Perspectives sur l’immobilier commercial en 2024 – Montréal

À Montréal, le marché des bureaux a connu des turbulences, en raison notamment de la popularité soutenue du travail à distance et d’une solide réticence à l’égard des longs trajets domicile-travail.

Le sous-marché des bureaux du centre-ville a terminé l’année 2023 avec un taux d’inoccupation de 18,0 %, en hausse de deux points par rapport à l’année précédente. En banlieue, la situation se révèle plus favorable, le taux d’inoccupation chutant à 17,6 % au dernier trimestre, grâce aux sous-marchés de Laval et de la Rive-Sud.

En 2023, le marché industriel montréalais a connu une livraison de 3,3 millions pi² de nouveaux produits, ce qui a fait grimper le taux de disponibilité à 3,0 % au quatrième trimestre, par rapport à 1,2 % l’an passé. L’offre continue d’affluer, avec 2,54 millions pi² d’installations industrielles en construction.

À quoi ressemblera le marché immobilier montréalais en 2024? Ruth Fischer, directrice générale de CBRE Québec, nous fait part de ses attentes.

Bureaux

Du point de vue des occupants, il y a toujours une disparité entre deux marchés. Les occupants cherchent des locaux aménagés de haute qualité dans des endroits privilégiés afin de justifier le déplacement de leur personnel. Cela ne signifie pas forcément le centre-ville. Cependant, les temps de trajet restent un obstacle majeur pour revenir à l’état normal d’avant la pandémie.

Le siège de la Banque Nationale ouvrira cette année et aura une incidence significative sur le noyau central du centre-ville, car de nombreuses unités commerciales de la banque seront regroupées en un seul lieu. Cette période sera intéressante pour les bailleurs, car elle leur offrira, je pense, la possibilité d’investir pour proposer des expériences uniques. En d’autres termes, les bureaux devront proposer davantage de services et de stations partagées de travail afin de satisfaire les exigences plus élevées des employés envers leurs lieux de travail.

Si on divise le marché, les taux d’inoccupation des bureaux de moindre qualité à Montréal sont similaires à ceux observés à Calgary. Les immeubles de haute qualité sont très demandés en location, tandis que les immeubles moins bien aménagés ont du mal à attirer les locataires.

En ce qui concerne la conversion de bureaux en logements, Montréal a déjà réalisé quelques projets, tels que celui achevé par la FTQ et Lachance à L’Île-des-Sœurs. D’autres initiatives sont prévues, notamment pour l’ancienne tour Standard Life sur la rue Sherbrooke. Cependant, sans un appui gouvernemental important, il est peu probable que nous voyions de nombreux autres exemples de conversions réussies.

De plus, une autre question se pose concernant l’année 2024 et les années suivantes : dans quelle mesure les enjeux ESG peuvent-ils être employés comme moyen de rénovation pour des bâtiments plus anciens ou en fin de cycle, plutôt que d’opter pour de nouvelles constructions?

Industriel

Après une absorption effrénée des produits industriels, une croissance remarquable des loyers et une baisse sensible des taux d’inoccupation, nous observons depuis quelques mois un renversement de ces indicateurs. La croissance des loyers s’est arrêtée et on constate même une légère correction à la baisse des loyers en haut de l’échelle, illustré par le recul des ambitions en matière de prix.

Selon moi, le segment le plus intéressant à surveiller est celui des grandes surfaces. Pendant la pandémie, il y a eu une forte hausse de la construction de ce type de biens et de la prélocation par des entreprises de services logistiques externalisés (3PL) et des utilisateurs plus importants. Cependant, nous observons actuellement que les promoteurs montréalais livrent de nouveaux produits sur le marché, alors que certains de ces 3PL et utilisateurs de grandes surfaces se délestent des installations qu’ils avaient louées à l’époque de la COVID-19, par anticipation. La sous-location est en hausse et la quantité de produits disponibles dans le segment des grandes superficies augmente considérablement.

Les segments industriels des petites et moyennes superficies se portent toujours très bien. Je m’attends à ce que les mégaprojets et les bailleurs de bâtiments industriels de grande superficie doivent faire preuve de créativité.

Multifamilial

Si les taux d’intérêt restent élevés, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) continuera d’être un important fournisseur de liquidités pour le développement de la construction multirésidentielle. Pour atténuer la pression croissante exercée par la hausse des taux d’intérêt, ainsi que les coûts élevés de la main-d’œuvre et des matériaux de construction, la SCHL a mis en place des solutions hypothécaires comme le programme APH Select qui continuent d’apporter un soutien considérable aux promoteurs et à leur engagement à fournir un nouveau parc immobilier dans l’ensemble du Canada.

Pour aider nos clients à comprendre d’autres solutions de financement de la construction et des produits hypothécaires structurés créatifs, CBRE a renforcé ses services en 2023 en mettant sur pied une équipe de financement et de marchés des capitaux dynamique et innovante.

La récente adoption de la Loi 96 pourrait entraîner des répercussions sur le marché québécois du logement étudiant. Les nouvelles exigences linguistiques pourraient être perçues comme un obstacle à l’accès à un système éducatif de calibre mondial, ce qui pourrait entraîner des problèmes pour la demande locale et internationale. Pour l’instant, les répercussions ne sont pas encore connues, mais elles seront surveillées de près, car elles auront une incidence sur l’économie dans son ensemble.

Commerce de détail

Au cours des dernières années, les commerces de détail pourvus d’épicerie ont été la catégorie d’immeubles la plus prisée et la plus rentable au Québec. Le commerce de détail est également en train de revenir dans les grandes artères commerciales, en particulier dans les zones plus denses. Le secteur des aliments et des boissons à Montréal est en constante évolution, ce qui n’est pas surprenant : ce marché a toujours fait preuve d’avant-gardisme.

Du côté de la revitalisation de la rue Sainte-Catherine Ouest, les tronçons qui ont été réalisés sont de toute beauté et créent un environnement piétonnier agréable. Le REM (Réseau express métropolitain) va également changer la donne; je ne crois pas que nous ayons encore pleinement perçu son effet sur l’activité des bureaux et des commerces de détail, à l’exception du terminus du REM à Brossard. Les édifices qui s’y trouvent, notamment le Dix30 et le Solar, se négocient exceptionnellement bien, tant du point de vue de la location de bureaux que de celui du commerce de détail.

Enfin, le projet Royalmount, dont la première phase devrait ouvrir ses portes plus tard en 2024, est le grand projet de commerce de détail à surveiller. Avec un coût de 1,0 G$, la phase 1 comprendra plus de 170 commerces, dont 60 restaurants et cafés, dans un complexe de commerce et d’art de vivre de 824 000 pi² sur deux niveaux. Bien que le projet ait été revu légèrement à la baisse par rapport au concept initial, il me tarde de voir les retombées sur la fréquentation des zones traditionnelles de commerce de détail.

Sciences de la vie

Le secteur des sciences de la vie est en pleine effervescence à Montréal. Les universités montréalaises, les secteurs des sciences de la vie et de l’intelligence artificielle sont en synergie. Une partie de l’offre immobilière dans ce secteur est enfin en ligne, ce qui est particulièrement intéressant, car la demande refoulée a eu un effet inhibiteur sur la croissance de cette spécialisation.

Ce n’est qu’une des nombreuses raisons de surveiller de près le marché immobilier montréalais cette année.