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L’essor de la construction industrielle se poursuit en banlieue de Montréal
15 mai 2024 4 Minute Read
Alors que l’on commence à voir un ralentissement dans les divers marchés industriels du Canada, celui de Montréal est en pleine croissance, en particulier dans ses banlieues au nord.
Laval et la Rive-Nord, qui représentent 20 % de l’inventaire industriel du Grand Montréal, sont deux des marchés les plus performants depuis quelques années, comme l’a mentionné Geoffrey Hughes de CBRE lors de l’événement Perspectives du marché industriel : Laval et Rive-Nord. « Ils ont commencé à susciter beaucoup plus d’intérêt de la part des acteurs institutionnels, et nous nous attendons à ce que cette tendance se poursuive à l’avenir. »
Les activités de promotion immobilière industrielles se sont accélérées dans le Grand Montréal pendant la pandémie, avec la création de plus de 17 millions pi² de nouveaux produits industriels depuis 2020. Seuls 2 millions pi² de ces espaces sont encore à louer. À cela s’ajoutent 4,5 millions pi² d’espaces industriels en construction dans tout le Grand Montréal, tandis que la construction industrielle a commencé à ralentir dans les autres villes canadiennes.
La promotion immobilière spéculative a été un moteur particulièrement puissant de la croissance du marché industriel de Montréal. CBRE suit huit projets de promotion immobilière spéculative à Laval et sur la Rive-Nord, dont la livraison est prévue au cours des 18 prochains mois. La superficie totale de ces projets, soit 2,8 millions pi², représente 40 % du pipeline industriel spéculatif du Grand Montréal.
« Les promoteurs industriels profitent du coût inférieur des terrains et de la popularité de certains marchés émergents », a affirmé M. Hughes. « Parmi les 20 projets que nous suivons, un seul se trouve sur l’île de Montréal. »
Voici trois autres prévisions que nous avons apprises lors de l’événement Perspectives du marché industriel : Laval et Rive-Nord organisé par CBRE.
La disponibilité se stabilisera
Le taux de disponibilité industrielle dans le Grand Montréal s’élevait à 3,5 % au premier trimestre, ayant connu une forte augmentation chaque trimestre depuis son seuil record de 0,9 % à la fin de 2021. La disponibilité devrait continuer à augmenter avec la livraison des projets industriels au cours des prochains trimestres et la demande d’espaces d’entreposage qui sera tempérée par les taux d’intérêt élevés, le manque de confiance envers le marché et le ralentissement des dépenses de consommation.
« Le marché industriel du Grand Montréal est encore en train de se rééquilibrer », a affirmé James Cacchione de CBRE lors de l’événement Perspectives du marché industriel : Laval et Rive-Nord. « Le taux de disponibilité actuel est déjà plus élevé qu’il l’était au cours des trois trimestres qui ont précédé la pandémie, ce qui signifie que le marché s’est déjà rétabli et qu’il est prêt à retourner à la normale. » Selon James Cacchione, le taux de disponibilité dans le Grand Montréal devrait se stabiliser à 6,0 %, légèrement plus bas que la moyenne avant la pandémie, qui s’élevait à 7,3 %.
Les loyers se contracteront
Après 15 trimestres consécutifs de croissance des loyers industriels dans un contexte de faible taux de disponibilité, le troisième trimestre de 2023 a marqué le début de trois trimestres consécutifs de baisse des loyers nets dans le Grand Montréal. Ce phénomène a porté le loyer net demandé moyen à 16,03 $ le pi² au premier trimestre de 2024, faisant de Montréal le troisième grand marché industriel le plus cher au Canada, après Toronto et Vancouver.
La forte demande en produits industriels a fait augmenter les loyers encore plus dans les banlieues. Le loyer net demandé moyen était de 18,19 $ le pi² à Laval et de 17,16 $ le pi² sur la Rive-Nord. Cependant, M. Cacchione a affirmé que « la disponibilité accrue et la livraison de nouveaux produits commencent à faire diminuer les loyers nets. »
Devant la hausse prévue de l’impôt foncier pour les propriétés industrielles dans tout le Grand Montréal, M. Hughes affirme que les propriétaires devront faire preuve de créativité pour maintenir leur taux demandé autant que possible, notamment par des périodes d’installation plus longues et de meilleurs incitatifs pour les locataires.
Les ventes présenteront une performance accrue
Les ventes industrielles sont en plein essor dans le Grand Montréal, avec 113 transactions enregistrées à Laval et sur la Rive-Nord en 2023, comparativement à 95 en 2022. Le prix de vente moyen par pied carré a aussi augmenté sur les deux territoires, marquant une hausse de 31 % à Laval et de 20 % sur la Rive-Nord. Les acquisitions de propriétés de moins de 25 000 pi² ont dominé les activités sur le marché l’an dernier.
« Nous prévoyons que le marché des acquisitions sera le secteur le plus performant dans le marché industriel pendant un certain temps », affirme M. Cacchione. « Beaucoup d’utilisateurs préfèrent être propriétaires de leurs actifs immobiliers et voient cela comme un investissement. Cela, jumelé aux taux d’intérêt, qui devraient commencer à diminuer au courant de l’année, augmentera le pouvoir d’achat et aidera à maintenir une demande et des prix élevés. »
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