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Que réserve 2026 à l’immobilier commercial de Calgary?
03 février 2026 4 Minute Read
Calgary a insufflé une dose d’optimisme à une industrie de l’immobilier commercial en quête de bonnes nouvelles en 2025 : ses marchés des bureaux et industriel sont demeurés relativement stables malgré l’incertitude macroéconomique.
Le taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville est resté élevé à 30,4 % au T4, en légère baisse par rapport au trimestre précédent. Du côté industriel, le taux de disponibilité a reculé à 5,3 %, avec 1,9 million pi² de nouvelle offre livrée et 3,6 millions pi² encore à venir.
Nous avons rencontré Michael Hoffman, directeur général de CBRE Calgary, pour connaître les tendances qu’il surveillera en 2026.
Les bureaux restent stables
« On compose toujours avec des taux d’inoccupation élevés dans les bureaux — environ 30 % au centre-ville et 19 % en banlieue en fin d’année, lance Michael Hoffman. L’activité locative a été soutenue, mais la plupart des transactions étaient des renouvellements ou des déménagements vers de nouveaux immeubles. On n’a pas vu d’absorption nette importante de la part de nouveaux locataires. »
« La quête de qualité se poursuit. Les immeubles de catégorie AA affichent un taux d’occupation supérieur d’une dizaine de points, juste sous les 20 % d’inoccupation pour le AA, contre 30 % pour le reste du marché. »
« Le plus grand défi pour les bureaux à Calgary, ce sont les fusions et acquisitions dans le secteur pétrolier et gazier, explique Michael. En 2024, Chevron Canada a été rachetée par Canadian Natural Resources (CNRL) pour 6,5 milliards de dollars. Puis en 2025, Parkland est passée aux mains de Sunoco pour 9,1 milliards; Veren Inc. à Whitecap Resources Inc. pour 15 milliards; et MEG Energy Corp. à Cenovus Energy Inc., une transaction de plus de 7 milliards. Qui dit acquisition dit rationalisation des locaux. On va donc voir beaucoup de sous-locations arriver sur le marché. »
« Calgary détient le record canadien des conversions de bureaux réalisées ou prévues. Treize ont été achevées, deux en hôtels, dix en résidentiel et une pour une école. Neuf autres immeubles sont en construction et sept de plus sont à l’étape de la planification. Au total, 29 projets de conversion pour 3,2 millions pi², dont 2,4 millions au centre-ville. Ça aide à réduire le taux d’inoccupation au centre-ville, mais ça ne nous ramènera pas à un niveau normal. Sans les conversions, le portrait serait bien pire. »
L’industriel prend de l’élan
« Le début de 2025 a été très lent pour le marché industriel de Calgary à cause de l’incertitude économique et de la saga des droits de douane, observe Michael. Les utilisateurs industriels peinaient à prendre de l’expansion ou des décisions jusqu’au T4. En septembre, l’activité s’est accélérée : les entreprises devaient consolider leurs besoins immobiliers — impossible de rester les bras croisés plus longtemps. »
« La construction industrielle l’an dernier a été minimale, juste un peu plus d’un million pi². Mais on s’attend à plus en 2026 à mesure que l’élan se renforce et que de nouveaux joueurs arrivent sur le marché. »
« La croissance continue de l’immobilier industriel à Calgary tient principalement au coût de l’immobilier ici et aux économies par rapport à des marchés comme Vancouver ou Toronto. La position centrale de Calgary en fait une plaque tournante idéale pour la distribution dans l’Ouest canadien et même le nord des États-Unis. »
Le commerce de détail, un rayon de soleil
« Le commerce de détail a été l’un des bons coups à Calgary, souligne Michael. Le taux d’inoccupation est relativement bas et la demande est forte, tant pour les grandes surfaces que pour les petits commerces. L’an dernier, de nouveaux projets ont soulagé une partie de cette demande refoulée. En 2026, on s’attend toutefois à voir de la construction en périphérie, à mesure que les nouvelles communautés prennent forme au-delà du cœur de Calgary. »
« On continue de voir de nouveaux acteurs débarquer en Alberta et à Calgary, surtout des enseignes américaines. L’an dernier, on a accueilli Chick-fil-A et le retour de Krispy Kreme. Cette année, ce sera au tour de Jersey Mike’s Subs. »
Le multirésidentiel absorbe la nouvelle offre
« Une quantité importante d’offre multirésidentielle s’est ajoutée au cours des cinq dernières années pour tenter de rattraper la croissance de la demande, explique Michael. Mais l’immigration l’an dernier représentait environ le tiers de 2023 et 2024. Les nouvelles mises en chantier multirésidentielles ont donc été revues à la baisse pour s’ajuster. Les loyers ont plafonné en 2025, principalement à cause de ces deux facteurs : hausse de l’offre et recul de la demande. »
« Les nouvelles constructions bénéficient du financement de la SCHL. Toutefois, les grands projets en acier et en béton cèdent la place à des constructions à ossature de bois de quatre à six étages. Au-delà de six étages, il faudrait de l’acier, du béton et des stationnements supplémentaires — à gros prix. »
Les investisseurs privés mènent le bal
« L’an dernier a été une excellente année pour l’investissement immobilier commercial à Calgary, et je ne vois pas pourquoi 2026 serait différent, conclut Michael. L’Alberta a attiré l’attention des investisseurs : nos perspectives économiques semblaient plus encourageantes que celles d’autres marchés canadiens. La demande la plus forte provient des investisseurs privés et de certains acteurs institutionnels. Toutes les catégories d’actifs, industriel, commerce de détail pourvu d’une épicerie, multirésidentiel, ont connu une activité accrue. »
« Au bout du compte, c’est une question de prix au pied carré. Comparé aux autres marchés canadiens, Calgary offre encore de belles occasions. Et avec des taux d’actualisation plus élevés qu’à Vancouver et Toronto dans un contexte de baisse des taux d’intérêt, les investisseurs peuvent dénicher d’excellents produits ici. »
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