Le marché canadien des bureaux boucle une année complète de reprise soutenue

L’activité locative nette de bureaux est demeurée positive pour un quatrième trimestre consécutif au T2 2026, 7 des 11 marchés ayant enregistré une absorption positive, menés par Toronto, Calgary et Montréal.

Le marché canadien des bureaux a officiellement bouclé une année complète de reprise. Pour la première fois depuis avant la pandémie, l’élan locatif des bureaux est demeuré positif pour un quatrième trimestre consécutif au deuxième trimestre de 2026. Sept des 11 marchés canadiens ont enregistré une absorption nette positive de locaux à bureaux, menés par Toronto, Calgary et Montréal, selon le rapport Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada — T2 2026 que CBRE vient de publier.

Les fondamentaux au centre-ville s’améliorent, toutes les villes canadiennes sauf une ayant connu un resserrement au deuxième trimestre et toutes les catégories de bureaux ayant affiché un recul du taux d’inoccupation à l’échelle nationale. Toronto, Calgary et Montréal ont chacune vu plus de 300 000 pi² de bureaux absorbés au T2, l’essentiel de l’activité provenant de la banlieue de la région du Grand Toronto.

Un recul de la disponibilité de catégorie A au centre-ville a été observé dans 9 des 11 villes au T2, Edmonton ouvrant la marche (-120 pb). Les immeubles de bureaux de prestige ont vu louer tant de superficie que leur taux d’inoccupation ne se situe désormais qu’à 100 pb au-dessus de son niveau d’avant la pandémie, à 9,4 %. Les grandes superficies vacantes se font de plus en plus rares dans ces immeubles convoités, et c’est au centre-ville de Toronto qu’on en trouve le moins, avec un taux d’inoccupation de la catégorie AAA de seulement 2,6 % au T2. La rareté des locaux haut de gamme devrait bientôt faire déborder la demande des locataires vers les catégories immédiatement inférieures.

« Une année de demande soutenue pour les bureaux et de recul du taux d’inoccupation mérite qu’on s’y attarde, puisque bien des gens doutent encore du marché des bureaux, souligne Marc Meehan, directeur général de CBRE Recherche nationale, Canada. La première étape de la reprise canadienne des bureaux est passée par les immeubles de prestige, et il est encourageant de voir la demande se propager vers les catégories immédiatement inférieures. Le reste de la catégorie A en a été le principal bénéficiaire, mais même la disponibilité des catégories B et C commence à s’améliorer, à la faveur d’un mélange d’activité transactionnelle et du retrait d’immeubles du parc pour des projets de conversion. »

Les mises en chantier de nouveaux bureaux demeurent rares. Un seul nouveau projet de bureaux a été lancé au deuxième trimestre, à Vancouver; il s’agit du troisième projet lancé au Canada au cours des 12 derniers mois et du premier dans cette ville depuis 2024. Le portefeuille déjà mince de la nouvelle offre de bureaux — actuellement à un creux historique de 1,2 million pi² — restera limité, aucune livraison majeure n’étant à l’horizon au-delà de 2027.

L’activité de conversion et de démolition de bureaux a ralenti après un début d’année 2026 record, seulement deux projets ayant avancé au T2. Depuis 2021, les conversions ont retiré 9,1 millions pi² de bureaux du parc à l’échelle nationale. Au cours de la même période, 3,0 millions pi² supplémentaires ont été démolis. Au total, ces retraits ont réduit le parc national de 2,6 %.

La disponibilité nationale des locaux industriels recule pour la première fois depuis 2022

Neuf des 11 marchés industriels suivis dans le rapport Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada — T2 2026 de CBRE ont affiché une disponibilité stable ou en baisse. Dans un contexte d’absorption nette positive et d’une nouvelle offre modérée d’immeubles industriels à l’échelle du Canada, le taux de disponibilité national a diminué pour la première fois depuis le T3 2022, fléchissant de 10 pb d’un trimestre à l’autre pour s’établir à 5,5 %.

L’absorption nette nationale au T2 a totalisé un modeste 3,9 millions pi², marquant un troisième trimestre consécutif d’activité locative positive et portant le total depuis le début de l’année à 7,8 millions pi². L’activité locative a été largement répartie durant le trimestre : huit des 11 marchés suivis ont enregistré une absorption nette positive. Toronto arrive en tête avec 1,3 million pi², suivie de Montréal (786 000 pi²) et de Calgary (626 000 pi²).

Les livraisons de nouveaux locaux industriels au T2 se sont chiffrées à un volume limité de 2,4 millions pi², soit le volume trimestriel le plus faible depuis le T3 2017. Toronto a accaparé la plus grande part de la nouvelle offre du trimestre (45,4 %), suivie de Calgary (18,0 %) et de Montréal (15,7 %). Les mises en chantier ont ralenti pour un troisième trimestre consécutif et ont totalisé 4,2 millions pi² au T2, les projets spéculatifs en représentant 89,4 %. Les mises en chantier dépassant les livraisons, le portefeuille de construction a progressé de 7,6 % au cours du trimestre pour atteindre 25,3 millions pi².

« Les marchés industriels canadiens tiennent bon et leurs fondamentaux sont à peu près équilibrés, ajoute M. Meehan. L’élan du marché industriel, qu’il soit à la hausse ou à la baisse, devrait se préciser plus tard dans l’année, à mesure que les négociations de l’Accord Canada–États-Unis–Mexique (ACEUM) prendront forme. »