Le marché canadien des bureaux s’accélère au troisième trimestre et évolue en faveur des propriétaires

L’activité locative nette est demeurée positive pour un cinquième trimestre consécutif au T3 2026. Neuf des 11 marchés ont enregistré une absorption nette positive, Toronto, Calgary et Montréal arrivant en tête.

L’élan du marché national des bureaux est demeuré positif pour un cinquième trimestre consécutif au T3 2026, avec une absorption nette de 2,0 millions pi² à l’échelle du Canada. Selon le rapport Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada – T3 2026 de CBRE, neuf des 11 marchés ont affiché une absorption nette positive, Toronto, Calgary et Montréal ayant chacun enregistré plus de 500 000 pi².

L’élan du marché locatif des bureaux à Calgary s’est renforcé au cours des trois derniers trimestres. À Montréal, la dernière grande superficie de catégorie AAA encore disponible a été louée, parallèlement à une activité soutenue en banlieue. Une forte activité locative a également été observée à Winnipeg. Les résultats plus faibles de Vancouver au T3 ont constitué un cas particulier, la hausse du taux d’inoccupation découlant en grande partie du regroupement des locaux d’un seul locataire du secteur des technologies.

« Il est temps de tourner la page sur la reprise du marché des bureaux. Cette reprise est maintenant bien établie et, grâce à la solidité des fondamentaux, le rapport de force dans les négociations locatives passe des locataires aux propriétaires dans un nombre croissant de villes, affirme Marc Meehan, directeur général de CBRE Recherche nationale, Canada. Les locaux disponibles dans les immeubles de prestige étant peu nombreux, l’activité locative a été particulièrement soutenue dans les immeubles de catégorie A au T3. Ce mouvement gagne aussi les secteurs voisins des centres-villes, où le rythme des locations s’accélère, notamment à Toronto. »

Les entreprises continuent d’axer leurs activités sur leurs bureaux, ce qui stimule la demande locative. Au T3, huit marchés canadiens ont enregistré une baisse du taux d’inoccupation au centre-ville, Toronto (-90 pb), Calgary (-80 pb), Ottawa (-80 pb) et Halifax (-70 pb) arrivant en tête.

À l’échelle nationale, les superficies en sous-location ont reculé de 1,3 million pi² au T3, soit leur plus forte baisse trimestrielle depuis 2005. Elles ont diminué au total de 8,7 millions pi², ou de 50,2 %, par rapport au sommet atteint il y a plus de trois ans, ce qui témoigne d’un regain de confiance chez les occupants. Le volume national de sous-locations demeure comparable aux niveaux de 2018 et est passé sous la barre des 9,0 millions pi² pour la première fois depuis le T2 2020.

Aucun projet de bureaux n’a été livré au troisième trimestre. La nouvelle offre pour l’ensemble de l’année devrait atteindre seulement 2,3 millions pi², soit bien en deçà de la moyenne des cinq dernières années. Elle devrait demeurer limitée, aucune livraison majeure ne se profilant à l’horizon au-delà de 2027. Parallèlement, les conversions et les démolitions continuent de réduire le parc de bureaux, sept projets ayant été recensés au T3 à Toronto, à London et à Ottawa.

« Pendant de nombreuses années, le volume élevé de nouvelles livraisons a pesé sur le marché des bureaux. La demande a toutefois rebondi avec une telle vigueur que de nombreuses entreprises risquent maintenant de ne plus pouvoir trouver de locaux de qualité dans les secteurs recherchés, souligne Marc Meehan. Aucune nouvelle livraison majeure de bureaux n’est attendue au Canada avant 2032, au plus tôt, et cette échéance s’éloigne chaque jour où aucun nouveau chantier n’est lancé. »

La demande industrielle rebondit et fait reculer le taux de disponibilité

Selon le rapport Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada – T3 2026 de CBRE, l’absorption nette nationale a bondi au troisième trimestre pour atteindre 10,3 millions pi², soit son plus haut total trimestriel depuis 2022. Cette hausse a porté le cumul annuel de l’activité locative dans le secteur industriel à 18,8 millions pi², un volume déjà nettement supérieur aux totaux annuels enregistrés au cours des trois années précédentes.

Huit des 11 marchés suivis ont enregistré un recul du taux de disponibilité d’un trimestre à l’autre. Le T3 2026 marque un tournant : pour la première fois en plus de trois ans, la majorité des marchés canadiens de l’immobilier industriel affichent un taux de disponibilité inférieur à celui d’un an plus tôt.

Les nouveaux projets industriels lancés au T3 se concentraient principalement à Toronto, qui a représenté 41,8 % du total des mises en chantier, à Montréal, avec 22,8 %, et à Vancouver, avec 10,9 %. Les projets spéculatifs ont constitué l’essentiel des nouvelles mises en chantier, soit 88,4 % du total, et étaient principalement concentrés à Toronto et à Montréal. La composition du portefeuille de construction industrielle continue d’évoluer, les grands entrepôts y occupant une place croissante. Les entrepôts de moyenne superficie représentent eux aussi une part nettement plus importante des chantiers en cours. La nouvelle offre livrée au troisième trimestre s’est chiffrée à 5,4 millions pi².

« Compte tenu de la persistance des différends commerciaux, nous nous attendons toujours à ce qu’ils finissent par se répercuter sur le marché industriel, affirme Marc Meehan. Mis à part certaines difficultés dans le sud-ouest de l’Ontario, le marché industriel a toutefois affiché de solides résultats en 2026. Dans un contexte aussi changeant, le passé ne permet cependant pas de présager l’avenir. »