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Le taux d’inoccupation des bureaux atteint son plus haut niveau en 30 ans, alors que le marché industriel se stabilise
07 juillet 2023 4 Minute Read
Le marché canadien des bureaux se trouve en territoire inconnu. La superficie totale offerte en sous-location par des locataires de bureaux a atteint un nouveau record et les taux d’inoccupation ont monté en flèche pour atteindre leur plus haut niveau en près de trente ans.
Les marchés de bureaux sont aux prises avec une conjugaison de facteurs négatifs : menace de récession, hausse des taux d’intérêt, faiblesse du secteur technologique, réajustement des besoins en superficie par les locataires et incertitudes persistantes entourant le télétravail.
À l’échelle nationale, le taux d’inoccupation des bureaux a grimpé au cours des trois dernières années pour atteindre 18,1 % au deuxième trimestre, soit le taux le plus élevé depuis 1994, comme l’indique CBRE dans son plus récent rapport Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T2 2023. Cette augmentation est due à la hausse du taux d’inoccupation dans les centres-villes partout au pays, à l’exception de Calgary et de la région de Waterloo.
De plus, le réajustement des besoins en superficie par les locataires a porté la sous-location à un niveau record de 16,8 millions de pieds carrés à l’échelle nationale. En revanche, les entreprises à la recherche de locaux ont plus que jamais le choix entre des options clés en main.
À la recherche de signes encourageants dans le marché des bureaux
Bien que le marché de bureaux ait été confronté à d’importantes difficultés au cours de la première moitié de l’année, les villes canadiennes s’en sortent mieux que les grands marchés américains comparables, dont certains affichent des taux d’inoccupation atteignant 31,3 %.
Trois villes canadiennes ont enregistré une baisse du taux d’inoccupation des bureaux dans leurs banlieues au cours du trimestre (Calgary, London et Halifax). Toutefois, Calgary est la seule ville à avoir enregistré une diminution du taux d’inoccupation à la fois au centre-ville et en banlieue. La performance exceptionnelle de Calgary est due à la croissance des secteurs de l’ingénierie, de la construction et de l’éducation. Plusieurs projets de conversion d’immeubles de bureaux sont également en cours à Calgary, ce qui réduira la taille du parc immobilier au cours des prochaines années, grâce au soutien du Downtown Development Incentive Program.
Tous les immeubles de bureaux ne se valent pas. Certains sont très attrayants, tandis que d’autres continuent d’éprouver des difficultés à trouver des locataires. Plus précisément, l’écart se creuse entre les immeubles de catégorie B dans les centres-villes, qui sont à la traîne par rapport aux immeubles de catégorie A dans les centres-villes et les immeubles des catégories A et B dans les banlieues.
Toutefois, tout n’est pas négatif. La demande pour les bureaux de grande qualité en banlieue a fait grimper les loyers des locaux de catégorie A de 7,8 % depuis le premier trimestre de 2020.
Dans le centre-ville de Toronto, le renouvellement des baux de grands locataires des secteurs juridique et des télécommunications ainsi que l’augmentation constante de la fréquentation des bureaux témoignent de la volonté des employés de revenir en ville et de travailler avec leurs collègues. La promotion immobilière a presque diminué de moitié par rapport au sommet observé en 2019. Un rythme de construction de bureaux moins soutenu devrait contribuer à stabiliser le marché des bureaux dans d’autres villes canadiennes.
L’offre nouvelle fait reculer la disponibilité dans le secteur industriel
Contrairement à la demande de bureaux, le secteur industriel canadien roulait à plein régime jusqu’à ce trimestre, alors que les statistiques montrent que ce segment du marché immobilier commence à ralentir. Selon le rapport Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada T2 2023 de CBRE, l’activité locative nette dans le secteur industriel a augmenté par rapport à son plancher postpandémique enregistré au dernier trimestre, mais elle a été relativement faible en dehors de Toronto et d’Edmonton.
La croissance des loyers industriels a continué à se stabiliser à travers le pays, Montréal, la région de Waterloo et Toronto ayant enregistré les plus fortes augmentations sur 12 mois au deuxième trimestre.
De plus, le taux de disponibilité national a augmenté à 2,1 %, bien en dessous du sommet historique de 4,8 % du taux moyen sur 15 ans, en raison du volume important de mises en service au cours des derniers mois. Les nouveaux projets d’aménagement à Toronto, Vancouver et Calgary devraient contribuer à faire augmenter le taux de disponibilité au cours des prochains trimestres. Les entreprises, qui ont besoin de ces installations depuis de nombreuses années, disposeront ainsi de plus d’options en vue de déménager et d’accroître la superficie de leurs installations. Il s’agit d’une bonne nouvelle après une période de limitations importantes de l’immobilier industriel.
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