L’investissement dans l’immobilier commercial canadien a-t-il atteint son niveau le plus bas?

L’immobilier résidentiel n’est pas le seul marché où les acheteurs et les vendeurs restent sur la touche en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Le volume total des investissements dans l’immobilier commercial canadien a reculé à 8,7 G$ au T1 2024, soit un recul de 32,8 % en glissement trimestriel, selon le dernier Aperçu du marché de l’investissement. Comparativement à la même période de l’année précédente, les volumes ont été légèrement inférieurs de 3,4 % si l’on exclut les activités de fusion et d’acquisition.

Ce ralentissement de l’activité a ramené le volume trimestriel total à son plus bas niveau en plus de trois ans. Cependant, nous observons peut-être le premier signe d’un possible retournement de situation : au premier trimestre de 2024, il y a eu 1 555 transactions, soit une augmentation de 5,4 % par rapport à l’année précédente.

Cette reprise de l’activité a eu lieu avant la première baisse des taux d’intérêt par la Banque du Canada durant ce cycle.

« Il n’est pas surprenant de constater que les volumes d’investissement commercial ont diminué en raison des taux élevés persistants et de la faiblesse de l’économie, illustrée notamment par le taux de chômage le plus élevé depuis 29 mois », déclare Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE Canada.

« La bonne nouvelle, c’est que même s’il est difficile d’affirmer que le marché a atteint son creux, il semble que nous pourrions avoir touché le fond. L’activité d’investissement semble se redresser lentement. Avec la baisse des taux d’intérêt, cette situation devrait favoriser un rapprochement entre acheteurs et vendeurs, et encourager les capitaux à explorer de nouvelles occasions d’affaires. »

Voici quelques-uns des points saillants au rapport :

Les secteurs des bureaux et de l’hôtellerie échappent à la tendance à la baisse

Les secteurs des bureaux et de l’hôtellerie ont enregistré des hausses par rapport au trimestre précédent, en raison de deux transactions de taille importante. Les investissements dans les bureaux ont crû de 5,0 % d’un trimestre à l’autre pour atteindre 947,9 M$, en raison principalement de la vente de 300 M$ de deux immeubles de bureaux de prestige à Vancouver à l’entreprise allemande Deka Immobilien.

Les volumes d’investissement dans l’hôtellerie ont bondi à 669,5 M$, stimulés par la vente du portefeuille d’hôtels Morguard pour 465 M$, qui a également été la plus importante transaction au Canada pour le T1 2024 et la plus grande vente de portefeuille d’hôtels en quatre ans.

Le secteur industriel est resté la catégorie d ’actifs la plus active au T1 2024, cependant, le rythme de l’activité d’investissement a nettement ralenti. Les volumes industriels ont totalisé 2,6 G$ au cours du trimestre, soit une baisse de 45,5 % par rapport à la moyenne trimestrielle sur trois ans. Les volumes d’investissement multirésidentiel, de commerce de détail et de terrains ICI ont tous connu un fléchissement au T1 2024 pour totaliser 1,9 G$, 1,4 G$ et 1,2 G$, respectivement.

Les investisseurs privés canadiens dominent

Les investisseurs privés canadiens ont dominé le marché en étant le groupe d’acheteurs le plus actif, représentant à eux seuls 58,9 % des acquisitions au T1. Ils sont suivis par les investisseurs étrangers, dont la part a diminué par rapport à l’année précédente, ne constituant que 15,3 % des achats d’investissement durant cette même période.

Pour le troisième trimestre consécutif, les FPI/SEI ont augmenté leur part de l’activité d’investissement au Canada, avec 14,7 % des volumes au T1 2024. Le reste de l’activité d’investissement a été partagé entre les groupes de capital-investissement (10 %) et les groupes institutionnels (1,2 %).

Les apports mondiaux de capitaux marquent le pas

L’investissement international dans l’immobilier commercial canadien a ralenti pour atteindre 587,7 M$ au T1 de 2024, après le rythme record établi en 2023. L’activité d’investissement étranger a été largement menée par l’achat de deux immeubles de bureaux à Vancouver par la société allemande Deka Immobilien, ainsi que par la participation d’InnVest Hotels dans la vente du portefeuille d’hôtels Morguard.

La majorité des investissements étrangers proviennent de la région EMOA (Europe, Moyen-Orient et Afrique), représentant 52,8 % du total au T1 2024. La région de l’Asie-Pacifique suit avec 34,9 %, puis les Amériques avec 12,3 %.

La plupart des marchés canadiens ont enregistré des ralentissements

Dans le contexte d’un ralentissement général de l’activité d’investissement au T1 2024, la répartition des capitaux d’investissement par marché est restée principalement stable. Toronto est demeurée la destination de choix, enregistrant un volume d’investissement de 2,9 G$, soit 33,0 % du total trimestriel. Les autres marchés les plus actifs au Canada étaient Vancouver et Montréal, avec des volumes d’investissement respectifs de 1,7 G$ et 1,3 G$.

Presque tous les marchés ont enregistré des baisses des volumes d’investissement sur un trimestre au T1 2024, avec en tête Halifax (-67,8 %), Montréal (-41,7 %) et Toronto (-37,9 %). London a été le seul marché à afficher une augmentation trimestrielle du volume d’investissement, grâce à l’acquisition par CAPREIT des immeubles résidentiels Alto Towers pour un montant de 130 M$.

«  Le marché de l’investissement présentera des défis à court terme, précise Paul Morassutti. Bien que personne ne prévoie une reprise rapide ou spectaculaire, nous commençons à observer des signes d’activité qui pourraient se muer en une dynamique positive. Mis à part le secteur des bureaux et du marché résidentiel, les fondamentaux du marché immobilier demeurent globalement solides.

« Cela devrait encourager une augmentation des volumes d’investissement une fois que les acheteurs et les vendeurs auront retrouvé leur rythme habituel. »