Les zones d’aménagement axé sur le transport en commun vont remodeler les villes de la Colombie-Britannique

L’année dernière, la Colombie-Britannique a présenté le projet de loi 47, qui comprend des modifications de la loi sur les collectivités locales (Local Government Act) visant à promouvoir un développement à haute densité à proximité des stations de transport en commun. Ces zones dites d’aménagement axé sur le transport en commun (AATC) sont situées à distance de marche des stations de transport en commun actuelles et futures. Les villes de la province devaient modifier leurs règlements en conséquence avant le 30 juin de cette année.

Gurki Rai, vice-président à CBRE Vancouver, axe son activité de courtage sur l’aide apportée aux vendeurs et aux promoteurs pour qu’ils exploitent les débouchés qui découlent des zones d’AATC. Gurki a passé près de 20 ans en tant qu’agent immobilier spécialisé dans le développement foncier et la vente d’immeubles de placement dans la vallée du Fraser, et il possède une connaissance approfondie de l’industrie de la construction et du développement grâce à son travail antérieur pour un entrepreneur général et un promoteur local.

Gurki travaille en collaboration avec Steven Law, qui était auparavant gestionnaire de propriétés résidentielles. Il a rejoint CBRE Vancouver en 2022. Après avoir commencé au sein de l’équipe de recherche locale, Steven est récemment devenu associé des ventes aux côtés de Gurki. Leur connaissance approfondie des règlements municipaux dans diverses municipalités et leur vaste réseau de contacts dans les secteurs de la construction et du résidentiel font d’eux des ressources précieuses. Ils sont particulièrement utiles pour les propriétaires et les promoteurs à la recherche d’occasions à proximité des transports en commun.

« Il existe une grande incertitude concernant les effets de la nouvelle réglementation sur les municipalités et les valeurs foncières. Cependant, les perspectives qu’elle offre sont encore plus nombreuses, déclare Gurki. Il s’agit d’un domaine enthousiasmant sur lequel nous devons concentrer nos efforts. En effet, il pourrait apporter des avantages considérables aux individus, aux entreprises et à la communauté en général. »

Les aménagements axés sur le transport en commun : mode d’emploi

Les zones d’AATC sont des communautés conçues pour maximiser l’espace résidentiel, commercial et de loisirs à distance de marche des transports publics. Jusqu’à présent, la province a désigné 52 zones d’AATC à proximité des stations de SkyTrain, de métro, de bus et de Westcoast Express dans le Lower Mainland, y compris dans la vallée du Fraser.

Les zones AATC sont structurées en niveaux basés sur des distances de 200, 400 et 800 mètres autour des stations de transport en commun. Ces distances représentent généralement des temps de marche de 3 à 10 minutes. Ces niveaux définissent la hauteur et la densité minimales permises pour les propriétés résidentielles, avec les bâtiments les plus hauts étant généralement situés le plus près des stations de transport. Cependant, les réglementations peuvent varier entre les municipalités, car les autorités locales ont la capacité d’approuver des densités supérieures à celles définies par le gouvernement provincial.

« L’idée est d’offrir davantage d’options de logement tout en améliorant l’accès aux transports en commun et aux services, souligne Gurki. L’objectif est également d’améliorer l’accessibilité et l’offre, de contrôler l’étalement urbain et de réduire le nombre de voitures sur les routes afin de créer des communautés plus durables. »

Dans le cadre de nouvelles réglementations, la province a ordonné l’élimination des normes municipales relatives au stationnement hors-rue pour les nouvelles constructions multirésidentielles dans les zones d’AATC. Désormais, la gestion du stationnement sera à la discrétion du promoteur. Les contraintes actuelles de stationnement ajoutent en effet un coût significatif aux nouveaux projets de développement. L’abolition de l’obligation de fournir un stationnement sur place élimine donc une barrière à la construction de nouveaux logements, tout en favorisant l’utilisation des transports en commun. Cependant, les municipalités ont toujours le droit d’exiger des espaces de stationnement accessibles et commerciaux.

La Colombie-Britannique n’est pas le premier gouvernement à mettre en œuvre ce type de législation. Plus de 20 programmes d’AATC ont déjà été déployés aux États-Unis ainsi que dans des villes canadiennes telles que Calgary et Montréal. Ces villes ont adopté des directives spécifiques pour la construction autour des stations de transport en commun. Bien que ces initiatives aient suscité des critiques concernant leur potentiel à favoriser l’embourgeoisement des quartiers à faible revenu, elles ont également entraîné des résultats positifs. Parmi ceux-ci, on note une amélioration de la santé et de la sécurité des résidents, un accès plus inclusif aux transports et une réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Des quartiers en mutation

D’après Gurki, les zones d’AATC auront une influence notable sur les marchés immobiliers locaux. La valeur des terrains pourrait augmenter sensiblement, selon leur localisation et leur usage, car les promoteurs chercheront des occasions autour des points de transit. Cela pourrait entraîner une hausse du nombre de propriétés mises en vente, les propriétaires actuels de ces sites désignés cherchant à en tirer profit. « Les zones d’AATC vont transformer les quartiers existants, affirme-t-il. Cette loi stimulera le développement dans les zones sous-développées. »

Gurki et Steven ont déjà commencé à contacter des propriétaires dans les aires d’AATC de la vallée du Fraser. « Les propriétaires retraités, en particulier, sont intéressés par ces perspectives, précise Steven. La plupart des propriétaires n’ont pas conscience de la manière dont ces nouveaux changements législatifs les concerneront. Leur propriété est désormais susceptible de valoir plus cher pour les promoteurs. Nous sommes là pour répondre aux questions, fournir des informations et aider à la cession de biens immobiliers afin de rassurer les propriétaires. »

Gurki et Steven aident les propriétaires à déterminer si leur terrain a les bonnes dimensions pour un développement multirésidentiel ou à entrer en contact avec des voisins pour vendre des parcelles adjacentes. Ils peuvent ensuite les présenter à des promoteurs et les assister tout au long de la transaction. « Notre rôle est d’aider les clients à comprendre comment tirer le meilleur parti de ces nouvelles possibilités et maximiser la valeur de leurs propriétés », explique Gurki.

Les communautés en plein essor

L’augmentation du nombre de projets multirésidentiels aura également des répercussions sur le marché de l’immobilier commercial au sens large, car la demande de services, d’équipements et de bureaux augmente. Les nouveaux projets comprennent souvent des commerces de détail ou des bureaux de plain-pied, afin que les résidents puissent vivre, travailler et se divertir à proximité.

« Les possibilités en matière d’immobilier commercial seront abondantes dans ces zones, conclut Gurki. À mesure que ces communautés se développent, elles nécessiteront des services de santé, des bureaux, des restaurants et des épiceries. Les zones d’aménagement axé sur le transport en commun s’annoncent prometteuses pour les propriétaires fonciers, les acheteurs potentiels, les prestataires de services et l’évolution générale des villes en Colombie-Britannique. »