Ted Peters : L’expert incontournable de l’entreposage industriel en plein air

Lorsque Ted Peters a intégré le bureau de Toronto Ouest de CBRE en 2017, l’entreposage industriel en plein air ne figurait pas parmi ses domaines d’expertise. Les clients s’intéressaient généralement aux bâtiments, rarement aux terrains non construits. Aujourd’hui, ce secteur représente une part considérable de son activité.

L’entreposage industriel en plein air désigne les terrains destinés au stockage extérieur de marchandises comme des véhicules, des équipements et des conteneurs. Ce type d’espace est principalement utilisé par les entreprises de transport routier et d’autobus, ainsi que par les sociétés de location d’équipements et de fournitures de chantier. Longtemps négligée, cette catégorie d’actifs non traditionnels connaît désormais un regain d’intérêt, en partie grâce au travail de Ted Peters.

Durant sa première année chez CBRE, Ted Peters s’est consacré à la vente et à la location de biens industriels à Mississauga, en Ontario, aux côtés de son associé principal, Themy Koutrakos. Un jour, il a accompagné son collègue de Toronto Ouest, Fraser McKenna, à une réunion avec une entreprise de transport. Ensemble, ils ont identifié une lacune sur le marché concernant l’accompagnement de l’industrie du camionnage pour ses besoins immobiliers. « Je suis devenu le spécialiste du camionnage pendant quelques années », explique Ted Peters.

Il a progressivement approfondi sa compréhension et son appréciation du secteur plus vaste de l’entreposage industriel en plein air, qui prenait de l’ampleur aux États-Unis, et y a vu une occasion d’élargir sa clientèle au-delà du transport routier.

« J’avais négligé un segment considérable du marché, précise Ted Peters. L’entreposage industriel en plein air reste relativement méconnu au Canada, particulièrement parmi les investisseurs institutionnels, ce qui représente un potentiel de croissance significatif. Aujourd’hui, je me présente comme le spécialiste de l’entreposage industriel en plein air en Ontario et j’ambitionne d’étendre mes activités à l’échelle nationale avec une équipe et des partenaires stratégiques. »

La trinité des terrains

On distingue trois catégories de sites d’entreposage industriel en plein air : les terrains non aménagés, les terrains aménagés et les propriétés à faible couverture. Ted Peters a conclu des transactions dans chacune de ces catégories.

Les terrains non aménagés, également appelés terrains bruts ou terrains vierges, sont des sites qui n’ont jamais fait l’objet de travaux d’aménagement tels que le nivellement, l’empierrement ou le pavage. Ces terrains, souvent enclavés entre des bâtiments et recouverts de végétation, sont les plus rares des trois types, compte tenu des contraintes foncières rigoureuses en Ontario et du fait que la majorité de ces propriétés ont déjà été valorisées. En janvier, Ted Peters a finalisé une transaction portant sur 5,20 acres de terrains non aménagés situés au 1377, Commerce Way à Woodstock, en Ontario, représentant l’acheteur, une entreprise spécialisée dans la vente d’équipement lourd.

La deuxième catégorie comprend les terrains aménagés, c’est-à-dire des propriétés ayant bénéficié de travaux de nivellement et de compactage avec ajout de gravier ou d’asphalte. Le 11, Route 50, une propriété de 10,14 acres actuellement commercialisée par Ted Peters à Brampton, en Ontario, en constitue un exemple. « Ces types de sites ne comportent pas de structures permanentes, mais peuvent accueillir des bureaux mobiles ou d’autres installations temporaires », indique-t-il.

Contraintes du marché

Le marché canadien de l’entreposage industriel en plein air souffre d’une offre insuffisante, et l’obtention des zonages appropriés reste complexe, les municipalités privilégiant la densification et la conversion des zones industrielles en quartiers résidentiels axés sur les transports en commun. Une grande partie du parc existant d’entreposage industriel en plein air est vieillissante et l’acquisition de terrains adaptés s’avère difficile. « Les investisseurs canadiens obtiennent des rendements inférieurs à ceux des États-Unis, car les loyers de l’entreposage industriel en plein air n’ont pas encore rattrapé les prix d’acquisition des terrains », déclare Ted Peters.

Selon lui, la mise sous séquestre de certaines propriétés pourrait apporter un certain soulagement au marché. Si le secteur des transports a traditionnellement influencé les prix de vente des propriétés industrielles et commerciales, il traverse une période difficile depuis 2023 en raison de la baisse des taux de fret, des taux d’intérêt élevés et du ralentissement des dépenses de consommation. Cette conjonction de facteurs a engendré une récession du secteur du fret.

Ted Peters ne s’attend toutefois pas à des rabais significatifs, les vendeurs demeurant optimistes quant à leurs prix ces derniers mois. Néanmoins, les acheteurs devraient pouvoir acquérir des sites bien situés à des tarifs raisonnables. Les loyers des terrains d’entreposage industriel en plein air ont affiché une plus grande volatilité que les prix de vente, avec une légère baisse pour les propriétés à faible couverture en Ontario. Cette situation peut s’expliquer par l’élasticité du marché locatif face à l’incertitude politique et économique.

Perspectives de croissance

Les entreprises à la recherche de prix avantageux devraient explorer les possibilités offertes dans le centre et le sud-ouest de l’Ontario, où les sites sont 60 % à 70 % moins onéreux que dans les principaux marchés d’entreposage industriel en plein air de la région du Grand Toronto. « Les acteurs du marché sont prêts à payer davantage pour se rapprocher de la main-d’œuvre et de leur clientèle, ajoute Ted Peters. Mais ils peuvent réaliser des économies substantielles en élargissant leur périmètre de recherche. »

Ted Peters anticipe également un développement des opérations de cession-bail, particulièrement pour les entreprises spécialisées dans le stockage d’acier et de matières premières. Cette formule permet aux investisseurs d’acquérir des installations pour les louer aux utilisateurs, qui peuvent réinvestir le produit de la vente dans leur cœur de métier.

Considérant que le marché américain de l’entreposage industriel en plein air atteint déjà une certaine maturité et connaît une concurrence accrue au sein de la communauté institutionnelle, Ted Peters encourage les entreprises américaines à diversifier leurs portefeuilles en investissant au Canada.

« Toronto offre un rendement comparable à celui des principaux marchés américains, c’est donc un choix stratégique judicieux, affirme-t-il. L’entreposage industriel en plein air s’impose comme une catégorie d’actifs alternatifs prometteuse au Canada. Le secteur devrait connaître une année stable, et la combinaison d’une forte demande et d’une offre limitée laisse présager un avenir favorable. »