Que réserve 2026 à l’immobilier commercial de Montréal?

Le marché de l’immobilier commercial montréalais a affiché des résultats mitigés en 2025 : le taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville tournait autour de 17,8 %, tandis que la disponibilité industrielle grimpait régulièrement sous l’effet d’une demande de grands entrepôts plus molle, atteignant 6,7 % au quatrième trimestre.

Nous avons rencontré Louis Karam, directeur général de CBRE Montréal, pour connaître les tendances qu’il surveillera cette année.

La quête de qualité se poursuit dans les bureaux

« L’année 2025 a montré des signes que nous avons atteint un plafond d’inoccupation, ouvrant la voie à un nouveau cycle de demande alors que les locataires migraient vers des immeubles de bureaux haut de gamme, lance Louis Karam. On s’attend à ce que cette tendance se poursuive cette année. Les locataires recherchent des immeubles modernes, richement dotés en équipements et bien desservis par le transport en commun. »

« Le taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville de Montréal est juste sous les 18 %, mais les actifs de prestige se font rares avec une inoccupation de 6 %. Il y a peu de grands blocs contigus disponibles dans les immeubles AAA, on n’en compte que six et tous les locataires ne peuvent pas y élire domicile. On prévoit donc que la demande se reportera vers les immeubles de catégorie A et vers les meilleurs immeubles de catégorie B, dont les propriétaires ont investi massivement dans la modernisation et l’ajout d’équipements. »

« Les indicateurs de demande ont été solides au second semestre de 2025. Le quatrième trimestre, en particulier, a été marqué par un fort volume de visites et d’appels d’offres. L’espoir est que cette effervescence se traduise par des transactions en 2026. C’est d’ailleurs ce qui se produit à Toronto, où les demandes d’information se convertissent en baux signés. Là‑bas, les banques sont en tête du mouvement de retour au bureau, créant une situation de surenchère : les locataires craignent que l’espace idéal ne soit plus disponible d’ici un an. Il s’agit d’un revirement complet, et on voit la même dynamique émerger à Montréal — quoique de façon plus graduelle. »

L’adaptabilité et l’expérience locataire comptent

« Peu importe la catégorie d’actifs, je conseille aux investisseurs et aux propriétaires de miser sur l’adaptabilité, la diversification et l’expérience locataire », explique Louis Karam.

« L’adaptabilité, c’est la capacité de concevoir des immeubles prêts à accueillir des usages en constante évolution. Le travail hybride est là pour durer, l’intégration technologique devient incontournable, et l’accent doit aussi être mis sur le mieux‑être. La diversification, quant à elle, consiste à équilibrer les portefeuilles entre différentes catégories d’actifs et emplacements afin de mieux se prémunir contre la volatilité du marché. Enfin, l’expérience locataire : considérer les locataires comme de véritables clients, leur offrir un service d’hospitalité et une réactivité exemplaire pour encourager la rétention. Ces principes s’appliquent aussi bien à l’industriel qu’aux bureaux, au multirésidentiel et au commerce de détail. »

« Le marché actuel est orienté par la recherche de flexibilité et de rentabilité, dans un contexte d’incertitude économique. Les clients privilégient désormais des baux de plus courte durée, des droits d’expansion ou de contraction, ainsi que des espaces modulables. Le travail hybride a accéléré la transition vers un véritable modèle d’hospitalité : les bureaux doivent désormais justifier le déplacement, ce qui oblige les propriétaires à offrir une expérience valorisante aux employés. On parle même, de façon informelle, d’une liste d’équipements incontournables : cafés, centres de conditionnement physique, services de conciergerie, intégration technologique avancée et programmes d’engagement communautaire. »

L’industriel conserve des bases solides

« Malgré le bruit ambiant en 2025, le marché industriel montréalais conserve des bases solides, observe Louis Karam. De nombreuses transactions locatives ont été conclues, particulièrement au quatrième trimestre, bien que le volume ne soit pas réparti uniformément selon les superficies. Ces derniers mois, les entreprises semblent s’être réveillées : elles ont digéré l’incertitude commerciale et paraissent désormais prêtes à passer à l’action. »

« Le retrait d’Amazon du Québec a remis 2,25 millions pi² sur le marché. Cette décision, combinée au rythme plus lent de location de la nouvelle offre, laisse entendre qu’il faudra du temps avant d’absorber les grands entrepôts. On observe ainsi une véritable bifurcation selon les gammes de superficies. Les petites et moyennes surfaces demeurent résilientes, tandis que la faiblesse de la demande pour les très grands espaces donne aux locataires un rapport de force nettement plus favorable que lors des cycles précédents. Certains promoteurs demeurent confiants et poursuivent la construction spéculative — Montréal manque toujours d’inventaire de catégorie A — mais l’activité de construction a nettement ralenti par rapport à la période 2021‑2023. »

« Le bon côté des choses? Plein d’options de renouvellement bien en deçà de la valeur marchande, même pour les grands entrepôts. C’est une des grandes raisons pour lesquelles la coentreprise de Dream avec Investissements RPC pour créer un fonds de 3 milliards de dollars axé sur les propriétés du “ dernier kilomètre ” a Montréal dans sa mire, aux côtés de Toronto, Calgary et London en Ontario. »

« Le plus grand risque pour le marché industriel montréalais cette année demeure la conjoncture macroéconomique incertaine et les relations canado-américaines. L’Accord Canada–États-Unis–Mexique est en cours de révision et de renégociation, un risque qui pourrait continuer de paralyser la prise de décision. »

Le multirésidentiel ralentit

« Le multirésidentiel a été la catégorie d’actifs la plus performante à Montréal en 2025, souligne Louis Karam. On constate toutefois une certaine stabilisation récemment, en raison des ajustements à la politique d’immigration, qui ont ralenti la croissance démographique et limité l’octroi de visas étudiants. La demande au centre‑ville s’en est trouvée atténuée, poussant plusieurs propriétaires à mettre en place des programmes incitatifs pour accélérer l’absorption. Les investisseurs privés s’intéressent surtout aux immeubles plus anciens, tandis que les investisseurs institutionnels privilégient les nouvelles constructions. »

Les occasions se trouvent dans les centres de données et les résidences pour personnes âgées

« La croissance soutenue de l’IA et l’importance stratégique de l’énergie comme condition incontournable stimuleront la construction de centres de données au Québec, conclut Louis Karam. Notre climat froid contribue à atténuer la chaleur générée par la puissance de calcul, et notre capacité hydroélectrique demeure un atout majeur. »

« Et puis, il y a les résidences pour personnes âgées. La démographie joue en notre faveur : à mesure que les baby‑boomers arrivent à la retraite, une vaste vague grise se profile, et nous faisons face à un déficit structurel d’offre. C’est une excellente façon de diversifier les portefeuilles en misant sur des tendances de fond. »