Créer des communautés dynamiques : une réalité à portée de main

Vivre, travailler, se divertir : cette vision paraît séduisante et désirable, mais que faut-il concrètement pour qu’un projet immobilier connaisse le succès? Amit Kumar, Russell Whitehead et Christopher Kuno, membres de l’équipe Stratégie et conseil en aménagement de CBRE, se penchent sur cette question cruciale aux côtés de leurs clients.

Ces experts accompagnent les organisations dans la conception de projets immobiliers à usage mixte de grande envergure et de communautés planifiées, en veillant à leur prospérité sur le long terme. Grâce à des analyses prospectives de la demande, au positionnement stratégique des projets, à l’élaboration de calendriers de développement et à des stratégies de mise en œuvre, CBRE garantit à ses clients des projets réalisables, rentables et bien positionnés face à la concurrence.

« Il arrive que des promoteurs présentent des projets séduisants en apparence, mais qui échouent à exprimer leur véritable potentiel parce que certains aspects ne respectent pas les meilleures pratiques d’urbanisme ni les réalités du marché », observe Amit Kumar.

Selon lui, le secret d’un développement à usage mixte dynamique et pérenne réside dans la création d’un environnement propice à une activité soutenue, offrant aux résidents, aux visiteurs et aux travailleurs des raisons concrètes de s’attarder et de s’impliquer. Cette animation permanente renforce l’attractivité à long terme et améliore la résilience économique tout au long de la vie du projet.

L’approche de CBRE privilégie souvent la dynamisation commerciale et peut inclure le regroupement de locataires autour d’expériences complémentaires : parcs, places publiques, centres de conditionnement physique et salles de spectacle. Cette méthode peut donner naissance à des quartiers de divertissement à usage mixte autour de complexes sportifs, comme Maple Leaf Square/Union Station à Toronto ou ICE District à Edmonton. Elle peut également consister à revitaliser des centres-villes ou à animer des aménagements d’envergure en insufflant de la vie aux rues et espaces publics environnants grâce à des marchés fermiers, des installations artistiques et des événements réguliers.

« Le modèle traditionnel des locataires phares se transforme, précise Russell Whitehead. Les destinations axées sur le divertissement et l’expérience deviennent indispensables pour générer un flux piétonnier constant. Elles favorisent les visites répétées et prolongent la durée des séjours, facteurs souvent corrélés à une amélioration du chiffre d’affaires. »

La transformation du Lansdowne Centre

L’équipe CBRE a récemment conseillé le réaménagement du centre commercial Lansdowne, situé dans la région métropolitaine de Vancouver, avec l’ambition de créer un centre-ville à usage mixte intégrant d’importants espaces commerciaux et résidentiels, ainsi que 5 000 nouveaux logements d’ici 2045.

La proximité du Richmond Centre, principal centre commercial de la ville, imposait à l’équipe de CBRE de positionner le Lansdowne Centre de manière à assurer sa différenciation sur le marché et son succès durable. « Richmond manque d’un véritable lieu de rassemblement central où les habitants peuvent se retrouver et tisser des liens sociaux, souligne Russell Whitehead. Nous avons suggéré que le Lansdowne Centre soit conçu pour combler cette lacune. »

L’objectif consiste à doter le projet d’espaces publics adaptés aux événements, ainsi que de restaurants distinctifs et de petites boutiques spécialisées afin de préserver l’âme communautaire.

L’équipe de CBRE a conçu une stratégie détaillée et quantifié le déploiement de chaque phase du réaménagement du Lansdowne Centre sur les deux prochaines décennies. Elle a déterminé le calendrier d’introduction des commerces de détail et des services, ainsi que les types de locataires susceptibles d’occuper les espaces commerciaux, en s’appuyant sur les habitudes de consommation, l’analyse concurrentielle locale, les tendances démographiques et les profils de la clientèle cible.

