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Perspectives sur l’immobilier commercial en 2023 – Winnipeg
21 février 2023 3 Minute Read
Winnipeg s’est distinguée au dernier trimestre de 2022, en étant l'un des rares marchés de bureaux du centre-ville au Canada à enregistrer une légère baisse de son taux d'inoccupation, à 15,7 %. Il s’agit du deuxième trimestre consécutif de baisse du taux d’inoccupation.
À Winnipeg, 284 000 pieds carrés de nouveaux locaux industriels ont été mis en service uniquement au quatrième trimestre, permettant une légère hausse du taux d’inoccupation à 1,9 %, avec une offre supplémentaire à venir.
Paul Kornelsen directeur général de CBRE Winnipeg évalue ce qui attend le marché de l'immobilier commercial de sa ville en 2023.
Bureaux
La diminution du taux d’inoccupation des bureaux à Winnipeg témoigne de l’une des principales caractéristiques économiques de la ville : la stabilité. Winnipeg fait généralement preuve de résilience face aux fluctuations, qu’elles soient bonnes ou mauvaises, et notre situation est stable. Au quatrième trimestre, le taux d’inoccupation dans le marché des bureaux du centre-ville a diminué pour un deuxième trimestre consécutif. C’est une bonne chose, surtout à la lumière des tendances dans d’autres grandes villes du pays.
Cependant, 2023 sera une année charnière pour notre marché des bureaux. Mon optimiste est tempéré par un important afflux de locaux. Wawanesa Mutual Insurance Co. déménagera à True North Square dans son siège social de 300 000 pieds carrés construit sur mesure. En regroupant ainsi ses employés, la compagnie libérera plusieurs immeubles de catégorie B du centre-ville, qui reviendront tous sur le marché. Ce faisant, le taux d’inoccupation augmentera d’environ 300 points de base d’un seul coup.
Toutefois, la situation n’est pas inédite. La même chose s’est produite en 2018, lorsque la première phase du True North Square a été mise en service, entraînant des effets significatifs sur le marché, notamment plusieurs années de « chaises musicales », alors que les bailleurs et les locataires s’adaptaient aux nouvelles occasions sur le marché.
Winnipeg ne bénéficie pas d’un afflux constant de nouveaux locataires, alors tout le monde se déplace. Il a fallu attendre le début de la pandémie pour que le marché se « stabilise », avant d’être frappé par d’autres bouleversements majeurs. Notre taux d’inoccupation a augmenté de 5 % par rapport à 2018 et il existe de l’incertitude concernant le retour au bureau des employés.
Une bonne nouvelle est qu’en vertu d’une politique du gouvernement fédéral, les employés devront travailler d’un bureau deux ou trois jours par semaine à partir du 31 mars. À l’exception d’une cinquantaine de soirs par année, lors des matchs des Jets, le dynamisme du centre-ville de Winnipeg dépend de la présence quotidienne des travailleurs. C’est donc une annonce bienvenue pour notre centre-ville.
Industriel
Un grand nombre de nouveaux projets industriels sont en gestation, représentant environ 1,0 million de pieds carrés. L’un des sujets qui retiendront le plus l’attention cette année est le terrain aménageable de CentrePort Canada qui se retrouvera enfin sur le marché. Une grande partie de ces terrains seront vendus à des promoteurs ou des propriétaires-exploitants en 2023. Il s’agit d'un événement important pour notre marché industriel qui, espérons-le, permettra de pallier le manque de locaux auquel nous sommes actuellement confrontés.
Le taux de disponibilité est passé de 1,6 % à 1,9 % au dernier trimestre, mais il ne faut pas y voir une tendance. En réalité, le taux d’inoccupation est inférieur à ce chiffre. Une grande partie de l’offre excédentaire est essentiellement composée d’immeubles « obsolètes au plan fonctionnel », qui devraient être démolis ou réaménagés.
Lorsque nous examinons les options sur le marché industriel en prenant uniquement en compte la hauteur libre, par exemple les locaux avec des plafonds de plus de 18 pieds, le taux de disponibilité est actuellement inférieur à 0,5%.
Commerce de détail
La vente au détail continue d’être particulièrement forte. Les détaillants ayant pignon sur rue au centre-ville ou dans les centres commerciaux de qualité inférieure font face à des difficultés. Toutefois, il est difficile de trouver des locaux dans les emplacements stratégiques des mégacentres, ceux-ci étant loués dès qu’ils sont mis sur le marché.
Comme sur d’autres marchés, il n’y a pas eu de nouveaux projets commerciaux au cours des dernières années, ce qui explique la pénurie actuelle. Nous avons vraiment besoin de nouvelles offres. Il y a cependant quelques projets en gestation, notamment The Refinery District, qui devrait consacrer 23 acres aux commerces. Nous garderons un œil sur ce projet.
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