Hausse du taux d’inoccupation et des locaux en sous-location au deuxième trimestre, les marchés de bureaux canadiens étant aux prises avec divers facteurs négatifs

À l’échelle nationale, le taux d’inoccupation a atteint 18,1 % au deuxième trimestre, un sommet depuis 1994, et une superficie sans précédent de 16,8 millions de pieds carrés est offerte en sous-location.

Les marchés de bureaux canadiens étaient toujours à la recherche d’un équilibre au deuxième trimestre de 2023, le taux d'inoccupation dans les centres-villes ayant augmenté dans tous les grands centres, à l’exception de Calgary et de la région de Waterloo.

À l’échelle nationale, le taux d’inoccupation des bureaux a atteint 18,1 % au deuxième trimestre, soit le taux le plus élevé depuis 1994, comme l’indique CBRE dans son plus récent rapport Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T2 2023. De plus, on dénombre 16,8 millions de pieds carrés de bureaux offerts en sous-location à travers le pays, soit près de 2,5 millions de pieds carrés de plus qu’à pareille date l’année dernière, ce qui constitue un sommet historique.

Les marchés de bureaux canadiens sont aux prises avec une conjugaison de facteurs négatifs – menace de récession, hausse des taux d'intérêt, faiblesse du secteur technologique, réajustement des besoins en superficie par les locataires et nouvelle offre de bureaux – auxquels on doit ajouter l’incertitude persistante entourant le télétravail.

Le taux d’inoccupation a augmenté dans les centres-villes de Toronto (15,8 %), Vancouver (11,5 %) et Montréal (17,0 %). C’est toutefois au centre-ville d’Ottawa que l’inoccupation sur un trimestre a connu la plus forte progression, enregistrant une hausse de 150 points de base (pb) pour atteindre 15,1 % au deuxième trimestre. La croissance du taux d’inoccupation est le résultat de divers facteurs, notamment la réduction des superficies existantes, de nombreux occupants cherchant à réajuster leurs besoins depuis la fin de la pandémie.

Toutefois, le rythme auquel les bureaux ont été remis sur le marché au centre-ville de Toronto a ralenti au deuxième trimestre. Ce ralentissement et le récent renouvellement des baux de grands locataires des secteurs juridique et des télécommunications ont ranimé la confiance à l’égard du marché des bureaux de Toronto. De plus, selon la Strategic Regional Research Alliance, la fréquentation des bureaux à Toronto a augmenté chaque mois depuis mars 2022, atteignant 51 % de l’occupation prépandémique en juin 2023.

Autre bonne nouvelle, le taux d’inoccupation au centre-ville de Calgary a chuté de plus de 200 pb au cours des quatre derniers trimestres pour atteindre 31,5 %. Cette baisse est due à la croissance des secteurs de l’ingénierie, de la construction et de l’éducation. Plusieurs projets de conversion d’immeubles de bureaux sont également en cours à Calgary, ce qui réduira la taille du parc immobilier. À cet égard, le Downtown Development Incentive Program s’est avéré très fructueux.

La région de Waterloo est le seul autre marché canadien ayant enregistré une baisse du taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville (22 % à 21,5 %).

Anticiper l’avenir en regardant au sud

Avant la pandémie, c’est au Canada que l’on retrouvait les deux marchés de bureaux enregistrant les taux d’inoccupation les plus faibles en Amérique du Nord, soit Toronto et Vancouver, où l’inoccupation au centre-ville a oscillé autour de 2 % pendant plusieurs années.

Bien que l’évolution de la dynamique du marché des bureaux au Canada au cours des trois dernières années suscite des inquiétudes, il convient de noter que les villes canadiennes s’en sortent mieux que les grands marchés américains comparables comme Manhattan (ou le taux d’inoccupation a atteint 15,5 % au premier trimestre de 2023), Washington D.C. (20,3 %), Chicago (22,4 %), Los Angeles (24,0 %), Houston (24,7 %), San Francisco (29,4 %) et Dallas/Fort Worth (31,3 %).

« Au Canada, l’humeur du marché est fortement influencée par les manchettes provenant de villes comme San Francisco, Chicago ou New York, mais, à bien des égards, c’est comme comparer des pommes et des oranges », a déclaré Paul Morassutti, président du Conseil d’administration de CBRE Canada. « On doit également prendre en considération qu’au-delà des statistiques générales sur le taux d’inoccupation, une tendance nette à la fragmentation se dessine. Tous les marchés et tous les immeubles ne sont pas égaux. »  

Diminution du nombre de projets de construction

Malgré une croissance des défis macroéconomiques, la construction de bureaux se poursuit, dans le cadre de projets en cours depuis de nombreuses années. À l’échelle nationale, 11,5 millions de pieds carrés de bureaux sont en construction, majoritairement à Toronto (6,2 millions de pieds carrés), Vancouver (2,7 millions de pieds carrés) et Montréal (1,9 million de pieds carrés).

À Toronto, la promotion immobilière a presque diminué de moitié par rapport au sommet observé en 2019, alors que plus de 10,1 millions de pieds carrés de locaux étaient sur le marché. L’activité de construction diminuera, puisque 3,8 millions de pieds carrés devraient être mis en service d'ici la fin de l’année. Une baisse de l’activité de construction de bureaux est également attendue dans d’autres villes canadiennes. En effet, le deuxième trimestre de 2023 a enregistré le plus bas niveau de mises en chantier d’immeubles de bureaux en cinq ans. Ainsi, les marchés de bureaux devraient se stabiliser dans les années à venir.

Cliquez ici pour télécharger les rapports de CBRE Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T2 2023 et Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T2 2023.