« Nous avons anticipé les nouveaux projets qui émergeront sur le marché au cours des 20 prochaines années et analysé l’évolution naturelle prévue de la région durant cette période, détaille Amit Kumar. Cette approche permettra au propriétaire de s’adapter selon les besoins, garantissant ainsi la performance et la compétitivité du Lansdowne Centre dans la durée. »

L’expansion de Walkerville

L’année dernière, un propriétaire foncier privé a sollicité l’équipe CBRE pour élaborer des scénarios de développement complets destinés à un nouveau projet à usage mixte sur un terrain vierge de cinq acres à Walkerville, l’un des quartiers les plus recherchés de Windsor, en Ontario.

« Nous avons développé cinq scénarios pour ce terrain en nous fondant sur la demande du marché, les données démographiques, les projections économiques et les meilleures pratiques en urbanisme », indique Christopher Kuno.

Ce projet, un ensemble à usage mixte à forte densité, représenterait une nouveauté pour Windsor et Walkerville. L’équipe de CBRE a étudié des cas similaires sur d’autres marchés. Elle a établi les superficies viables pour les bureaux, les commerces de détail, les condominiums et les logements locatifs, puis a élaboré une combinaison de locataires commerciaux en tenant compte de l’offre existante, des dépenses locales, des habitudes de déplacement et de la croissance du marché. Elle a également engagé des discussions directes avec des détaillants et des locataires commerciaux susceptibles de différencier le projet de la concurrence et d’attirer des visiteurs d’un territoire plus vaste.

« Les locataires potentiels avec lesquels nous avons échangé ont saisi l’impact possible du projet, ce qui a rassuré le promoteur et l’a aidé à justifier sa décision d’aller de l’avant », ajoute Christopher Kuno.

Ce projet illustre une tendance à l’urbanisation et à la densification de zones traditionnellement considérées comme des marchés secondaires, une évolution que l’équipe de CBRE anticipe comme étant appelée à s’intensifier à mesure que les prix immobiliers orientent les acheteurs vers des communautés plus abordables.

« L’approche torontoise ou vancouvéroise ne s’applique pas systématiquement, nuance Russell Whitehead. Le positionnement, la sélection des locataires et la conception doivent s’adapter au contexte spécifique du marché local. »

« Ce projet a le potentiel de capitaliser sur le statut actuel de Walkerville comme quartier prisé et d’en faire un lieu où les résidents auront envie de vivre, travailler et se divertir », conclut Christopher Kuno.

La planification de Tewin

Amit Kumar, Russell Whitehead et Christopher Kuno conseillent actuellement Tewin, une nouvelle communauté à usage mixte axée sur les piétons, en cours de planification aux abords d’Ottawa. Tewin s’étendra sur plus de 1 000 acres et accueillera plus de 35 000 résidents selon un format communautaire atypique pour les banlieues canadiennes traditionnelles.

« Habituellement, les banlieues se développent de manière organique, mais ce projet créera une nouvelle ville ex nihilo, explique Russell Whitehead. Actuellement, nous déterminons le volume de services commerciaux et de détail que le site peut supporter et comment les implanter au cours des 20 prochaines années afin de créer un quartier dynamique qui paraisse achevé, même dans ses premières phases de développement. »

L’échéancier prolongé oblige l’équipe de consultants à considérer l’impact des tendances et technologies futures : nouvelles solutions de mobilité, évolution des formats commerciaux, nouveaux types de locataires, transformation de la démographie des ménages et modification des préférences des consommateurs.

« Nous devons planifier de manière stratégique pour que Tewin puisse répondre aux besoins de ses futurs résidents, précise Amit Kumar. Il s’agit de positionner les projets de façon à ce qu’ils demeurent pertinents non seulement aujourd’hui, mais aussi demain, tout en assurant leur viabilité économique. »

« Tout le monde cherche à prédire l’avenir. Nous, nous le planifions. C’est précisément pour cette raison que nos clients font appel à nous. »