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Que réserve 2026 à l’immobilier commercial du Sud-Ouest de l’Ontario?
06 février 2026 4 Minute Read
Les marchés de l’immobilier commercial du Sud-Ouest de l’Ontario ont bouclé 2025 sur une note positive. Le taux d’inoccupation des bureaux à London et dans la région de Waterloo avoisinait les 31,0 %. Du côté industriel, la disponibilité a augmenté tant à London que dans la région de Waterloo, mais pour des raisons différentes : les soubresauts économiques ont nui aux entreprises de London, tandis que la région de Waterloo absorbait 1,2 million pi² de nouvelle offre.
Nous avons rencontré Phil Coley, directeur général de CBRE pour le Sud-Ouest de l’Ontario, pour connaître les tendances qu’il surveillera cette année.
Le commerce de détail reste vigoureux
« Le commerce de détail a été une belle surprise ces derniers temps, affichant une vigueur inattendue, lance Phil Coley. Les centres commerciaux changent de mains activement, portés par une forte demande des acheteurs et relativement peu de vendeurs. C’est la catégorie d’actifs la plus courue dans la région. Fait intéressant : nos courtiers en commerce de détail ont mené le bal côté transactions pendant la première moitié de l’année, ce qui sort de l’ordinaire. C’est une excellente nouvelle. »
« Les clients nous disent : “ Trouvez-moi un centre commercial à acheter. ” En ce moment, le commerce de détail a la cote. L’intérêt ne porte pas sur les grands centres commerciaux, mais plutôt sur les centres linéaires et les propriétés pourvues d’une épicerie — des actifs pratiques, ancrés dans la communauté, qui offrent de la stabilité. J’espère que ça va continuer sur cette lancée, avec davantage de transactions cette année. »
L’activité industrielle reprend
« L’activité industrielle a nettement repris ces derniers mois, explique Phil. Le début de 2025 a été au ralenti : tout le monde a appuyé sur pause en attendant de voir comment la saga des droits de douane allait se dénouer. Le Sud-Ouest de l’Ontario a ressenti cette incertitude plus que d’autres car être cerné de frontières a amplifié l’impact. Mais vers la fin de l’année, les choses ont commencé à se débloquer, avec beaucoup de négociations en coulisses. »
« Le vent a tourné. Les groupes prennent enfin des décisions de location et passent à l’action : c’est beaucoup plus animé. La plupart des produits spéculatifs entre Cambridge et la région de Waterloo font maintenant l’objet de pourparlers, un revirement complet par rapport à il y a six mois, quand c’était le calme plat. Les perspectives pour l’industriel sont solides, et on s’attend à une vague de conclusions au T1 et au T2 de 2026. »
« Le secteur manufacturier demeure un acteur incontournable ici, surtout l’automobile. Certaines usines ont fermé, mais l’usine de véhicules électriques de Volkswagen à St. Thomas avance à plein régime. Les semelles de fondation sont en train d’être coulées — un excellent signe — et on poursuit avec 6 des 12 millions pi² prévus. Ce projet générera d’importantes retombées et des emplois, la main-d’œuvre devant passer de 200 à 400 employés. »
Le marché des bureaux évolue à trois vitesses
« À London, le marché des bureaux tourne rondement, observe Phil. On voit des renouvellements et du redimensionnement, et même si le taux d’inoccupation au centre-ville demeure élevé, les transactions se concluent. Le rythme n’a pas beaucoup ralenti, ce qui est encourageant. »
« À Kitchener, c’est plus tranquille. Il y a eu quelques ventes de portefeuilles et des investissements, ainsi que des renouvellements anticipés dans le secteur techno : un signe positif. Quelques locataires magasinent, mais dans l’ensemble, l’élan se construit encore. »
« Guelph, c’est un autre portrait : peu de produits de bureaux et un faible taux d’inoccupation, mais une poignée de besoins dans la fourchette de 10 000 à 12 000 pi². Ça pousse les locataires à sortir des sentiers battus. »
« Pour la suite, on espère que le mouvement de retour au bureau amorcé à Toronto fera tache d’huile à Kitchener-Waterloo au cours des 6 à 12 prochains mois, ajoute Phil. Avec un solide bassin de talents technos ici, les politiques des grands joueurs pourraient changer la donne. Google le fait déjà, et si Amazon emboîte le pas, le marché pourrait basculer rapidement. Les banques et les gouvernements imposent le retour au bureau, alors on s’attend à ce que d’autres secteurs suivent. »
Les ventes de terrains au point mort
« Les ventes de terrains sont pratiquement à l’arrêt, souligne Phil. Après quatre ans où les terrains partaient comme des petits pains chauds, on est revenus à des niveaux d’activité prépandémiques, voire plus bas. Le plus grand défi? Les attentes des vendeurs sont encore décalées par rapport à celles des acheteurs. L’écart se resserre tranquillement, et on a vu quelques transactions, mais on est loin de ce qu’on connaissait. »
« Pour l’instant, pas grand-chose de réjouissant dans cette catégorie d’actifs. Il faudra probablement encore 12 mois pour que les attentes de prix convergent suffisamment et relancent l’activité. La tendance à la baisse des taux d’intérêt devrait aider, mais à court terme, on ne s’attend pas à grand-chose du côté des ventes de terrains. »
Le marché multirésidentiel est en panne
« C’est un secteur difficile en ce moment, conclut Phil. Les ventes de terrains pour condos sont complètement au point mort — personne n’achète — et les projets sont sur la glace pendant que le marché traverse ses difficultés. Le multirésidentiel ne s’en tire guère mieux. Malgré une forte demande, les chiffres ne fonctionnent tout simplement pas. Les coûts de construction et les embûches au financement ont grugé les marges au point où les nouvelles constructions ne décollent pas. »
« Pour l’instant, ce secteur est en mode attente, le temps que les conditions s’améliorent assez pour que les projets redeviennent viables. »
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