Les immeubles qui n’adoptent pas une approche ESG seront éliminés des listes de visites de bureaux

Les bailleurs qui ne prennent pas en compte « chaque aspect » de la gestion et de l’exploitation de leurs biens immobiliers verront la valeur de leurs portefeuilles diminuer. Cela sera d’autant plus vrai au fur et à mesure que la décarbonisation deviendra la norme de l’industrie.

Le président du conseil d’administration de CBRE Canada, Paul Morassutti, a délivré ce message sans détour lors d’un récent événement de la Building Owners and Managers Association (BOMA) à Ottawa. L’événement était intitulé « Donner du sens aux enjeux ESG ».

« La valeur de nombreux immeubles au Canada fond comme neige au soleil, et leurs actifs ne feront que diminuer », a déclaré Paul Morassutti lors d’une discussion. Il était accompagné d’Amy Bugg, directrice principale de CBRE Assistance client. La discussion était dirigée par Hugh Gorman, chef de la direction de BridgePort Colonnade.

« Si vous possédez un bâtiment et savez que les locataires recherchent de plus en plus des environnements durables ou ayant une vision carboneutre, il est important de participer à cette conversation. Sinon, vous ne faites qu’accélérer la dégradation de la valeur de votre propriété. »

Selon Paul Morassutti, « le Canada et les États-Unis sont en retard par rapport au reste du monde en matière de facteurs ESG. Cela est en partie dû à la politisation de ces enjeux, qui est fréquemment confondue avec la “ culture de l’éveil ”. De plus, certains propriétaires se méfient des coûts associés et sont incertains quant à la vitesse à laquelle ils doivent adopter ces pratiques. »

« Si votre bâtiment n’apparaît pas sur la liste des visites, cela pourrait être dû à l’absence de stratégie de décarbonisation mise en place. »

« Quelque chose qui était agréable à avoir il y a quelques années est devenu indispensable aujourd’hui », a ajouté Paul Morassutti.

Un « S » à ne pas oublier

Amy Bugg a souligné que bien que le secteur de l’immobilier commercial se concentre généralement sur le « E » d’ESG, qui représente les enjeux environnementaux et de durabilité, il serait imprudent pour les entreprises de ne pas aborder le volet « S », qui représente les enjeux sociaux.

« Nos employés sont nos actifs les plus précieux et nos parties prenantes internes attendent beaucoup plus dans ce domaine, a-t-elle déclaré. Ce n’est pas seulement une question de contributions d’entreprise. Cela nécessite un dialogue plus ouvert sur la culture d’entreprise, des pratiques de recrutement plus diversifiées, et une augmentation du nombre de femmes aux postes de direction. Nous constatons déjà des changements significatifs dans ce secteur ».

Mettre en avant l’aspect social des facteurs ESG est essentiel, a ajouté Amy Bugg. « Les bailleurs de bâtiments doivent prendre en compte les besoins des occupants et leur interaction avec les lieux. Ce n’est pas seulement une question de bâtiment durable et performant. C’est une question d’approche humaniste de l’environnement bâti. »

Un membre de l’auditoire a demandé, « Qu’en est-il du “ G ” de gouvernance? ». Paul Morassutti a répondu : « Si vous êtes à la tête d’une société immobilière publique, soyez assuré que votre conseil d’administration est bien informé de ces problématiques. Même si vous, en tant que chef de la direction, ne prenez pas ces questions au sérieux, votre CA sera là pour vous rappeler leur importance. »

Séduire les locataires, pérenniser la valeur

Beaucoup a été écrit sur l’impact du travail hybride sur la valeur des immeubles de bureaux. Tous les propriétaires au Canada aimeraient voir plus de personnes revenir au bureau. Cependant, en ce qui concerne cette question, les propriétaires ne sont pas en position de contrôle, comme l’a annoncé Paul Morassutti.

« Les entreprises prendront les décisions qui leur semblent les meilleures et les propriétaires n’ont généralement pas beaucoup d’influence sur ces choix. Toutefois, ce que les propriétaires peuvent faire, c’est veiller à ce que leurs bâtiments répondent aux besoins des occupants. À l’heure actuelle, l’un de ces besoins est un bâtiment durable. Et c’est exactement ce que les propriétaires responsables offrent. »

Cela amène certains propriétaires à prendre en compte le rapport coût/rendement, d’une manière qui est presque similaire aux discussions qui ont eu lieu lors de l’introduction des normes LEED il y a plusieurs décennies. Lorsque les certifications LEED ont commencé à gagner en popularité, de nombreux propriétaires étaient principalement préoccupés par les coûts supplémentaires engendrés et les potentielles augmentations de loyer qu’ils pourraient obtenir.

Paul Morassutti a indiqué que cette conversation a rapidement perdu de son importance, car les promoteurs et les propriétaires ont réalisé que certains locataires refuseraient d’occuper des bâtiments non certifiés LEED. Il a précisé que les propriétaires se sont plutôt concentrés sur les loyers plus élevés qu’ils pourraient obtenir grâce à la certification LEED de leurs biens.

« Nous avons tendance à mal interpréter les enjeux ESG aujourd’hui, ce qui n’est pas bénéfique. Finalement, la question est la suivante : voulez-vous posséder un portefeuille économiquement obsolète ou un portefeuille qui demeurera compétitif au cours des deux prochaines décennies? C’est là le véritable enjeu. »

« Essayer de déterminer la valeur accrue de ces choses est une tâche futile. »

Trop peu d’espace durable

Le discours dominant dans le monde des affaires aujourd’hui est qu’il y a un excès de bureaux vides sur le marché.

« Ce peut sembler contre-intuitif, mais la réalité est que nous manquons de biens qui correspondent à ce que recherchent les locataires », a souligné Paul Morassutti devant l’auditoire de BOMA Ottawa.

« Si le gouvernement fédéral répond à la demande et vise à rendre tous ses bureaux à consommation carboneutre d’ici 2030, nous ne disposons pas d’assez d’espace pour répondre à cette exigence. »

De nombreux bailleurs et investisseurs institutionnels se sont fixés comme objectif de décarboniser leurs portefeuilles d’ici 2030. Paul Morassutti a rappelé que l’échéance se rapproche rapidement. Cependant, le Canada n’a jusqu’à présent décarboné que « peut-être 1 % » de son stock total de bâtiments ».

« À ce rythme, nous sommes en bonne voie pour atteindre nos objectifs d’ici 2070. Il reste donc encore beaucoup de travail à accomplir. »

Le leadership en matière d’ESG

Lorsqu’on lui a demandé quelles entreprises sont des leaders dans le domaine des enjeux ESG, Paul Morassutti a mentionné Prologis, un géant mondial de l’immobilier logistique.

« Les principes ESG et le développement durable ne sont pas simplement des secteurs supplémentaires dans leurs activités. Au contraire, ils sont intégrés dans toutes leurs opérations, tout au long de leur chaîne d’approvisionnement. Cela inclut les émissions en amont et en aval. »

« Ils font également de la place dans leurs entrepôts à travers le monde pour stocker l’aide humanitaire et héberger les secours en cas de catastrophe. De plus, ils sont activement impliqués au sein des communautés où ils opèrent. »

À l’ère du changement climatique, personne ne veut être perçu comme insensible ou inactif. C’est donc un moment critique pour les bailleurs canadiens.