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Que réserve 2026 à l’immobilier commercial d’Ottawa?
18 février 2026 4 Minute Read
Le marché de l’immobilier commercial d’Ottawa a connu une année 2025 en dents de scie : le quatrième trimestre s’est terminé avec un taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville de 15,9 %, malgré des améliorations en cours d’année. Du côté industriel, le taux de disponibilité a grimpé régulièrement tout au long de 2025 pour atteindre 4,9 % au dernier trimestre, après avoir commencé l’année à 2,9 %.
Comment 2026 s’annonce-t-elle pour les marchés de l’immobilier commercial de la capitale nationale? Nous avons rencontré Maxime Foucaud, directeur général de CBRE Ottawa, pour connaître les tendances qu’il surveillera cette année.
Les politiques de retour au bureau renforcent le marché des bureaux
« Ottawa demeure un marché stable grâce à notre solide base d’employés gouvernementaux, lance Maxime Foucaud. L’an dernier, plusieurs annonces de retour au bureau sont tombées : d’abord les banques, puis le gouvernement provincial et la Ville d’Ottawa ont imposé le retour à temps plein. On attend des nouvelles du fédéral — le premier ministre Carney y a fait allusion en décembre. C’est un signe encourageant qui ne paraît pas encore dans les chiffres, mais on espère voir du mouvement en 2026 maintenant qu’on y voit plus clair. »
« La plupart des entreprises ont trouvé leur point d’équilibre côté superficie. Beaucoup redimensionnent encore leurs baux d’avant la COVID, mais on arrive au bout de l’exercice. Dans l’ensemble, l’humeur est au beau fixe pour les bureaux. Les catégories A et AA se portent bien. Comme partout ailleurs, les propriétés richement dotées en équipements, bien situées et bien entretenues vont continuer de tirer leur épingle du jeu. »
« Le marché montre un réel regain d’intérêt : visites, demandes de location, même des clients de CBRE situés hors d’Ottawa. L’activité s’intensifie, explique Maxime Foucaud. Il ne manque plus que les signatures. Du côté investissement, comme ailleurs au Canada, les bureaux suscitent un regain d’intérêt. Plusieurs dossiers avancent et on devrait voir des transactions se boucler au premier semestre de 2026. »
« Ottawa talonne Calgary pour les conversions de bureaux. Plusieurs actifs ont été transformés en multirésidentiel. C’est une bonne chose. Ça retire des pieds carrés du stock total, ce qui aide le taux d’inoccupation et élimine les actifs défraîchis. Et ça insuffle de la vie au centre-ville avec plus de logements : bon pour les commerces, les services et même les bureaux. »
Les transactions industrielles se bouclent
« Les discussions commerciales ont fait couler beaucoup d’encre chez les occupants industriels en début d’année dernière, observe Maxime Foucaud. Ottawa étant si proche de la frontière, on a été dans la ligne de mire. Le Canada songe à relancer sa production manufacturière à la suite des pourparlers. Heureusement, les tensions se sont apaisées et des transactions se bouclent avec des entreprises américaines ou mondiales. »
« Les paramètres fondamentaux de l’industriel à Ottawa restent solides. Le taux d’inoccupation demeure bas et, même si les loyers ont fléchi, l’impact a été moins brutal qu’ailleurs. On est bien placés pour 2026. Il y a eu de belles transactions au second semestre de 2025 et ça devrait continuer sur cette lancée. »
Le commerce de détail a la cote
« Le commerce de détail est l’une des catégories d’actifs les plus prisées, autant pour l’investissement que pour la location, souligne Maxime Foucaud. Du côté investissement, on a vu un bon nombre de propriétés pourvues d’une épicerie ou axées sur les services changer de mains. L’appétit est bien là. »
« Côté location, les nouvelles places commerciales commandent des loyers solides vu la demande. Les locataires de restauration et de services continuent de chercher de nouveaux secteurs ou d’élargir leur empreinte à Ottawa. Ils lorgnent ces sites et soumissionnent de façon concurrentielle : les propriétaires s’en frottent les mains. »
« Le commerce de détail urbain continue aussi de bien se porter. Il y a peu de locaux vacants au centre-ville, alors les artères principales et les emplacements de choix s’en tirent à merveille. »
Plus de produits multirésidentiels à venir
« La demande de produits multirésidentiels demeure forte chez les investisseurs, publics comme privés, conclut Maxime Foucaud. Le secteur a été touché l’an dernier par la réduction de l’immigration et des visas étudiants. Et il y a encore un bon volume de produits qui arriveront sur le marché en 2026, ayant profité des programmes de financement avantageux de la SCHL. »
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