Construire suffisamment de garderies à Calgary n’est pas un jeu d’enfant

Calgary est loin de disposer d’assez de garderies pour répondre à la demande pressante des parents au travail.

La signature de l’Accord entre le Canada et l’Alberta sur l’apprentissage et la garde des jeunes enfants en 2021 a bouleversé le secteur des garderies en réduisant considérablement les coûts. L’Alberta s’est engagée à investir 185 millions de dollars dans la création de 68 700 places en garderie agréée d’ici 2026. Jusqu’à présent, 47 000 places ont été créées.

C’est sans compter le boom démographique de la province, qui a accueilli 70 000 nouveaux habitants en 2023, dont de nombreuses familles ayant besoin de services de garde.

« L’afflux de nouveaux résidents a été un facteur déterminant de la demande de places en garderie », déclare Alistair Corbett, de CBRE, qui, avec son collègue Cory Miles, a constaté un regain d’activité. Leur équipe a signé 13 baux pour des services de garde au cours de la dernière année.

« Nous n’avons jamais vu autant de demandes de renseignements pour les garderies. »

Mini-locomotive

Leur équipe loue le centre commercial Sage Hill Quarter dans le nord-ouest de Calgary, qui comprend une garderie Active Start de 25 000 pi². Selon Alistair Corbett, celle-ci agit comme une « mini-locomotive » pour le centre commercial.

« Le fait d’avoir un utilisateur de cette taille ouvre la voie à un développement centré sur l’enfant. La garderie nous a permis d’attirer d’autres utilisateurs ayant la même orientation : danse, taekwondo, cours de musique, centre d’apprentissage Oxford, prématernelle, crèmerie et, plus récemment, un grand centre de jeux et d’activités pour les jeunes appelé Cloud Land. »

« Résultat? Une palette d’utilisateurs un peu hors norme pour un centre commercial. »

Alistair Corbett et Cory Miles ont introduit une garderie Little Steps dans un centre commercial avec épicerie très prisé à Carrington, une communauté en plein essor dans le nord-ouest de Calgary.

« L’ajout de la garderie nous a permis d’attirer d’autres utilisateurs axés sur les enfants, comme un centre d’arts martiaux et un centre d’apprentissage Kumon, explique Alistair Corbett. La demande de services de garde dans la région était si forte que les places se sont envolées. Le centre a ouvert ses portes avec une liste d’attente. Aujourd’hui encore, ils regrettent de ne pas avoir deux fois plus de superficie. »

À Discovery Ridge, la garderie qu’Alistair Corbett a installée dans un petit espace au deuxième étage en 2014 a doublé de superficie en 2022 en occupant une unité adjacente. Elle a ensuite pris un autre local au rez-de-chaussée en 2023. « Elle ne cesse de croître, déclare Cory Miles. Le supplément pour la garde d’enfants a permis à l’entreprise de passer à un nouveau palier. »

Le secteur évolue

Auparavant, les garderies étaient des services modestes, de petite taille, axés sur la communauté et souvent installés dans des maisons, des sous-sols d’églises ou des salles de classe inutilisées avant et après les heures de classe.

« Les bailleurs ne les considéraient pas comme des locataires intéressants, contrairement à aujourd’hui, explique Alistair Corbett. Une garderie ne pouvait pas payer un loyer élevé, et elle avait besoin d’une aire de jeu extérieure, donc un espace de terrain qui est cher à Calgary. De plus, pas facile pour les bailleurs de réaménager les locaux pour qu’ils répondent aux exigences d’une garderie. »

La situation a fini par évoluer au point que les parents étaient prêts à payer des sommes substantielles pour inscrire leurs enfants dans des garderies de qualité, reconnaissant ainsi leur rôle dans la réussite scolaire des jeunes (et, dans de nombreux cas, permettant aux deux parents de travailler).

