Toronto mène la reprise du marché des bureaux canadien au troisième trimestre

Une demande croissante se traduit par 1,6 million pi² d’absorption nette positive à Toronto au T3, mais d’autres villes canadiennes attendent toujours leur redressement.

Après plusieurs années difficiles, le marché des bureaux à Toronto connaît un regain d’activité locative au troisième trimestre 2025. Les entreprises semblent revenir à des modes de travail traditionnels, et les signes de reprise se concrétisent par une demande soutenue et généralisée. Le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Toronto a chuté de 150 points de base (pb) pour s’établir à 17,0 % au T3, sous l’effet d’une forte activité locative dans les immeubles existants, selon les Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T3 2025 de CBRE. Ailleurs au pays, la demande de bureaux est restée plus faible au troisième trimestre. Toutefois, les taux d’inoccupation sont maintenant sous les pics observés durant la pandémie.

Le plus grand marché de bureaux du Canada mène clairement la tendance nationale. Une absorption nette positive de 1,6 million pi² de bureaux a été enregistrée dans la région du Grand Toronto (centre-ville et banlieues) au T3. Le centre-ville de Toronto a enregistré une importante diminution du taux d’inoccupation grâce à plusieurs transactions locatives de plus de 50 000 pi². Cinq villes canadiennes ont affiché un taux d’inoccupation décroissant au centre-ville au troisième trimestre. Deux d’entre elles, Calgary et Ottawa, ont connu une amélioration grâce aux conversions de bureaux en résidentiel.

L’exode vers les bureaux de qualité s’est intensifié au T3, faisant chuter la disponibilité des espaces de catégorie A à 16,1 % à l’échelle nationale (–90 pb). Il s’agit de la plus forte baisse trimestrielle enregistrée pour ce segment depuis 2008. Les immeubles de moindre qualité de catégories B et C continuent quant à eux de connaître une disponibilité croissante. C’est à Toronto que le resserrement a été le plus marqué, avec une baisse de 250 pb de la disponibilité des bureaux de catégorie A du centre-ville, suivi de quatre autres marchés ayant également connu une amélioration des fondamentaux : Winnipeg et Halifax (-100 pb), Ottawa (-60 pb) et Edmonton (-10 pb). L’activité locative a ralenti à Montréal, Ottawa et Vancouver au T3, chacune de ces villes enregistrant une absorption nette négative de 100 000 pi².

« Le marché des bureaux de Toronto est passé à la vitesse supérieure et nous nous attendons à ce que d’autres villes canadiennes commencent à suivre cette tendance, affirme Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE Canada. La conjoncture actuelle étant inédite, les prochains trimestres permettront de mieux cerner l’ampleur et la portée de la reprise. Nous saurons avec certitude s’il s’agit d’une consolidation de l’activité économique dans les secteurs principaux qui profite principalement à Toronto, ou d’un essor généralisé qui bénéficie à plusieurs secteurs et villes. »

Avec seulement 2,6 millions pi² en construction au T3 et aucun nouveau projet lancé, le carnet de commandes atteint son plus bas niveau en 20 ans. Toronto continue de représenter la majeure partie de l’aménagement actif, soit 79,0 % de toute la superficie en construction au Canada. En dehors de Toronto et Vancouver, les autres marchés n’ont au plus qu’un seul projet de bureaux en cours

Plus de 60 % de toute la construction de bureaux a fait l’objet de prélocation, mais les niveaux d’engagement régionaux varient grandement. Des marchés comme Toronto, Vancouver et la région de Waterloo affichent des taux de prélocation dépassant 50 %, tandis qu’Ottawa, Halifax et Calgary n’ont enregistré aucune prélocation. Compte tenu du rebond récent et des niveaux de demande pour les produits de bureaux haut de gamme, certains projets mis en veilleuse pourraient redevenir viables.

Les livraisons de bureaux ont été calmes tout au long de 2025, mais près de 1,7 million pi² de nouvelle offre sont prévus à travers le Canada au T4. Cela porterait l’offre annuelle à 2,2 millions pi² en 2025, soit son plus bas niveau depuis 2019. La majorité de la nouvelle offre prévue pour le T4 est attribuée à la phase II de CIBC Square au centre-ville de Toronto. Ce projet de 1,4 million pi² est presque entièrement préloué.

L’activité de conversion a bondi au T3 2025, avec 10 projets (dont cinq à Calgary) retirant plus de 991 000 pi² du parc immobilier. Le total cumulatif d’anciens locaux de bureaux retirés du parc immobilier depuis 2021 pour conversion a maintenant atteint 6,8 millions pi². 2,6 millions pi² supplémentaires ont été démolis au cours de cette même période. Au total, ces retraits ont réduit le parc immobilier de 2,0 %.

La disponibilité industrielle continue d’augmenter

L’absorption nette nationale d’espaces industriels a été négative pour le deuxième trimestre consécutif, totalisant -676 000 pi², selon les Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T3 2025 de CBRE. Malgré une légère baisse de l’activité locative nette à l’échelle nationale, Toronto et Edmonton ont affiché une dynamique positive ce trimestre. Cet effet a été contrebalancé par l’absorption nette négative enregistrée à Montréal et dans la région de Waterloo.

Le taux de disponibilité industriel national a encore augmenté de 20 pb d’un trimestre à l’autre pour atteindre 5,5 % au T3. La disponibilité a continué d’afficher une tendance à la hausse sur presque tous les marchés, à l’exception d’Edmonton, qui demeure le seul marché à avoir enregistré une baisse du taux de disponibilité immobilière industrielle d’une année sur l’autre au cours des quatre derniers trimestres.

Le rythme des nouvelles constructions industrielles a ralenti au T3, avec 4,4 millions pi² lancés à l’échelle nationale. La part des projets spéculatifs a reculé ces derniers trimestres, la conception-construction représentant désormais 54,6 % des mises en chantier au T3 2025. Les grands entrepôts à Toronto représentaient 2,1 millions pi², soit 47,9 % de l’ensemble des mises en chantier nationales. Les 25,9 millions pi² d’espaces industriels en construction au Canada représenteront une offre que le marché devra absorber dans les trimestres à venir.

L’activité de construction à Toronto, 9,9 millions pi² activement en cours d’aménagement, continue de surpasser tous les autres marchés. Il est à noter que 6,6 millions pi² de cette superficie demeuraient disponibles au T3. La prélocation des projets industriels en cours a progressé régulièrement depuis un an, atteignant 51,3 % au T3, son plus haut niveau en trois ans.