Perspectives de l’immobilier à Winnipeg en 2025

À Winnipeg, les volumes de transactions devraient se normaliser en 2025 à mesure que les conditions de financement s’amélioreront et que les investisseurs réinvestiront le marché.

La hausse des coûts de construction et la baisse de l’absorption ont conduit les promoteurs à reconsidérer leurs projets. La disponibilité des bureaux sur le marché de Winnipeg s’est stabilisée au cours des derniers trimestres. Les banlieues continuent de surpasser le centre-ville, les entreprises préférant s’y installer.

Le marché du commerce de détail de Winnipeg a connu une croissance notable en 2024 et affiche le plus faible taux d’inoccupation parmi tous les secteurs immobiliers de la ville alors que débute 2025.

Paul Kornelsen, directeur général de CBRE Winnipeg, partage ses perspectives sur les tendances à surveiller cette année dans le marché de l’immobilier commercial de la ville.

Bureaux

La tour Wawanesa, tant attendue, vient d’être achevée. Pour l’avenir, nous n’avons pas de grands projets de bureaux en cours, ce qui devrait contribuer à stabiliser les fondamentaux du marché. Le taux d’inoccupation a ralenti ces derniers trimestres, avec une disponibilité actuelle d’environ 18 %. Je surveillerai attentivement cette situation pour voir si nous pouvons encore réduire ce chiffre.

Les dernières données indiquent une disponibilité de 9 % dans les bâtiments connectés, contre plus de 30 % dans les bâtiments non connectés. Cette tendance mérite une attention particulière.

L’ouverture prévue de l’intersection Portage/Main en 2025 semble ambitieuse, compte tenu des défis liés à la construction publique et aux conditions hivernales à Winnipeg. Je suis curieux de voir si ce projet respectera les délais. Cette construction pourrait avoir une influence notable sur l’écosystème du centre-ville, d’autant plus que le plan prévoit la fermeture d’une partie de la connectivité souterraine, ce qui pourrait isoler certains immeubles.

La réhabilitation de Portage Place a reçu le feu vert des promoteurs True North, une excellente nouvelle pour cette propriété. Ce projet impliquera de nombreux partenaires et des investissements gouvernementaux. Bien qu’il ne soit pas achevé avant 2027, nous suivrons de près son déroulement.

Nous ne prévoyons pas d’afflux de grands projets de bureaux, hormis quelques projets intermédiaires, mais rien de l’envergure de la tour Wawanesa. Le stock devrait donc rester stable. Nous surveillerons également les réaménagements de bureaux en résidences. Actuellement, il n’y a pas beaucoup d’élan pour ces conversions, ni de mesures incitatives suffisantes pour les rendre économiquement viables.

Une tendance notable en 2024 est la vente de plusieurs tours de bureaux à des groupes autochtones. Des bâtiments de catégorie B—, auparavant visibles sur le marché, sont maintenant occupés par des propriétaires autochtones. La Fédération des Métis du Manitoba a acquis trois immeubles clés : 200 Main, 333 Main et 191 Pioneer, l’immeuble jumeau du 333 Main. Ces acquisitions ont considérablement réduit notre taux de disponibilité, car ces bâtiments étaient presque vides. Il sera intéressant de voir comment cela se traduira en matière de taux d’occupation et d’activité quotidienne au centre-ville.

Détail

Le marché du commerce de détail est actuellement solide, avec des loyers en hausse. Nous observons une phase de construction marquée par de nombreux projets et des initiatives clés à travers la ville, qui bénéficient de loyers attractifs. La demande pour des locaux commerciaux est élevée, rendant la disponibilité de bons espaces très limitée — ils sont souvent loués avant même d’être officiellement sur le marché.

Partout en ville, de nouveaux commerces de détail émergent grâce à des promoteurs tels que Qualicol, Whiteland et Hopewell. Nous avons joué un rôle actif dans la location du Refinery District de Hopewell, dont la construction a enfin débuté. Bien que la première phase ne couvre que 8 000 pi², elle est importante en tant que nouveau centre commercial situé dans le sud-ouest de Winnipeg. Ce site a suscité un intérêt considérable.

Industriel

Notre marché industriel a également connu des développements positifs. Nous observons actuellement un taux de disponibilité avoisinant les 3 %. La mobilité des locataires reste très limitée, et les bâtiments d’une hauteur de 18 pieds ou plus sont particulièrement difficiles à trouver. Les fondamentaux du marché demeurent solides.

Certaines des constructions les plus récentes ont été réalisées en quantités plus importantes. Par exemple, Hopewell et QuadReal ont construit des bâtiments de plus de 140 000 pi², ce qui est considérable pour notre marché. Bien que ces projets aient suscité de l’intérêt, il est plus difficile de conclure des transactions dans ce secteur.

Le principal défi pour les nouveaux projets industriels réside dans les coûts de construction, parmi les plus élevés du pays. Cela entraîne des loyers approchant les 20 dollars le pi². L’écart entre les loyers des constructions existantes et des nouvelles constructions se resserre, mais de nombreuses entreprises peinent encore à accepter ces niveaux de loyers. En conséquence, nous assisterons principalement à des renouvellements de baux et à des locataires qui choisiront de rester en place avec une augmentation de loyer raisonnable.

Multirésidentiel

Le marché multirésidentiel est resté relativement stable en 2024. Nous avons observé une forte présence d’acheteurs locaux. Pratiquement tous les biens de taille importante mis en vente en 2024 ont trouvé preneur ou sont actuellement sous promesse de vente, ce qui témoigne d’un appétit soutenu pour ce type de produit.

Les mises en chantier ont légèrement ralenti en raison de la hausse des coûts, mais dans l’ensemble, le secteur multirésidentiel reste très performant avec une demande élevée.

Ainsi, trois des quatre catégories d’actifs bénéficient d’une forte demande et de solides fondamentaux. Si nous pouvions mieux maîtriser les coûts de construction, cela permettrait d’augmenter l’offre et de mieux répondre à la demande.