« Le modèle des garderies a évolué, ajoute-t-il. Les services et les systèmes se sont améliorés, les espaces se sont agrandis et ont gagné en fonctionnalité pour devenir des lieux où l’on veut vraiment confier ses enfants. »

« Les services de garde ont haussé la barre et les prix, ce qui les a amenés à chercher d’autres créneaux dans le commerce de détail traditionnel. »

Les bailleurs s’ouvrent aux garderies

Alistair Corbett a constaté un net changement d’attitude chez les bailleurs, qui ont pris conscience des avantages que procurent les garderies en servant de mini-locomotives pour leurs centres commerciaux, attirant du trafic et d’autres entreprises.

« Nous travaillons principalement avec des centres commerciaux de proximité pourvus d’épiceries, explique-t-il. Donc, un espace de 5 000 pi² doté d’une aire de jeux extérieure adéquate peut se traduire par 90 à 120 enfants que les parents transportent deux fois par jour, matin et soir. »

« La synergie est intéressante. Ils peuvent aller chercher un café, de la nourriture ou quelques articles à l’épicerie ».

Le fait que les garderies ont maintenant la capacité de payer des loyers plus élevés pour de grandes superficies n’a pas échappé aux bailleurs de centres commerciaux. « Les garderies ont progressé dans la hiérarchie. Elles sont devenues des locataires convoités et les bailleurs ont commencé à s’adapter à leurs besoins, estimant qu’elles améliorent et stabilisent leurs actifs », explique M. Corbett.

« Ce matin, j’ai reçu un appel d’un promoteur qui souhaite lancer un nouveau projet comportant une garderie de 14 000 pi², ajoute-t-il. Il l’envisage comme l’un des piliers du projet ».

Des espaces difficiles à trouver

Cory Miles explique que son équipe choisit avec soin les groupes de garderies qu’elle retient pour le compte de ses clients bailleurs.

« Il est aujourd’hui très difficile de trouver un espace doté d’une aire de jeu extérieure adéquate qui répond aussi aux exigences provinciales pour l’agrément. Voilà pourquoi nous devons être exigeants. Quand un local pour garderie se libère, de nombreux groupes de qualité déjà en activité et en pleine croissance manifestent leur intérêt. »

La concurrence pour les locaux de garderie est si féroce aujourd’hui que Cory Miles dit avoir soumis les locataires potentiels à une procédure d’appel d’offres pour tenter de limiter la liste. « On en apprend tellement sur les motivations, l’expérience et les finances d’un groupe lorsqu’on passe par une procédure d’appel d’offres. C’est très intéressant. »

« En fin de compte, ajoute Alistair Corbett, nous faisons bouger les choses et nous développons de bons partenariats tant avec les bailleurs qu’avec les locataires. »

Un défi de taille

Après trois années creuses, un certain nombre de projets commerciaux sont en cours de construction à Calgary et, de plus en plus, les bailleurs anticipent d’emblée les besoins des garderies, en aménageant des installations bien éclairées et des aires de jeux en plein air.

Cela dit, selon Alistair Corbett, il semble pratiquement impossible d’atteindre l’objectif fixé par la province en matière de places en garderie.

« Pour répondre à une demande supplémentaire de plus de 20 000 places, mais en ne créant que 150 places à la fois pour un établissement de taille moyenne, cela met vraiment en évidence l’énorme défi que représente la recherche ou la construction de garderies, d’autant que la plupart des solutions les plus faciles à mettre en œuvre ont déjà été exploitées. »

Financement public

Le modèle de financement des garderies subventionnées a été modifié à plusieurs reprises, générant une incertitude persistante chez les fournisseurs de services. Dernièrement, le gouvernement a plafonné la contribution mensuelle des parents à 326 $, ce qui a encore accentué la demande pour de nouvelles places en garderie.

« Ils ont également imposé des restrictions strictes aux subventions d’accessibilité financière, ce qui pousse de nombreux groupes à adopter un modèle sans but lucratif pour y être admissibles, précise Cory Miles. Malgré l’instabilité entourant le financement, les parents actifs ont toujours besoin d’un service de garde, et les listes d’attente demeurent longues. »

« Ce n’est pas un jeu d’enfant. »