Le commerce de détail canadien fait preuve de résilience malgré les droits de douane et la fermeture de La Baie

La guerre commerciale et la fermeture de La Baie n’ont pas entraîné de bouleversements majeurs dans le commerce de détail au Canada. Au contraire, comme le montre le dernier Sondage sur les loyers des établissements de détail du premier semestre de 2025 de CBRE, les piliers du secteur maintiennent leur cap et affichent des performances dignes de mention, en dépit des difficultés rencontrées.

Les transactions, bien que plus longues à finaliser, continuent de se conclure, malgré un processus d’examen plus rigoureux. La demande locative reste vigoureuse; on observe une activité constante dans presque toutes les catégories, avec une prédominance dans la santé et le bien-être, le conditionnement physique, l’alimentation et la restauration. Même si les consommateurs ont réduit leurs achats discrétionnaires, ils continuent néanmoins de consommer, mais de manière plus réfléchie.

« La trajectoire à long terme demeure favorable, précise Alex Edmison, premier vice-président à CBRE. La démographie continue de croître au Canada et, hormis les centres commerciaux où La Baie était un locataire majeur, l’offre de locaux commerciaux de qualité reste restreinte. Nous prévoyons que le taux d’inoccupation demeurera faible à court terme et que les loyers pour les établissements de qualité continueront de grimper, mais à un rythme plus modéré. Il faudra un certain temps pour relouer les espaces laissés vacants par La Baie, mais l’intérêt pour ces emplacements reste élevé et l’activité locative demeure soutenue. »

Voici les principales conclusions du sondage :

• On observe toujours un ralentissement marqué de la croissance des loyers partout au pays. Seulement 16 des 120 formats ou zones urbaines clés couverts par notre sondage ont enregistré une augmentation des loyers au cours du semestre.
• Quatre des onze marchés n’ont, encore une fois, signalé aucune variation des loyers dans les six derniers mois
• Les centres commerciaux communautaires ouverts ont vu leurs loyers augmenter dans quatre marchés, ce qui en fait le segment le plus touché, suivi des centres de quartier, qui ont enregistré des hausses dans trois marchés.
• Bien que l’attention se soit surtout portée sur les emplacements en banlieue, les carrefours commerciaux en zone urbaine continuent de générer de l’intérêt et de la demande. Quatre grands pôles commerciaux urbains, répartis dans trois marchés, ont vu les loyers augmenter.

Voici les détaillants les plus actifs et les segments en croissance pour 2025 :

• Santé et bien-être — Le secteur connaît une forte croissance, portée par l’évolution des préférences des consommateurs, qui misent de plus en plus sur le bien-être global. La demande va des centres de conditionnement physique aux cliniques de fertilité, en passant par les cliniques d’esthétique, la médecine préventive et les praticiens de médecines traditionnelles. Parmi les transactions récentes, mentionnons l’ouverture du troisième emplacement d’Equinox au centre-ville de Toronto, ainsi que le nouveau magasin phare d’Evolve Strength au Post, à Vancouver. Cette tendance s’arrime avec la requalification par les propriétaires d’immeubles de bureaux des niveaux podium sous-utilisés. Les grands locaux laissés vacants par La Baie représentent aussi des options attrayantes pour ces locataires.
• Restaurants — Face à l’érosion des marges et à la baisse de rentabilité, les restaurateurs privilégient de plus en plus les emplacements existants afin de réduire les coûts élevés d’aménagement. Pour pallier ce phénomène et limiter le risque pour les locataires, les propriétaires urbains assument une partie de ces dépenses par le biais d’indemnités destinées aux travaux importants d’aménagement. En banlieue, le secteur de la restauration connaît aussi une forte dynamique, surtout dans les marchés où l’on peut attirer une clientèle du matin jusqu’en fin de soirée. Comme les consommateurs surveillent davantage leurs dépenses, l’expérience client et l’ambiance deviennent des facteurs clés de succès.
• Grandes superficies commerciales — La disponibilité demeure faible à l’échelle nationale. Les principaux acteurs, comme TJX, Village des valeurs et les enseignes de Canadian Tire, occupent les emplacements les plus recherchés. On s’attend à une hausse de l’offre d’espaces commerciaux pour la deuxième moitié de 2025 et en 2026, notamment avec l’arrivée prévue sur le marché des biens issus de la fermeture de La Baie. La majorité de ces locaux suscitent un fort intérêt, mais leur absorption se fera progressivement, à mesure que les propriétaires élaboreront leurs plans et réorganisent leurs centres pour les harmoniser à leur vision à long terme.

Voici quelques-unes des tendances marquantes du commerce de détail à surveiller sur les marchés du Canada :

• Vancouver — Les locataires phares, les enseignes vestimentaires et les restaurants à service rapide continuent d’alimenter l’essentiel de la demande à travers la région, menés par T&T Supermarché, Fitness World, Adidas et Diptyque. Les anciens magasins La Baie, représentant une superficie de 1 million pi² dans la région métropolitaine de Vancouver, offrent d’excellentes perspectives.
• Calgary — L’activité dans le domaine des garderies se maintient, alors que la province de l’Alberta limite désormais le nombre de permis octroyés aux groupes à but lucratif. Il convient de noter que cette modification n’a pas freiné la demande. Malgré des hausses souvent substantielles des loyers de renouvellement, la plupart des locataires reconduisent leur bail, certains locaux retournant sur le marché parce que les preneurs ne peuvent payer les loyers rajustés.
• Toronto — Le marché de la location commerciale torontois demeure robuste depuis quelque temps, avec de nouvelles transactions dans la restauration, le luxe, la mode contemporaine et le conditionnement physique. Les emplacements de qualité sont très rares et les loyers continuent de grimper dans les quartiers les plus prisés de la ville. Yorkdale maintient son rôle de vitrine pour les nouvelles enseignes, accueillant notamment Gentle Monster, marque coréenne de lunettes. Du côté de Bloor-Yorkville, Luca Faloni, Loro Piana et Eleventy figurent parmi les arrivées les plus remarquées. L’intérêt des grandes marques pour ce secteur ne faiblit pas, confirmant le dynamisme du marché local.
• Ottawa — On constate une légère augmentation de l’offre dans les mégacentres de qualité, mais les centres communautaires et les centres commerciaux de quartier. Les loyers restent élevés et les bailleurs offrent peu d’incitatifs. Un nombre croissant de surfaces de 5 000 à 20 000 pi² deviennent disponibles, mais il devient de plus en plus ardu de dénicher de nouveaux locataires, les utilisateurs types dans cette gamme de taille faisant preuve de prudence en raison des droits de douane et d’autres incertitudes économiques. Les utilisateurs du secteur du divertissement sont les plus intéressés par les surfaces de cette taille.
• Halifax — L’offre demeure relativement limitée tant pour les produits existants que pour les nouveaux projets, avec une forte demande de la part des locataires du secteur de l’alimentation et des boissons. L’offre limitée et le faible taux de rotation dans ces centres font que toute disponibilité est rapidement comblée.