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La course à l’espace dans l’immobilier industriel du Canada
21 janvier 2022 2 Minute Read
Le Canada est au beau milieu d’une course à l’espace à nulle autre pareille.
Selon le rapport Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T4 2021, la demande de locaux industriels a bondi alors que l’année tirait à sa fin, ce qui a fait plonger les taux de disponibilité à des creux sans précédent, en propulsant les loyers à des sommets absolus.
Au quatrième trimestre de 2021, l’activité locative s’est hissée à 15,3 millions de pieds carrés, à l’heure où la vigueur des dépenses de consommation et du commerce en ligne continue de porter ce segment de l’immobilier. Deux marchés — Toronto et Ottawa — ont fait chacun état de plus de 3,0 millions de pieds carrés d’absorption nette. À la fin de l’année, l’absorption nette nationale atteignait un sommet en 10 ans de 51 millions de pieds carrés.
En 2021, Toronto a été le théâtre de presque la moitié de l’activité locative au pays, grâce à 20 millions de pieds carrés d’absorption nette. Viennent ensuite Calgary et Vancouver, qui ont comptabilisé respectivement 7,2 millions et 6,0 millions de pieds carrés d’absorption nette.
En raison de l’activité locative record de 2021, les marchés majeurs ont constaté une compression de leurs taux de disponibilité dans l’immobilier industriel. À la fin de l’année, le taux de disponibilité national se chiffrait à 1,8 % — et se retrouvait pour la toute première fois sous la barre des 2 %.
À court d’espace
Tout comme CBRE l’avait prédit au printemps dernier, la moitié des marchés du Canada ont essentiellement été à court d’espace dans l’immobilier industriel. En date du quatrième trimestre, Toronto, Vancouver et Montréal ont chacune comptabilisé un taux de disponibilité de 0,9 %, contre 0,8 % à London. À 0,6 %, la région de Waterloo a inscrit le taux de disponibilité le plus faible du pays.
Puisqu’il y a moins de locaux industriels sur le marché, les taux de location nets ont explosé au quatrième trimestre. Dans l’ensemble du pays, le taux moyen demandé a atteint 10,47 $ le pied carré, soit une hausse de 10,9 % sur un an. C’est à Montréal que la hausse a été la plus forte, à 32,3 %.
Dans plusieurs villes, les loyers demandés ont également franchi de nouveaux seuils en dollars. À Vancouver, les loyers s’établissent aujourd’hui à plus de 16 $ le pied carré, alors qu’à Toronto et à Ottawa, ils ont tous deux franchi la barre des 12 $ le pied carré.
En 2021, les prix de vente de l’immobilier industriel ont eux aussi monté. Au quatrième trimestre, le prix de vente moyen demandé à l’échelle nationale pour une propriété industrielle avait augmenté de 27,9 % sur un an. Il s’agit du taux de croissance le plus fulgurant de la dernière décennie.
London en Ontario a de loin surclassé tous les autres marchés : les prix de vente demandés ont quasiment doublé sur un an en raison d’une hausse de 98,7 %. Malgré ce bond prodigieux, cette ville est toujours le marché le moins cher en Ontario.
Vancouver, Toronto, Ottawa et Montréal font partie des marchés moins abordables : ces villes ont toutes comptabilisé des prix de vente moyens demandés de plus de 200 $ le pied carré.
En construction
En réaction à cette conjoncture tendue des marchés, l’activité de construction a progressé dans tout le pays. Au quatrième trimestre, 36,2 millions de pieds carrés d’installations industrielles étaient en construction au Canada. Or, 67,2 % sont déjà prélouées, et ce qui reste le sera probablement bientôt aussi.
Puisque les taux de disponibilité continuent de dégringoler et que la demande des locataires progresse de jour en jour, le marché de l’immobilier industriel au Canada est censé être encore plus fébrile en 2022. Les entreprises en quête de locaux devront agir rapidement pour sécuriser leur place et continuer de livrer aux magasins et d’expédier directement aux consommateurs.
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