 191 Broadway et le 333 Main, pourraient être convertis en autre chose.

Il s’agit-là d’une question que j’étudierai cette année : les conversions. Ce n’est pas la solution magique qui résout tout, mais la façon dont la ville la mettra en œuvre sera intéressante. Nous disposons actuellement de 1,7 million de pieds carrés d’espace libre qui offre théoriquement un potentiel de conversion. Le marché des bureaux de Winnipeg ne comblera jamais tout cet espace au cours des 20 prochaines années. La façon dont nous transformons le secteur de l’immobilier en passant des bureaux à autre chose contribuera donc à la création d’un centre-ville plus sain.

Notre marché des bureaux en banlieue a été incroyablement solide, bien que quelques grands bâtiments soient redevenus vides, notamment dans le sud-ouest, qui avait été le quadrant de la ville affichant le meilleur rendement. Je surveillerai la demande dans ce secteur. Le taux d’inoccupation supplémentaire dans les bureaux en banlieue est-il une simple question de calendrier et de locataires qui auraient besoin d’un espace différent, ou indique-t-il quelque chose d’autre?

Industriel

Le marché est si tendu qu’il est malsain. Personne ne peut déménager et les taux de location font l’objet de pressions incroyables. Les locataires peuvent-ils payer près de 20 $ par pied carré pour un espace industriel? Probablement pas.

Alors, quand les nouveaux espaces seront-ils disponibles? Il y a des signes encourageants : Hopewell vient de terminer un bâtiment; QuadReal également (il s’agit d’un bâtiment de classe A doté de plafonds transparents situés à une hauteur d’environ 11 mètres, dans lesquels les locataires actuels de Winnipeg ne déménageront probablement pas).

Qui sera le grand déménageur hors marché à Winnipeg? CBRE est au premier plan de la plupart de ces conversations, avec notre plateforme nationale et le mandat que nous avons. Quel sera le premier domino dont l’apparition sur le marché industriel donnera un nouveau souffle au marché et relancera l’écosystème de l’immobilier? C’est la principale chose à surveiller en 2024.

À CentrePort, l’action principale a été menée par Fastfrate Group, la première société à acheter une parcelle et à commencer la construction d’un parc ferroviaire, ce qui est une nouvelle passionnante. Nous commencerons à observer une augmentation des ventes et plus d’élan. Cependant, le principal problème auquel nous sommes confrontés reste le coût de la construction. Je ne prévois aucun boom en raison des prix de construction. Si ces derniers pouvaient être ramenés à des niveaux plus gérables, le secteur connaîtrait un essor.

Nous sommes actuellement limités par un marché tendu, des prix de construction élevés et les terrains qui ont conservé leur valeur. À moins que les prix des terrains ne commencent à baisser, il ne sera pas possible de profiter des occasions. Encore une fois, quelque chose doit changer pour libérer le marché industriel. Il existe tellement de demandes contenues.

Multifamilial

Ce marché demeure assez stable. Nous n’avons observé aucune compression du taux de capitalisation. De plus, tout comme le marché industriel, il est très tendu en ce qui concerne les espaces; nous constatons que beaucoup d’ententes sont conclues avant la mise en marché et hors marché. La demande locale et nationale est forte pour ce qui est des installations à Winnipeg en tant que propriétaires dans le secteur multifamilial. Nous avons besoin des mises en chantier de logements, et elles ne se produisent pas assez rapidement, comme partout ailleurs au pays. Le secteur multifamilial est une classe d’actifs solide et nécessite plus d’espaces.

D’autre part, il y a les attentes en matière de prix. J’étais membre d’un panel, de même qu’un prêteur qui a dit en commentaire que les évaluations pour les personnes qui possèdent actuellement des logements multifamiliaux ne reflètent pas les prix auxquels vous pouvez les vendre aujourd’hui. Cela est dû aux taux d’intérêt. En général, il s’agit d’avoirs investis, et lorsque vous examinez vos revenus avec des paiements d’intérêts accrus chaque mois, vous constatez qu’ils ne vous font pas gagner de l’argent. Si vous voulez acheter à un prix convenable, le coût de la dette doit être plus bas.

Ainsi, les attentes en matière de prix sont une question importante en ce moment pour les propriétaires du secteur multifamilial. Plutôt que d’admettre la valeur du bâtiment en raison des taux d’intérêt et des taux de capitalisation actuels, ils préfèrent simplement le conserver et continuer à encaisser l’argent. Cela limite la disponibilité des espaces et a un effet sur beaucoup de personnes qui auraient probablement mis leur bâtiment sur le marché. Ils le conservent parce que la valeur ne correspond pas à celle qu’ils lui attribuent. Mais en réalité, ces bâtiments viennent de perdre de la valeur. Et les taux d’intérêt ne baisseront plus à 0,7 %.

Si les vendeurs potentiels peuvent ajuster leurs attentes, cela servira le marché multifamilial, surtout ici à Winnipeg, étant donné les espaces disponibles. En ce moment, les attentes ne correspondent pas à la réalité.

Parfois, le propriétaire se trouve en difficulté. Certaines personnes ne sont donc pas en mesure d’attendre, ce qui donne lieu à une certaine augmentation des ventes au rabais. Nous n’en avons pas vu beaucoup, et je ne m’attends pas à ce qu’il y en ait. Winnipeg se trouve dans une position unique. Nous ne disposons pas d’un effet de levier excessif, notre économie est diversifiée, et nous avons tendance à surpasser d’autres petits marchés en période non prospère. Cependant, certains devront inévitablement se livrer à des ventes au rabais en 2024. La question est de savoir l’incidence que ces ventes auront sur notre marché.

Commerce de détail

Le secteur de la vente au détail se porte très bien. Il a dépassé les attentes de tous et présente un rendement élevé. Il est difficile d’avoir un point de vente au détail de premier plan en ville, simplement du fait de l’approvisionnement en espaces disponibles. Un certain nombre de nouveaux projets de vente au détail seront lancés en 2024. Hopewell détient Refinery District; Whiteland a Polaris Place; LS Properties est sur le point de terminer une expansion à Kildonan Crossing; et Qualico effectue la prochaine phase de Sage Creek.

En général, il est question à Winnipeg de construire d’abord, et la vente suivra. Nous verrons donc si nous pouvons rendre ces produits rentables à mesure qu’ils seront livrés, et la vitesse à laquelle ils seront mis en marché. Toutefois, dans l’ensemble, la situation est plutôt bonne en ce qui concerne la vente au détail.

Le meilleur reste à venir pour Winnipeg. Il sera intéressant de voir comment les choses se déroulent en 2024. Ce sera sans aucun doute une autre année pleine de défis, mais aussi d’excellentes occasions pour ceux qui ont une vision.