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Perspectives de l’immobilier du sud-ouest de l’Ontario en 2025
27 janvier 2025 4 Minute Read
Le sud-ouest de l’Ontario est sur le point de devenir un centre névralgique de l’immobilier commercial en 2025.
L’implantation de la giga-usine Volkswagen et PowerCo à St. Thomas génère une activité intense sur le marché industriel de cette région. Dans la région de Waterloo, nous observons une hausse des disponibilités et une baisse des loyers industriels, offrant ainsi un contexte favorable aux locataires. Parallèlement, le secteur des bureaux médicaux est en pleine expansion, stimulé par les innovations en soins de santé et l’ouverture prochaine d’un super hôpital.
Nous avons eu l’occasion de discuter avec Phil Coley, directeur général de CBRE Sud-Ouest de l’Ontario, pour en savoir plus sur les tendances de l’immobilier commercial qu’il surveille de près cette année.
Industriel
Nous avons observé une correction significative des loyers industriels en 2024, marquant une révision des prix pour les grandes superficies. Les loyers avaient augmenté pendant la période COVID-19, avant de ralentir et de commencer à baisser à la fin de 2023, se rapprochant des niveaux de 2019. Les deux ou trois années de la pandémie peuvent donc être considérées comme des anomalies. Aujourd’hui, les loyers sont plus raisonnables pour les locataires, rendant le marché plus équilibré. Avec une demande relâchée, il y a plus de locaux disponibles et les locataires ont davantage d’options, ce qui a contribué à la correction des loyers.
Les bailleurs industriels offrent désormais davantage d’incitations, telles que des périodes de loyer gratuit et des commissions bonus pour les courtiers, afin d’attirer des locataires de qualité. On a le sentiment que nous sommes au creux de la vague économique et que nous rebondirons d’ici le T2 2025, avec une augmentation des transactions, notamment pour les grandes superficies.
Les loyers des petites et moyennes superficie restent relativement stables comparés à ceux des grandes superficie, en raison d’une offre limitée. Très peu d’espaces industriels de 1 500 à 3 000 pi² sont construits actuellement.
Les prix de vente ont également baissé et devraient rester stables pour les deux premiers trimestres de l’année. Il existe une divergence entre les attentes des acheteurs et des vendeurs, ces derniers cherchant toujours à obtenir le meilleur prix possible, tandis que les acheteurs font pression pour des prix plus bas.
Avec la baisse des loyers dans la région du Grand Toronto, nous observons une diminution du nombre de locataires venant conclure des transactions ici, contrastant avec la forte demande observée entre 2021 et 2023.
Bureaux
Trois projets de conversion de bureaux en logements sont actuellement en cours à Kitchener-Waterloo. Parmi ceux-ci, le Conestoga College transforme une tour en résidence étudiante, tandis que les deux autres projets, menés par des investisseurs privés, visent à convertir des tours de bureaux en appartements locatifs. Il est notable de constater trois exemples concrets de conversions dans un marché de cette taille. En revanche, le marché des bureaux reste peu dynamique.
En 2025, le marché des bureaux de la région de Waterloo se concentrera principalement sur les utilisations médicales et éducatives, qui continuent de stimuler l’activité des locaux vacants. Les dirigeants de ces secteurs s’efforcent activement de ramener leurs employés au bureau, avec une tendance dominante de trois jours au bureau et deux jours à domicile. On observe également une lente reprise du retour des travailleurs de la technologie au bureau, la plupart des entreprises exigeant au moins trois jours de présence sur place.
La disponibilité des bureaux s’est stabilisée au cours des derniers trimestres. Cependant, la disponibilité des bureaux de catégorie B et C risque d’augmenter, car les propriétaires de bureaux de catégorie A proposent des programmes et des offres incitatives plus attractives aux locataires.
En plus des conversions de bureaux en logements, il y a eu quelques transformations de bureaux en locaux industriels. Cela concerne principalement les anciens espaces de BlackBerry, initialement industriels puis convertis en bureaux pour BlackBerry, et qui sont maintenant de nouveau transformés en locaux industriels.
Avec l’achèvement prévu du super hôpital de la région de Waterloo en 2031, nous anticipons une augmentation des utilisations auxiliaires soutenant les activités médicales. De plus, le nouvel incubateur de sciences de la vie Velocity, d’une superficie de 90 000 pi², devrait catalyser un débat sur l’investissement en capital-risque et la croissance dans ce secteur.
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